Beim Immobilienkauf denken die meisten Menschen zuerst an den Kaufpreis. Doch was viele vergessen: Die echten Kosten beginnen erst danach. Zwei Steuern, die jeder Käufer kennen muss, sind die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer. Die eine fällt einmalig an, die andere jährlich. Wer sie nicht richtig einplant, läuft Gefahr, plötzlich ohne Geld da zu stehen.
Was ist die Grunderwerbsteuer - und warum ist sie so entscheidend?
Die Grunderwerbsteuer ist keine Wahl, sondern eine Pflicht. Sie fällt an, sobald Sie ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben - egal ob Wohnung, Haus oder unbebautes Land. Sie wird nicht vom Bund, sondern von den Bundesländern festgelegt. Das bedeutet: In Bayern zahlen Sie weniger als in Nordrhein-Westfalen. Und das macht einen riesigen Unterschied.
Ein Haus für 300.000 Euro: In Bayern (3,5 %) sind das 10.500 Euro Grunderwerbsteuer. In Schleswig-Holstein (6,5 %) sind es 19.500 Euro. Fast doppelt so viel. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sparen Sie in Bayern allein 15.000 Euro gegenüber dem teuersten Bundesland. Das ist nicht nur ein kleiner Betrag - das ist die Summe, mit der Sie eine komplette Küche oder eine neue Heizung finanzieren könnten.
Die Bemessungsgrundlage ist immer der notariell festgelegte Kaufpreis. Aber Achtung: Nicht alles zählt. Einbauküchen, Markisen, fest verbaute Möbel - das alles können Sie im Kaufvertrag separat aufführen. Wenn der Verkäufer das zulässt, reduzieren Sie die steuerpflichtige Summe. Das ist legal und wird von Finanzämtern akzeptiert, solange es nachvollziehbar ist. Ein Käufer in Nordrhein-Westfalen hat so bei einem 300.000-Euro-Haus die Steuer von 19.500 auf 12.800 Euro gesenkt, indem er Grundstück und Neubau getrennt vertraglich festhielt.
Warum Banken die Grunderwerbsteuer nicht finanzieren
Die meisten Käufer rechnen mit einer Vollfinanzierung. Aber die Banken zahlen die Grunderwerbsteuer nicht mit. Sie sehen sie als Eigenkapitalanteil - und das ist sie auch. Das bedeutet: Sie müssen das Geld selbst aufbringen. Und das tun viele nicht. Eine Umfrage der Verbraucherzentrale unter 1.247 Käufern ergab: 68 Prozent haben die Grunderwerbsteuer gar nicht in ihre Finanzierungsplanung eingerechnet. 41 Prozent davon gerieten in finanzielle Engpässe. Einige mussten den Kauf verschieben, andere haben Kredite aufgenommen, die sie sich nicht leisten konnten.
Die Sparkassen-Finanzgruppe warnt explizit: „Ohne ausreichende Eigenmittel für die Steuer ist der Kauf riskant.“ Selbst wenn Sie 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren, brauchen Sie mindestens 6,5 Prozent zusätzlich als Puffer. Wer das nicht hat, sollte lieber warten. Kein Haus ist es wert, in Schulden zu geraten.
Was passiert, wenn Sie versuchen, die Steuer zu umgehen?
Manche versuchen, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Sie teilen den Kaufpreis künstlich auf - etwa in „Grundstückspreis“ und „Möbelpreis“. Oder sie schreiben den Kaufvertrag auf einen anderen Namen. Das ist riskant. Die Finanzverwaltung prüft genau. Die Deutsche Steuerberaterkammer sagt klar: „Das ist keine Sparmöglichkeit, sondern eine Straftat.“
Ein Fall aus Nordrhein-Westfalen: Ein Käufer versuchte, 50.000 Euro als „Einrichtung“ auszuweisen. Das Finanzamt erkannte den Trick. Ergebnis: Nachzahlung von 23.700 Euro Grunderwerbsteuer - plus 4.200 Euro Säumniszuschlag. Und das ist kein Einzelfall. Bußgelder bis zu 25.000 Euro sind möglich. Die Kosten für einen Steuerberater, der den Fehler korrigiert, liegen oft höher als die Steuer selbst.
Die Grundsteuer - die jährliche Belastung, die niemand sieht
Nach dem Kauf kommt die Grundsteuer. Sie zahlen sie jedes Jahr an Ihre Gemeinde. Sie ist nicht fest, sondern berechnet sich aus drei Faktoren: Einheitswert, Steuermesszahl und Hebesatz.
Der Einheitswert ist ein alter Wert, den das Finanzamt festlegt - meist aus den 1960er oder 1980er Jahren. Er hat wenig mit dem heutigen Marktwert zu tun. Die Steuermesszahl hängt von der Grundstücksart ab: 2,6 ‰ für Einfamilienhäuser, 3,5 ‰ für Gewerbe. Der Hebesatz wird von der Gemeinde bestimmt - und das ist der Knackpunkt. In München liegt er bei 490 %, in einer kleinen Gemeinde in Brandenburg bei 180 %. Das macht den Unterschied.
Ein Einfamilienhaus mit 250.000 Euro Marktwert in München: 1.285 Euro Grundsteuer pro Jahr. In Brandenburg: nur 420 Euro. Das sind fast 900 Euro Unterschied pro Jahr - das ist mehr als eine ganze Monatsmiete. Und das ist nur der Anfang. Ab 2025 wird die Grundsteuer komplett neu berechnet. Künftig sollen auch Energieeffizienz und Fläche berücksichtigt werden. Wer ein altes Haus mit schlechter Dämmung besitzt, könnte bald deutlich mehr zahlen.
Wie Sie die Steuern richtig kalkulieren - Schritt für Schritt
So planen Sie realistisch:
- Bestimmen Sie den Kaufpreis. Schreiben Sie ihn auf - inklusive aller Nebenkosten wie Notar, Makler, Grundbucheintrag.
- Finden Sie den Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslandes. In Bayern und Sachsen: 3,5 %. In Berlin, Hessen, Nordrhein-Westfalen: 6 %. In Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg: 6,5 %. Prüfen Sie die aktuelle Regelung - sie ändert sich.
- Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer. Kaufpreis × Steuersatz. Beispiel: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 €.
- Prüfen Sie, was separat ausgewiesen werden kann. Küchen, Fenster, Heizung - wenn sie nicht fest verbaut sind, können sie vom Kaufpreis abgezogen werden. Reduzieren Sie so die Steuerbasis.
- Recherchieren Sie den Hebesatz Ihrer zukünftigen Gemeinde. Fragen Sie beim Finanzamt oder der Gemeindeverwaltung nach. Ein Hebesatz von 300 % ist normal, 500 % ist hoch - aber nicht ungewöhnlich.
- Berechnen Sie die jährliche Grundsteuer. Nutzen Sie Online-Rechner der Finanzämter oder der IHK. Für ein Einfamilienhaus: Einheitswert × Steuermesszahl (2,6 ‰) × Hebesatz. Wenn Sie den Einheitswert nicht kennen, rechnen Sie mit 0,3 % bis 0,5 % des Marktwerts pro Jahr als grobe Schätzung.
Ein Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 385.000 Euro in Schleswig-Holstein. Grunderwerbsteuer: 25.025 Euro. Grundsteuer: ca. 850 Euro pro Jahr. Das sind 25.875 Euro allein an Steuern - ohne Notarkosten, Makler, Renovierung. Das ist kein Kleingeld. Das ist die Realität.
Was sich 2025 ändern wird - und warum Sie das wissen müssen
Die Grunderwerbsteuer bleibt vorerst unverändert - aber die Grundsteuer wird sich verändern. Ab 2025 gilt das neue Berechnungsmodell. Statt des veralteten Einheitswerts werden nun Fläche, Bodenwert und Gebäudewert herangezogen. Und es könnte noch mehr kommen: Die Bundesregierung prüft, ob energieeffiziente Häuser niedrigere Steuern zahlen sollen. Das klingt gut - aber es könnte auch bedeuten, dass alte, schlecht gedämmte Häuser deutlich teurer werden.
Einige Bundesländer ändern auch ihre Grunderwerbsteuersätze. Thüringen hat sie 2024 von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt. Sachsen-Anhalt will sie 2025 von 5 auf 5,5 Prozent erhöhen. Berlin und Hessen erwägen Anhebungen. Wer jetzt kauft, sollte wissen: Der Steuersatz, den Sie heute sehen, ist nicht der, den Sie morgen haben.
Was tun, wenn Sie die Steuern nicht bezahlen können?
Wenn Sie die Grunderwerbsteuer nicht aufbringen können, ist der Kauf nicht möglich - zumindest nicht ohne Risiko. Es gibt keine staatliche Unterstützung. Keine Stipendien. Keine Soforthilfe. Die einzige Lösung: Entweder weniger kaufen - oder warten.
Einige Käufer versuchen, die Steuer durch eine private Finanzierung zu decken. Das ist riskant. Kredite für Steuern haben hohe Zinsen und lange Laufzeiten. Sie binden Ihr Einkommen jahrelang. Besser: Reduzieren Sie den Kaufpreis. Kaufen Sie eine kleinere Wohnung. Wählen Sie ein Bundesland mit niedrigerer Steuer. Oder warten Sie, bis sich die Lage ändert.
Die meisten Käufer denken: „Ich kriege das schon irgendwie hin.“ Aber die Realität ist härter. Wer nicht genau kalkuliert, landet im finanziellen Abgrund. Die Grunderwerbsteuer ist kein Bonus - sie ist ein Kostenblock. Und sie ist größer als viele glauben.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigsten Sätze. Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland und Brandenburg haben mit 6,5 % die höchsten. Berlin, Hessen und Thüringen liegen bei 6 % (Thüringen seit 2024 bei 5 %). Prüfen Sie immer die aktuelle Regelung Ihres Bundeslandes - sie kann sich ändern.
Kann ich die Grunderwerbsteuer über einen Kredit finanzieren?
Nein. Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer nicht. Sie gilt als Eigenkapitalanteil. Sie müssen das Geld selbst aufbringen - aus Ersparnissen, Verkaufserlösen oder anderen Mitteln. Wer versucht, sie über einen Kredit zu decken, erhöht sein Risiko erheblich und bindet sein Einkommen länger.
Welche Teile des Hauses zählen nicht zur Grunderwerbsteuer?
Nur fest verbauter Einbau ist steuerpflichtig. Nicht steuerpflichtig sind bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen (wenn separat ausgewiesen), Markisen, Vorhänge, Lampen, Möbel oder Geräte. Wenn Sie diese im Kaufvertrag separat aufführen, können Sie den steuerpflichtigen Kaufpreis senken. Das ist legal und wird von Finanzämtern akzeptiert, solange die Aufteilung nachvollziehbar ist.
Wie berechne ich die Grundsteuer für mein zukünftiges Haus?
Die Grundsteuer berechnet sich aus Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Einheitswert ist im Finanzamt hinterlegt. Die Steuermesszahl für Einfamilienhäuser beträgt 2,6 ‰. Der Hebesatz liegt zwischen 180 % und 500 % - je nach Gemeinde. Als Faustregel: Rechnen Sie mit 0,3 % bis 0,5 % des Marktwerts pro Jahr. Ein Haus für 400.000 Euro kostet etwa 1.200 bis 2.000 Euro Grundsteuer jährlich.
Wird die Grundsteuer ab 2025 teurer?
Ja, wahrscheinlich. Ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet - mit Fläche, Bodenwert und Gebäudewert statt veralteter Einheitswerte. Außerdem könnte künftig die Energieeffizienz des Gebäudes berücksichtigt werden. Das könnte alte, schlecht gedämmte Häuser teurer machen. Experten rechnen mit einer möglichen Steigerung der Gesamtsteuereinnahmen um bis zu 12 Milliarden Euro - das bedeutet höhere Belastungen für viele Eigentümer.
3 Kommentare
Dieter Krell Januar 25 2026
Endlich mal jemand, der die Realität anspricht! Ich hab vor zwei Jahren in NRW gekauft und dachte, 6 % sind schon viel – bis ich gesehen hab, wie viel die Nachbarn in Bayern sparen. Hätte ich gewusst, dass man Einbauküchen separat aufführen kann, wär ich mit 12 Kilo weniger Schulden rausgegangen. 😅
Astrid Shapiro Januar 25 2026
Es ist erschreckend, wie wenig Menschen grundlegende Finanzkompetenz besitzen. Die Tatsache, dass 68 % die Grunderwerbsteuer nicht in ihre Planung einbeziehen, ist kein Zufall – es ist das Ergebnis jahrzehntelanger Bildungsversäumnisse. Wer nicht in der Lage ist, 6,5 % von 300.000 € zu berechnen, sollte keine Immobilie kaufen. Punkt.
Catharina Doria Januar 26 2026
Die Grundsteuer-Rechnung ist viel komplexer, als die meisten denken. Der Einheitswert ist ein Relikt aus der DDR-Zeit, aber die Steuermesszahl und der Hebesatz – das ist der echte Knackpunkt. In Berlin zahle ich 0,42 % des Marktwerts, aber in einem Dorf in Bayern mit Hebesatz 510 % wär’s fast 0,7 %. Und ab 2025 wird’s noch schlimmer: Wenn dein Haus eine Dämmung von 2005 hat, wird die Gemeinde dich mit einer neuen Berechnung aus der Brieftasche schrubben. Die Energieeffizienz wird nicht belohnt – sie wird bestraft. Und die Politik nennt das ‘sozial gerecht’. Lachhaft.