Wenn du eine Immobilie kaufst, geht es nicht nur darum, wie viel du zahlen kannst. Es geht darum, wie viel die Bank dir wirklich leiht. Und das entscheidet ein einziger Wert: der Beleihungsauslauf. Du hörst ihn vielleicht zum ersten Mal, aber er bestimmt, ob du den Krieg gewinnst oder am Ende doch nicht in deine Traumwohnung ziehst. 60 Prozent? 80 Prozent? 100 Prozent? Diese Zahlen klingen harmlos - aber sie entscheiden über Zinsen, Kreditgenehmigung und ob du überhaupt eine Finanzierung bekommst.
Was ist der Beleihungsauslauf wirklich?
Der Beleihungsauslauf - auch LTV (Loan-to-Value) genannt - ist der Prozentsatz, der angibt, welcher Anteil des Immobilienwerts durch das Darlehen gedeckt wird. Es ist nicht der Kaufpreis, den du bezahlst. Es ist nicht der Wert, den du dir vorstellst. Es ist der Wert, den die Bank offiziell dem Haus zuerkennt. Und der ist oft niedriger als der Preis, den der Verkäufer verlangt.
Die Formel ist einfach: Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme ÷ Beleihungswert) × 100.
Beispiel: Du siehst eine Wohnung für 350.000 Euro. Die Bank bewertet sie aber nur mit 300.000 Euro. Du willst 300.000 Euro Kredit. Dann ist der Beleihungsauslauf: (300.000 ÷ 300.000) × 100 = 100 Prozent. Du finanzierst 100 Prozent des bewerteten Wertes. Kein Eigenkapital. Kein Spielraum. Kein Puffer.
Die Bank macht das nicht, um dir das Leben schwer zu machen. Sie schützt sich. Wenn der Markt fällt, wenn die Miete ausfällt, wenn du krank wirst - dann muss sie das Haus verkaufen können und trotzdem ihr Geld zurückbekommen. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet: Sie hat Luft nach oben. Ein hoher? Dann ist sie fast am Limit.
Warum 60 Prozent der Goldstandard ist
60 Prozent ist kein Zufall. Das ist die Grenze, ab der eine Immobilienfinanzierung als Realkredit gilt. Das ist der Bereich, in dem Banken am sichersten sind. Warum? Weil du 40 Prozent Eigenkapital mitbringst. Das ist mehr als nur ein Bonus - das ist ein Signal.
Du zeigst: Du hast gespart. Du hast Disziplin. Du bist kein Risiko. Du hast etwas zu verlieren. Und das macht dich attraktiv. Bei 60 Prozent Beleihungsauslauf bekommst du oft die besten Zinsen. Die Bank braucht keine Risikoprämie. Sie sieht keinen Grund, dich zu bestrafen.
Ein echtes Szenario: Ein Ehepaar in Düsseldorf kauft eine Wohnung für 420.000 Euro. Die Bank bewertet sie mit 400.000 Euro. Sie bringen 160.000 Euro Eigenkapital ein. Das sind 40 Prozent. Der Kredit ist 240.000 Euro. Beleihungsauslauf: 60 Prozent. Ergebnis: 2,1 Prozent Zins p.a., keine Nebenkosten, keine zusätzlichen Sicherheiten. Sie zahlen 30 Jahre lang - und haben am Ende ein Haus, das sie wirklich besitzen.
Wenn du unter 60 Prozent liegst, bist du im Top-Tier. Du hast die Bank im Rücken. Du hast Spielraum - zum Beispiel für Renovierungen, die du später finanzieren kannst, ohne einen neuen Kredit zu brauchen.
80 Prozent: Die typische Grenze - und warum du sie nicht überschreiten solltest
80 Prozent ist die Regel, die fast jede Bank auf dem Zettel hat. Sie ist die Obergrenze, ab der es stressig wird. Du bringst nur 20 Prozent Eigenkapital mit. Das ist möglich. Aber es ist kein Vorteil. Es ist ein Kompromiss.
Bei 80 Prozent steigt der Zins. Nicht dramatisch - aber spürbar. Vielleicht 0,3 bis 0,6 Prozent mehr. Klingt wenig? Über 30 Jahre sind das Tausende Euro. Und das ist nur der Anfang. Banken prüfen jetzt deine Einkommenssituation viel genauer. Sie schauen auf deine Schulden, deine Ausgaben, deine Jobstabilität. Du musst mehr nachweisen. Mehr Papiere. Mehr Nachweise.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Single in Hamburg will eine Wohnung für 400.000 Euro kaufen. Die Bank bewertet sie mit 380.000 Euro. Er hat 80.000 Euro Eigenkapital. Beleihungsauslauf: 80 Prozent. Kredit: 300.000 Euro. Zins: 2,8 Prozent. Nach 10 Jahren hat er 60.000 Euro Zinsen gezahlt. Hätte er 100.000 Euro Eigenkapital eingebracht (Beleihungsauslauf 75 Prozent), wäre der Zins bei 2,4 Prozent gelegen. Er hätte 15.000 Euro gespart - nur durch 20.000 Euro mehr Eigenkapital.
Und was passiert, wenn du über 80 Prozent willst? Dann wird’s knifflig. Einige Banken erlauben 90 Prozent - aber nur mit strengen Auflagen: zusätzliche Sicherheiten, höhere Tilgung, Einkommensnachweise bis ins letzte Detail. Du wirst nicht mehr nur als Kreditnehmer, sondern als Risikofaktor gesehen.
100 Prozent: Der Fall, den du vermeiden musst
100 Prozent klingt verlockend. Kein Eigenkapital. Alles vom Kredit. Aber das ist eine Falle.
Erstens: Die Bank bewertet die Immobilie konservativ. Wenn du 350.000 Euro bezahlst, aber sie nur mit 300.000 Euro bewertet wird, dann ist ein Kredit von 350.000 Euro ein Beleihungsauslauf von 116 Prozent. Das gibt es nicht. Keine Bank gewährt das. Du musst die Differenz selbst zahlen. Also: 50.000 Euro zusätzlich. Ohne diese Summe - kein Kredit.
Zweitens: Selbst wenn du den Kaufpreis und den Beleihungswert gleichsetzen könntest - bei 100 Prozent ist die Bank gezwungen, dich als Hochrisikokunden einzustufen. Du hast keinen finanziellen Puffer. Kein Spielraum bei Zinssteigerungen. Kein Spielraum bei Reparaturen. Wenn die Heizung kaputtgeht, musst du entweder Geld nehmen - oder dich aus der Wohnung verabschieden.
Drittens: Du verlierst deine Verhandlungsposition. Du bist komplett abhängig. Die Bank kann dir jeden Konditionen diktieren. Du hast keine Alternative. Du hast kein Druckmittel. Du bist im Netz.
Ein echter Fall aus dem Jahr 2024: Ein Mann in Köln kaufte eine Immobilie zu 330.000 Euro. Die Bank bewertete sie mit 300.000 Euro. Er wollte alles finanzieren. Die Bank lehnte ab. Er musste 30.000 Euro nachschießen - oder das Angebot aufgeben. Er gab auf. Zwei Monate später kaufte er eine andere Wohnung - mit 20 Prozent Eigenkapital. Und einen Zins von 2,5 Prozent statt 3,7 Prozent.
Wie beeinflusst der Beleihungsauslauf deine Zukunft?
Es geht nicht nur um den ersten Kredit. Es geht um deine gesamte Finanzplanung.
- Bei niedrigem Beleihungsauslauf: Du kannst später leichter umbauen, renovieren, umziehen. Du hast Kreditwürdigkeit. Du kannst einen zweiten Kredit bekommen, wenn du willst.
- Bei hohem Beleihungsauslauf: Du bist fast komplett verschuldet. Du kannst nichts mehr ändern. Eine kleine Zinssteigerung bringt dich an die Grenze. Ein Jobverlust? Ein Unfall? Ein Pflegefall? Dann wird es eng. Sehr eng.
Und es gibt noch einen Punkt, den kaum jemand erwähnt: Der Beleihungsauslauf beeinflusst auch, wie schnell du die Immobilie verkaufen kannst. Wenn du 100 Prozent finanzierst und der Markt fällt, dann bist du unter Wasser. Du verkaufst das Haus für weniger, als du schuldest. Und du musst trotzdem den Rest bezahlen. Das ist kein Szenario aus dem Film. Das passiert jedes Jahr - und es kostet Menschen ihre Lebensgrundlage.
Wie kannst du den Beleihungsauslauf senken?
Es gibt drei Wege - und alle sind machbar.
- Meer Eigenkapital einbringen: Selbst wenn du nur 5.000 Euro mehr hast, senkst du den Prozentsatz. Das reicht manchmal, um von 85 auf 80 Prozent zu kommen - und damit den Zins zu senken.
- Die Lage wählen: Immobilien in guten Lagen werden von Banken höher bewertet. Eine Wohnung in einer gefragten Straße mit guter Infrastruktur kann 10-15 Prozent mehr Wert haben als eine ähnliche Wohnung in einer weniger attraktiven Gegend. Wähle smart.
- Warten und sparen: Wenn du jetzt nicht genug hast - warte ein Jahr. Spare. Erhöhe deine Eigenkapitalquote. Ein Jahr Wartezeit kann dir 10.000 Euro mehr bringen. Und das spart dir 20.000 Euro Zinsen über die Laufzeit.
Ein letzter Tipp: Lass dich nicht von Maklern oder Verkäufern dazu drängen, alles zu finanzieren. Sie verdienen, wenn du den Kredit aufnimmst. Sie verdienen nicht, wenn du später scheiterst.
Was passiert, wenn du den Beleihungsauslauf nicht kennst?
Du wirst überrascht. Du wirst gezwungen. Du wirst teuer bezahlen. Und du wirst dich fragen, warum du nicht früher nachgefragt hast.
Beleihungsauslauf ist kein komplizierter Begriff. Er ist ein Werkzeug. Ein Messinstrument. Ein Schutzschild. Wenn du ihn nicht verstehst, dann lässt du dich von anderen bestimmen. Und das ist das Risiko, das du nicht brauchst.
Frage deine Bank: Wie hoch ist der Beleihungswert? Wie hoch ist der Beleihungsauslauf? Was passiert, wenn ich mehr Eigenkapital einbringe? Die Antwort wird dich überraschen. Und sie wird dich retten.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?
Der Kaufpreis ist der Betrag, den du mit dem Verkäufer vereinbarst. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank dem Objekt zuerkennt - und der ist oft niedriger. Banken bewerten konservativ, um ihr Risiko zu minimieren. Wenn du mehr zahlst als der Beleihungswert, musst du die Differenz selbst bezahlen.
Kann ich einen Kredit mit 100 Prozent Beleihungsauslauf bekommen?
Theoretisch ja - aber praktisch fast nie. Banken verlangen mindestens einen Puffer von 10-20 Prozent. Ein Kredit von 100 Prozent bedeutet, dass du kein Eigenkapital einbringst. Das ist für die Bank zu riskant. Du müsstest sonst eine andere Sicherheit stellen - wie z.B. ein zweites Grundstück oder hohe Ersparnisse - um das Risiko auszugleichen.
Warum ist ein niedriger Beleihungsauslauf günstiger?
Weil die Bank weniger Risiko hat. Wenn du viel Eigenkapital einbringst, hast du mehr zu verlieren - und du bist motivierter, deine Raten zu zahlen. Banken belohnen das mit niedrigeren Zinsen, weniger Gebühren und schnelleren Genehmigungen. Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent ist der Standard für die besten Konditionen.
Wie berechne ich meinen Beleihungsauslauf selbst?
Teile die Darlehenssumme durch den Beleihungswert und multipliziere mit 100. Beispiel: Kredit 240.000 Euro, Beleihungswert 300.000 Euro → (240.000 ÷ 300.000) × 100 = 80 Prozent. Du brauchst nur die Zahlen von deiner Bank - nicht den Kaufpreis.
Ist ein Beleihungsauslauf von 90 Prozent noch vertretbar?
Ja - aber nur, wenn du ein sehr stabiles Einkommen hast, keine anderen Schulden und eine hohe Tilgung einplanen kannst. Die Zinsen sind höher, die Prüfungen strenger, und du hast kaum noch Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben. Es ist möglich - aber kein Idealzustand.