Stell dir vor, du kannst mit 500 Euro in ein neues Wohngebäude in Berlin investieren - nicht als Eigentümer, sondern als Anteilseigner, der monatlich Zinsen bekommt. Das ist kein Science-Fiction. Das ist Immobilien-Crowdinvesting. In den letzten Jahren hat sich diese Form der Geldanlage in Deutschland von einer Nische zu einer echten Alternative entwickelt. Du brauchst keine Million Euro, keinen Notar, keine Mieterverwaltung. Du brauchst nur eine Internetverbindung und ein bisschen Verständnis für Risiken.
Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting wirklich?
Immobilien-Crowdinvesting ist einfach: Du gibst Geld auf einer Online-Plattform wie Exporo oder Bergfürst ein, und das Geld fließt in ein konkretes Immobilienprojekt - etwa in den Bau einer Wohnungsgesellschaft, die Sanierung eines Gewerbehauses oder den Umbau einer alten Fabrik zu Wohnungen. Du bist nicht der Eigentümer, aber du bist an der Rendite beteiligt. Die Plattformen prüfen die Projekte, dokumentieren sie detailliert und verteilen dein Geld auf viele kleine Anteile. So kannst du mit 500 Euro in ein Projekt einsteigen, das sonst nur Banken oder große Investoren finanzieren würden.Die Rendite kommt meist aus zwei Quellen: Mieteinnahmen oder dem späteren Verkauf der Immobilie. Die Plattformen zahlen dir entweder monatlich Zinsen aus - ähnlich wie ein Festgeldkonto - oder sie zahlen alles am Ende der Laufzeit zurück, inklusive Gewinnbeteiligung. Die Laufzeit liegt meist zwischen 12 und 48 Monaten. Das ist deutlich kürzer als beim direkten Immobilienkauf, wo du oft zehn Jahre oder länger warten musst, bis du Gewinn machst.
Warum ist das attraktiver als Tagesgeld oder Immobilien-ETFs?
Wenn du dein Geld auf dem Tagesgeldkonto liegen hast, bekommst du aktuell vielleicht 2 % Zinsen - wenn du Glück hast. Immobilien-ETFs, die in viele Immobilienfonds investieren, liefern durchschnittlich 3 bis 5 % jährlich. Beim Immobilien-Crowdinvesting liegen die Renditen zwischen 6 und 11 %. Bergfürst bietet aktuell Zinssätze von 6,5 bis 8,5 % für mittelfristige Projekte. Exporo hat Projekte mit bis zu 9,5 % angeboten, besonders bei Sanierungsprojekten in wachsenden Städten.Und das Beste: Du siehst genau, wofür dein Geld eingesetzt wird. Du liest, dass ein Projekt in Köln eine alte Schule in 12 Wohnungen verwandelt. Du siehst die Pläne, die Bauzeit, die Mietpreise, die Risikobewertung. Bei einem ETF weißt du nicht, ob dein Geld in Luxuswohnungen in München oder in leerstehenden Häusern in Ostdeutschland steckt.
Was sind die Risiken? Und wie schützt du dich?
Keine Anlage ist risikofrei. Beim Immobilien-Crowdinvesting kannst du dein Geld verlieren - und zwar komplett. Das passiert, wenn das Projekt scheitert: Der Bau wird verzögert, die Mieter bleiben aus, die Immobilie lässt sich nicht zum geplanten Preis verkaufen. Dann bekommt du keine Zinsen mehr, und am Ende steht vielleicht nur noch ein halb fertiges Gebäude da.Die Plattformen sagen dir das auch: "Du trägst das Risiko eines Totalverlusts". Das ist kein Marketing-Gimmick. Es ist Realität. Die Bafin stuft diese Anlageform als "höher riskant" ein. Warum? Weil du als Kleinanleger nachrangig bist. Wenn das Unternehmen, das das Projekt baut, pleitegeht, dann bekommen zuerst die Banken ihr Geld zurück - du erst danach. Und oft bleibt nichts übrig.
Die beste Absicherung ist: Streuung. Investiere nicht alles in ein Projekt. Investiere nicht alles in eine Stadt. Investiere nicht alles in Wohnungen. Wenn du 5.000 Euro hast, verteile sie auf mindestens 5 bis 10 Projekte. Bergfürst empfiehlt, nicht mehr als 10 bis 15 % deines gesamten Vermögens in Crowdinvesting zu stecken. Das ist kein Vorschlag - das ist eine Regel, die erfahrene Anleger befolgen.
Exporo vs. Bergfürst: Welche Plattform passt zu dir?
Der deutsche Markt wird von zwei großen Anbietern dominiert: Exporo und Bergfürst. Beide sind seriös, aber sie unterscheiden sich.Exporo ist der Zugänglichere. Du kannst schon mit 500 Euro einsteigen. Die Plattform hat eine Handelsplattform, auf der du deine Anteile vor Ablauf der Laufzeit verkaufen kannst - falls du das Geld früher brauchst. Das ist ein großer Vorteil, denn sonst bist du an die Laufzeit gebunden. Die Projekte sind oft in wachsenden Städten wie Leipzig, Dresden oder Hamburg. Die Transparenz ist gut, aber nicht immer perfekt. Ein Nutzer berichtete 2023, dass ein Projekt mit 2,8 Millionen Euro wegen Bauverzögerungen 52 statt 48 Monate gedauert hat.
Bergfürst setzt auf Qualität. Die Mindestinvestition liegt bei 1.000 Euro, aber die Projekte werden strenger geprüft. Du bekommst detaillierte Berichte, Fotos von der Baustelle, Prognosen zu Mieteinnahmen, sogar Risikoanalysen von externen Gutachtern. Die Zinsen sind etwas niedriger, aber die Ausfallquote ist historisch geringer. Die Plattform hat 2023 eine neue Funktion eingeführt, die dein Portfolio automatisch ausbalanciert - du musst nicht selbst nachrechnen, ob du zu viel in eine Region investiert hast.
Beide Plattformen haben gute Bewertungen: Exporo liegt bei 4,3 von 5 Sternen (über 1.200 Bewertungen), Bergfürst bei 4,5 (über 890 Bewertungen). Ein Nutzer schrieb: "Mit 1.000 Euro angefangen, bekomme monatlich 75 Euro Zinsen - besser als jedes Tagesgeldkonto." Das ist kein Einzelfall. Aber es ist auch kein Garant.
Wie fängst du an? Ein Schritt-für-Schritt-Plan
1. Informiere dich: Lies die Projektbeschreibungen auf Exporo und Bergfürst. Achte auf die Laufzeit, die Rendite, die Art der Finanzierung (Fremdkapital oder Eigenkapital) und die Region. 2. Registriere dich: Beide Plattformen bieten eine kostenlose Registrierung. Du brauchst einen Ausweis, eine E-Mail und eine Bankverbindung. 3. Starte klein: Investiere 500 oder 1.000 Euro in ein Projekt mit klarer Rendite und kurzer Laufzeit. Teste, wie die Zinsauszahlung funktioniert. 4. Streue: Wenn du Erfolg hast, verteile dein Geld auf mehrere Projekte - in verschiedenen Städten, mit unterschiedlichen Laufzeiten und unterschiedlichen Immobilientypen (Wohnen, Gewerbe, Sanierung). 5. Beobachte: Lies die Updates der Plattform. Wenn ein Projekt Verzögerungen hat, weißt du es früh. Du kannst dann entscheiden, ob du mehr investierst oder aussteigst, wenn du kannst.Was sagt die Gesetzgebung? Und warum das wichtig ist
In Deutschland gilt seit 2015 das Kleinanlegerschutzgesetz. Es verlangt, dass Plattformen Projekte mit einem Finanzierungsvolumen über 2,5 Millionen Euro mit einem offiziellen Verkaufsprospekt bewerben - mit Risikohinweisen, Finanzplänen und Prüfberichten. Das schützt dich. Aber es hat auch Grenzen: Projekte unter 2,5 Millionen Euro müssen das nicht. Das sind die meisten. Hier ist die Transparenz weniger gesetzlich verpflichtet.Der Deutsche Crowdfunding-Verband fordert deshalb, die Grenze auf 5 Millionen Euro anzuheben, damit Plattformen effizienter arbeiten können. Die Bafin prüft gerade, ob die Regeln angepasst werden müssen - besonders wegen der Digitalisierung und neuen Technologien wie Blockchain. Bis Ende 2024 könnte es Änderungen geben.
Was kommt als Nächstes? Die Zukunft von Immobilien-Crowdinvesting
Die Branche wächst. Im Jahr 2022 wurden über 1,2 Milliarden Euro über Crowdinvesting-Plattformen in Deutschland investiert - ein Anstieg von 33 % gegenüber dem Vorjahr. 2023 lag das Volumen bei über 1,5 Milliarden Euro. Die Nutzerzahl liegt bei etwa 250.000 aktiven Anlegern. Das ist nicht viel im Vergleich zu den 40 Millionen deutschen Sparer:innen - aber es ist ein klarer Trend.Was kommt als Nächstes? Zwei Dinge: Erstens, Blockchain-Technologie. Bis 2025 sollen Immobilienanteile als digitale Tokens gehandelt werden - das macht den Verkauf von Anteilen schneller, günstiger und transparenter. Zweitens, automatisierte Portfolios. Plattformen wie Bergfürst testen bereits Systeme, die dein Geld selbstständig auf die besten Projekte verteilen - basierend auf deinem Risikoprofil. Du musst dann nur noch einsteigen und zusehen.
Die Zukunft ist digital, transparent und zugänglich. Aber sie bleibt riskant. Wer denkt, das sei eine sichere Renditequelle, irrt. Wer es als sinnvolle Ergänzung zum Sparbuch, zur Rentenversicherung oder zum ETF-Portfolio sieht, hat die richtige Haltung.
Frequently Asked Questions
Kann ich mit 500 Euro wirklich in Immobilien investieren?
Ja. Plattformen wie Exporo erlauben Einsteigerinvestitionen ab 500 Euro. Du kaufst nicht die Immobilie, sondern einen Anteil an einem Projekt, das von der Plattform verwaltet wird. Dein Geld fließt in den Bau, die Sanierung oder den Kauf einer Immobilie, und du bekommst Zinsen oder Gewinnbeteiligung.
Wie sicher ist Immobilien-Crowdinvesting?
Es ist nicht sicher - aber auch nicht unsicherer als viele andere Anlagen. Du trägst das Risiko eines Totalverlusts, wenn das Projekt scheitert. Die Plattformen prüfen Projekte, aber sie garantieren keinen Erfolg. Die Bafin stuft es als höhere Risikoanlage ein. Der beste Schutz ist: Streuung, nicht zu viel Geld investieren und nur auf seriöse Plattformen setzen.
Wann bekomme ich mein Geld zurück?
Die Laufzeit liegt meist zwischen 12 und 48 Monaten. Du bekommst entweder monatlich Zinsen und am Ende dein Kapital zurück, oder du bekommst alles auf einmal am Ende der Laufzeit. Einige Plattformen wie Exporo erlauben es dir, deine Anteile vorher zu verkaufen - aber nicht immer zu einem guten Preis.
Muss ich Steuern auf die Rendite zahlen?
Ja. Die Zinsen und Gewinne aus Immobilien-Crowdinvesting unterliegen der Einkommensteuer. Du hast einen Freibetrag von 801 Euro pro Jahr (bzw. 1.602 Euro als Ehepaar). Alles darüber ist steuerpflichtig. Die Plattformen geben dir eine jährliche Steuerbescheinigung - du musst die Einkünfte in deiner Steuererklärung angeben.
Ist das etwas für Anfänger?
Ja - aber nur, wenn du bereit bist, dich einzulesen. Es ist einfacher als ein Eigenheim zu kaufen, aber komplexer als ein Tagesgeldkonto. Lies die Projektbeschreibungen, verstehe die Risiken, verteile dein Geld und investiere nur, was du verlieren kannst. Wenn du das tust, ist es eine gute Möglichkeit, in Immobilien einzusteigen.
7 Kommentare
Helga Goldschmidt Dezember 4 2025
Ich hab mit 1.000 Euro bei Bergfürst angefangen und bin bisher zufrieden. Monatlich kommt was an, und ich weiß genau, wo mein Geld ist. Kein Vergleich zu Tagesgeld.
Koray Döver Dezember 6 2025
Warum zum Teufel vertraut ihr diesen Plattformen überhaupt? Die Bafin sagt doch klar: Höheres Risiko! Und dann investierst du noch in drei verschiedene Projekte? Du denkst, das macht dich sicher? Nein, du machst dich nur zu einem kleinen Teil des Problems. Ich hab gesehen, wie ein Projekt in Leipzig nach zwei Jahren pleiteging – und die Anleger kriegten nichts zurück. Keine Zinsen, kein Kapital. Und du schreibst hier, das sei 'eine gute Ergänzung'? Das ist ein Witz. Die Banken haben das vor 20 Jahren schon mal erlebt – und jetzt kommt es wieder. Mit besserer Werbung.
Jan Whitton Dezember 6 2025
Deutschland hat genug Probleme – und jetzt sollen wir noch unsere Ersparnisse in fremde Projekte stecken? Wer baut da eigentlich? Wer kontrolliert das? Ich hab kein Vertrauen in diese anonymen Firmen, die mit 'Sanierung' und 'Wachstum' locken. Wo bleibt die deutsche Eigenleistung? Warum nicht in deutsche Staatsanleihen? Oder in echte Immobilien, die man sehen und betreten kann? Nicht irgendwelche digitalen Anteile, die nur auf einem Bildschirm existieren. Das ist kein Investment – das ist digitales Glücksspiel mit deutschem Geld.
Birgit Lehmann Dezember 7 2025
Ich hab vor einem Jahr mit 500 Euro bei Exporo angefangen – und es hat sich gelohnt! Zwei Projekte liefen super, einer hatte Verzögerung, aber ich hab nicht panisch verkauft. Ich hab einfach weiter verteilt – jetzt hab ich 12 Projekte, alle mit unterschiedlichen Laufzeiten. Es ist kein Zauberspiel, aber wenn du dich informierst, ist das eine der besten Möglichkeiten, als Normalverdiener in Immobilien einzusteigen. Kein Notar, kein Makler, keine Mietverträge. Einfach rein, beobachten, wachsen. Und nein, ich hab keine Steuern vergessen – die hab ich ordentlich abgerechnet. Wer das nicht macht, hat selbst Schuld.
Ahmed Berkane Dezember 8 2025
!!!DAS IST EIN BETRUG!!!
Erwin Vallespin Dezember 10 2025
Ich denke oft darüber nach, was Geld wirklich ist. Ist es nur ein Zahlencode auf einem Bildschirm? Oder ist es ein Versprechen – zwischen Menschen, zwischen Projekten, zwischen Hoffnung und Realität? Wenn ich 500 Euro in ein altes Fabrikgebäude in Chemnitz investiere, dann investiere ich nicht nur in Stein und Beton. Ich investiere in eine Stadt, in Menschen, die dort wohnen werden, in eine Zukunft, die noch nicht geschrieben ist. Und ja, es ist riskant. Aber ist nicht alles Leben riskant? Vielleicht ist das der Punkt: Wir wollen Sicherheit – aber echte Sicherheit gibt es nur, wenn wir uns trauen, etwas zu wagen. Nicht blind. Nicht dumm. Aber mit Augen und Herz.
Christian Suter Dezember 11 2025
Sehr geehrte Community, ich möchte an dieser Stelle eine sachliche und fundierte Perspektive einbringen. Die vorgestellte Anlageform des Immobilien-Crowdinvestings stellt eine innovative und durchaus legitime Ergänzung zum klassischen Kapitalmarkt dar. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere das Kleinanlegerschutzgesetz, bieten einen nachvollziehbaren Schutzmechanismus, auch wenn Lücken bestehen. Die Empfehlung zur Diversifikation ist nicht nur vernünftig – sie ist unerlässlich. Ich selbst habe in drei Projekte investiert, alle mit mindestens 1.500 Euro, verteilt auf Köln, Dresden und Hannover. Die Renditen lagen zwischen 7,2 % und 8,8 %, die Transparenz war überwiegend hervorragend. Ich empfehle jedem, der über eine risikobewusste Geldanlage nachdenkt, diese Option mit Engagement und Disziplin zu prüfen – nicht als Ersatz, sondern als sinnvolle Ergänzung.