Bevor du eine Immobilie kaufst, solltest du nicht nur auf das Aussehen achten. Eine scheinbar perfekte Wohnung oder ein modernes Mehrfamilienhaus kann hinter der Fassade schwerwiegende Probleme haben: undichte Dächer, versteckte Schadstoffe, unklare Mietverträge oder hohe Sanierungskosten. Die Lösung? Eine gründliche Due-Diligence-Checkliste für Immobilieninvestments. Sie ist dein Schutzschild vor teuren Überraschungen und hilft dir, fundierte Entscheidungen zu treffen.
Technische Due Diligence: Was wirklich hinter den Wänden steckt
Die technische Prüfung ist der erste und wichtigste Schritt. Du musst wissen, was du wirklich kaufst - nicht was der Verkäufer dir vorgaukelt. Ein Blick in die Fassade reicht nicht. Du brauchst detaillierte Unterlagen und eine professionelle Inspektion.
Prüfe den Zustand aller technischen Systeme: Heizung, Lüftung, Klimaanlage, Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen. Wie alt sind die Anlagen? Wurden sie gewartet? Gibt es Wartungsverträge? Ein alter Kessel, der nicht mehr repariert werden kann, kostet schnell 15.000 Euro oder mehr. Ein undichtes Dach kann innerhalb von zwei Jahren 20.000 Euro an Schäden verursachen.
Überprüfe auch die bauliche Substanz: Wände, Decken, Fundamente, Fenster, Türen. Sind Risse strukturell bedingt? Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Prüfe den Brandschutz - besonders bei Altbauten. Ist der Schallschutz zwischen den Wohnungen ausreichend? Viele Mieter klagen später über Lärm, weil die Wände dünn sind. Und was ist mit der Barrierefreiheit? In Deutschland müssen ab 2026 alle neuen Mietverträge in barrierefreien Wohnungen abgeschlossen werden - das kann dir später bei der Vermietung helfen.
Ein Energieausweis allein sagt nicht genug. Frag nach den letzten drei Jahren der Heizkostenabrechnungen. Wenn die Kosten pro Quadratmeter über 12 Euro liegen, ist die Immobilie ineffizient. Ein modernes Passivhaus hat oft unter 6 Euro. Auch die Dämmung der Außenwände, der Fenster und des Daches muss geprüft werden. Wenn die Isolierung aus den 80er-Jahren stammt, wirst du bald nachrüsten müssen.
Rechtliche Due Diligence: Verträge, Grundbuch und Baulasten
Hier geht es nicht um Schönheit - sondern um Sicherheit. Ein Fehler in den rechtlichen Unterlagen kann dir das ganze Investment ruinieren.
Prüfe das Grundbuch. Nicht nur, wer der Eigentümer ist - sondern auch, welche Lasten draufstehen. Gibt es Grundschulden? Wie hoch sind sie? Wer hat sie eingetragen? Wenn die vorherige Besitzerin eine Hypothek von 200.000 Euro nicht abbezahlt hat, und du das nicht weißt, übernimmst du diese Verbindlichkeit. Das ist kein theoretisches Szenario - das passiert monatlich in Deutschland.
Prüfe auch die Mietverträge. Sind sie schriftlich abgeschlossen? Haben sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten? Ist die Kaution korrekt hinterlegt? Viele Vermieter verlangen mehr als zwei Monatsmieten - das ist illegal. Wenn du das nicht weißt, kannst du später gezwungen sein, die überschüssige Kaution zurückzuzahlen.
Was ist mit den Wartungsverträgen? Wer bezahlt die Aufzugsinspektion? Wer ist für die Reinigung der Treppenhäuser verantwortlich? Wenn diese Verträge nicht übertragen werden, musst du sie neu abschließen - und das kostet Geld.
Prüfe außerdem die Baulasten. Gibt es ein Recht, das einem Nachbarn erlaubt, durch dein Grundstück zu gehen? Ist ein Teil des Daches als Dachnutzungsrecht eingetragen? Gibt es eine Baugenehmigung für eine geplante Erweiterung, die noch nicht gebaut wurde? Diese Punkte erscheinen klein - aber sie können deine Pläne komplett durcheinanderbringen.
Und die Umweltprüfung? Ein Altlastenbericht ist Pflicht. Hat die Immobilie jemals als Tankstelle, Werkstatt oder Chemielager gedient? Selbst wenn das vor 40 Jahren war - wenn Schadstoffe im Boden sind, bist du verpflichtet, sie zu sanieren. Die Kosten können 100.000 Euro und mehr betragen.
Wirtschaftliche Due Diligence: Rendite, Kosten und Marktstandort
Die Rendite ist der Grund, warum du investierst. Aber viele Investoren rechnen falsch. Sie schauen nur auf die Miete - und vergessen alles andere.
Erstelle eine detaillierte Mietliste. Wie viele Wohnungen sind vermietet? Wie lange sind die Mieter schon da? Ein Mieter, der seit 15 Jahren in der Wohnung lebt, ist ein guter Indikator für Stabilität. Ein Mieter, der gerade gekündigt hat? Dann berechne mit einer Leerstandszeit von mindestens zwei Monaten.
Berechne die Netto-Mieteinnahmen: Abzüglich aller Nebenkosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Hausgeld. Viele Immobilien scheinen rentabel - aber nach Abzug der Kosten bleibt nur 2,5 % Rendite. Das ist nicht genug für eine sichere Investition.
Prüfe die Betriebskosten. Wie hoch sind die Heizkosten? Wer zahlt die Versicherung? Ist die Hausmeisterstelle in den Kosten enthalten? Wenn du die Verwaltung selbst übernimmst, rechne mit 10 % der Bruttomiete als Verwaltungskosten - das ist realistisch.
Was sagt das Immobiliengutachten? Es muss nicht nur den aktuellen Wert nennen - es muss auch die Entwicklung der Mietpreise in der Region zeigen. Wenn die Mieten in deiner Straße in den letzten fünf Jahren um 3 % gestiegen sind, aber in der Nachbarschaft um 8 %, dann hast du ein Problem. Du musst entweder nachrüsten - oder verkaufen.
Und der Standort? Ein Haus in einer ruhigen Straße klingt gut - aber ist es gut an den ÖPNV angebunden? Gibt es Schulen, Supermärkte, Apotheken in der Nähe? Wenn nicht, werden junge Familien nicht ziehen. Und ohne neue Mieter sinkt der Wert.
Die 14-Komponenten-Checkliste: Dein praktischer Leitfaden
Um nichts zu übersehen, nutze eine strukturierte Checkliste. Hier sind die 14 wichtigsten Bereiche, die du abhaken musst:
- Allgemeine Erstbewertung: Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Wohnungen, Zustandsbericht
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Satzung, Protokolle der letzten drei Jahre, Einlagen für Instandhaltung
- Makro- und Mikrostandort: Entwicklung der Mietpreise, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Sicherheit
- Mieterunterlagen: Mietverträge, Kautionen, Zahlungsverhalten, Kündigungen
- Wirtschaftlichkeit: Mieteinnahmen, Betriebskosten, Leerstandsquote, Renditeberechnung
- Grundbuch und Kataster: Eigentümer, Grundschulden, Dienstbarkeiten, Grenzvermessung
- Baulasten und Bodenrichtwert: Öffentliche Belastungen, Nutzungseinschränkungen, aktueller Bodenwert
- Grundstückskaufvertrag: Vertragsbedingungen, Zahlungsmodalitäten, Rücktrittsrechte
- Bau- und Planungsrecht: Baugenehmigung, Bebauungsplan, Nutzungsart, Baurechtliche Vorschriften
- Schuldrechtliche Vereinbarungen: Mietverträge, Pachtverträge, Dienstleistungsverträge
- Objektgebundene Steuern: Grundsteuer, Gewerbesteuer, eventuelle Fördermittel
- Technische Unterlagen: Energieausweis, Heizungs- und Elektropläne, Wartungsprotokolle
- Altlasten und Beschränkungen: Umweltberichte, Schadstoffe, Bodenuntersuchungen
- Dokumentation und Zeitplan: Alle Unterlagen sortiert, Fristen für Prüfungen, Termine für Gutachten
Diese Liste ist kein Luxus - sie ist deine Versicherung. Wer sie nicht nutzt, spielt mit dem Feuer.
Was du nicht übersehen darfst: ESG und zukünftige Risiken
Heute geht es nicht mehr nur um Miete und Gewinn. ESG - Umwelt, Soziales, Governance - ist ein entscheidender Faktor für Investoren und Banken.
Prüfe den CO2-Ausstoß des Gebäudes. Ist die Heizung noch auf Öl oder Gas? Dann wirst du bis 2030 gezwungen sein, sie auf Wärmepumpe oder Fernwärme umzustellen. Die Kosten? Mindestens 30.000 Euro. Wenn du das nicht weißt, bist du überrascht.
Prüfe auch die soziale Verantwortung. Wer ist der Vermieter? Hat er schon einmal Mieter aus der Wohnung vertrieben? Gibt es Konflikte mit der WEG? Ein schlechter Ruf kann dich teuer werden lassen - denn gute Mieter suchen sich andere Wohnungen.
Und die Governance? Wer verwaltet die Immobilie? Ein seriöser Verwalter hat klare Prozesse. Ein Amateur mit einem Excel-Blatt ist eine Zeitbombe.
Die Zukunft gehört den energieeffizienten Gebäuden. Wenn deine Immobilie in 2026 noch einen Energieverbrauch von über 120 kWh/m² hat, wird sie schwer zu vermieten sein. Die Mietpreise sinken, die Nachfrage geht zurück - und du hast ein altes, teures Problem.
Was passiert, wenn du die Prüfung überspringst?
Ein Investor aus Berlin kaufte 2024 ein Mehrfamilienhaus für 1,2 Millionen Euro. Er vertraute dem Verkäufer. Keine technische Prüfung. Keine Grundbuchrecherche. Kein Umweltbericht.
Drei Monate später: Die Heizung ist defekt. Die Kosten: 42.000 Euro. Die Dachrinne ist verstopft - der Keller steht unter Wasser. Die Sanierung: 65.000 Euro. Und dann kam der Grundbuchauszug: Die Immobilie war mit einer Grundschuld von 500.000 Euro belastet - die der Verkäufer nicht erwähnt hatte.
Der Investor musste das Haus verkaufen - für 800.000 Euro. Verlust: 400.000 Euro. Und das alles, weil er die Checkliste ignorierte.
Du willst das nicht passieren. Deshalb: Nimm dir Zeit. Lass dich beraten. Hole Gutachten ein. Prüfe jedes Dokument. Eine gute Due Diligence kostet 3.000 bis 8.000 Euro - aber sie spart dir 100.000 Euro oder mehr.
Was kostet eine professionelle Due-Diligence-Prüfung?
Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung für eine Immobilie mit 5-10 Wohnungen kostet zwischen 3.000 und 8.000 Euro. Das beinhaltet technische Inspektion, rechtliche Prüfung durch einen Anwalt und wirtschaftliche Analyse durch einen Gutachter. Für kleinere Objekte (1-3 Wohnungen) liegen die Kosten bei 1.500 bis 4.000 Euro. Es ist kein Luxus - es ist eine Investition in deine Sicherheit.
Kann ich die Due Diligence selbst machen?
Du kannst einige Schritte selbst durchführen - wie das Lesen von Mietverträgen oder das Prüfen von Energieausweisen. Aber du kannst nicht selbst das Grundbuch prüfen, keine Baulasten interpretieren oder eine technische Substanzanalyse durchführen. Für rechtliche und technische Risiken brauchst du Experten: einen Anwalt, einen Bausachverständigen und einen Immobilien-Gutachter. Wer das spart, riskiert viel mehr als er spart.
Wie lange dauert eine Due Diligence?
Eine gründliche Due Diligence dauert zwischen 4 und 8 Wochen. Technische Prüfung: 1-2 Wochen. Rechtliche Prüfung: 2-3 Wochen. Wirtschaftliche Analyse: 1-2 Wochen. Wenn du zu schnell handelst, übersiehst du wichtige Details. Ein schneller Kauf ist kein Vorteil - er ist ein Risiko.
Was ist der Unterschied zwischen einer Grundbuchprüfung und einer Grundstücksvermessung?
Die Grundbuchprüfung zeigt dir, wer Eigentümer ist, welche Lasten auf der Immobilie lasten und ob es Rechte Dritter gibt - wie ein Wegerecht. Die Grundstücksvermessung zeigt dir, wo genau die Grenzen liegen. Ein Grundbuch kann korrekt sein - aber die Grenzen können 1,5 Meter abweichen. Das führt zu Nachbarschaftsstreitigkeiten. Beides ist nötig.
Warum ist ein Umweltbericht so wichtig?
Ein Umweltbericht prüft, ob Schadstoffe wie Asbest, PCB, Schwermetalle oder Erdöl im Boden oder in den Wänden vorhanden sind. Wenn du das nicht weißt, kannst du später gezwungen werden, die Immobilie zu sanieren - und das kostet oft mehr als der Kaufpreis. Auch Banken verlangen diesen Bericht vor der Kreditvergabe. Ohne ihn bekommst du kein Darlehen.