Nutzungsänderung im Keller: Baurecht und Brandschutz in Deutschland

Wenn du deinen Keller zu einer Wohnung umwandeln willst, dann denkst du vielleicht nur an neue Wände, einen Bodenbelag und ein Fenster. Aber hinter dieser Idee steckt ein komplexes Geflecht aus Baurecht, Brandschutz und rechtlichen Hürden, die dich sonst teuer und zeitaufwendig treffen können. Viele Menschen beginnen mit dem Umbau, ohne zu wissen, dass sie eine Genehmigung brauchen - und landen später vor dem Bauamt mit einer Auflage, den ganzen Aufwand wieder rückgängig zu machen. In Berlin wurden zwischen 2018 und 2022 über 78 % der ungenehmigten Kellerwohnungen zwangsweise zurückgebaut. Das ist kein Einzelfall. Es passiert überall in Deutschland.

Wann brauchst du eine Baugenehmigung für deinen Keller?

Nicht jede Umgestaltung des Kellers ist baurechtlich genehmigungspflichtig. Wenn du nur einen Hobbyraum, ein Arbeitszimmer oder einen Spielraum einrichtest - und dabei keine neuen Türen, Fenster oder Wände baust - dann brauchst du in den meisten Bundesländern keine Genehmigung. Das gilt nur, wenn du den Raum nicht als Wohnraum nutzt. Ein Wohnraum ist definiert als Raum, der zum Daueraufenthalt von Menschen dient: zum Schlafen, Kochen, Duschen oder Wohnen. Sobald du das machst, ändert sich die Nutzung - und damit auch die Rechtslage.

Wenn du eine eigenständige Wohnung schaffen willst - mit Küche, Bad und Schlafbereich - dann ist in allen Bundesländern eine Baugenehmigung zwingend erforderlich. Das gilt auch, wenn du die Wohnung nur für deine Eltern oder deine Kinder nutzt. Die Bauaufsichtsbehörden prüfen nicht, ob du die Wohnung vermietest oder selbst bewohnst. Sie prüfen nur: Ist es Wohnraum? Und wenn ja, erfüllt er die gesetzlichen Mindestanforderungen?

Was muss dein Keller erfüllen, um als Wohnraum genehmigt zu werden?

Die Anforderungen sind nicht willkürlich. Sie sind da, um dein Leben zu schützen. Hier sind die fünf entscheidenden Punkte, die jedes Bauamt prüft:

• Raumhöhe: Mindestens 2,40 Meter in Bayern, Hessen und Schleswig-Holstein. In Berlin muss es 2,50 Meter sein. In Nordrhein-Westfalen reichen 2,30 Meter - aber nur, wenn der Raum nicht als Schlafzimmer genutzt wird. Ein Raum mit 2,45 Meter Höhe, wie ein Nutzer in Berlin erlebte, wird abgelehnt, wenn die Stadt 2,50 Meter vorschreibt. Fünf Zentimeter können dich das ganze Projekt kosten.
• Fenster als Rettungsweg: Jede Wohnung braucht zwei Ausgänge. Der Hauptausgang ist die Tür. Der zweite ist ein Fenster, das als Notausstieg dient. Es muss mindestens 1,00 Meter hoch sein, die untere Kante darf nicht höher als 0,90 Meter über dem Boden liegen. Das Fenster muss so groß sein, dass ein erwachsener Mensch hindurchkriechen kann - und das mit einer Deckenhöhe von nur 2,40 Metern ist nicht immer möglich.
• Brandschutz: Seit 2017 gilt bundesweit die Rauchwarnmelderpflicht. Jede Wohnung, auch im Keller, braucht mindestens einen Rauchmelder. Aber das reicht nicht. Die Wände und Decken müssen feuerbeständig sein, besonders wenn sie zu Nachbarwohnungen führen. Die Türen zur Wohnung müssen brandhemmend sein (mindestens T30). Und der zweite Rettungsweg ist kein Bonus - er ist Pflicht.
• Wärmedämmung: Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss die Dämmung einen U-Wert von 0,35 W/m²K erreichen. Das bedeutet: Wenn du deine Außenwände nicht richtig isolierst, bekommst du keine Genehmigung. Eine Studie der TU Dresden zeigt: 41 % der schlecht gedämmten Kellerwohnungen haben nach 10 Jahren Schimmelprobleme. Die Bauämter prüfen das heute systematisch - und nicht nur wegen Energieeffizienz, sondern wegen Gesundheitsrisiken.
• Wohnfläche pro Person: In Bayern und anderen Bundesländern musst du mindestens 9,5 Quadratmeter Wohnfläche pro Person bereitstellen. Das ist kein Luxus, sondern eine gesetzliche Mindestvorgabe. Ein 15 Quadratmeter großer Keller mit Bett und Tisch reicht also nicht, wenn zwei Personen darin wohnen sollen.

Was passiert, wenn du ohne Genehmigung umbaust?

Du denkst, du kannst es erst mal machen und später die Papiere nachreichen? Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die Bauaufsichtsbehörden prüfen nicht nur, was du gebaut hast - sie prüfen auch, ob du es genehmigt hast. Wenn sie einen Keller als Wohnung entdecken, ohne dass er genehmigt wurde, dann passiert Folgendes:

• Du bekommst eine Anordnung zur Rückbaumaßnahme.
• Du musst die gesamte Einrichtung entfernen - Wände, Böden, Sanitäranlagen, Fenster.
• Du zahlst Bußgelder - oft zwischen 1.000 und 10.000 Euro.
• Deine Versicherung zahlt bei Schäden nicht mehr - weil der Raum nicht genehmigt war.
• Wenn du die Wohnung vermietest, ist der Mietvertrag rechtlich nichtig. Du kannst keine Miete verlangen - und musst sie eventuell zurückzahlen.

Ein Nutzer aus Nordrhein-Westfalen berichtete, dass sein Kellerumbau als Wohnung nach vier Monaten Bauzeit abgelehnt wurde - weil das Fenster zu klein war. Er musste 18.000 Euro investieren, nur um es wieder rückgängig zu machen. Das ist kein Einzelfall. Es passiert in Berlin, München, Köln, Frankfurt - überall.

Wie funktioniert der Genehmigungsprozess?

Der Weg zur Genehmigung ist nicht kompliziert - aber er ist strukturiert. Hier sind die vier Schritte, die du befolgen musst:

1. Erstberatung: Gehe zum Bauamt und frag nach der Machbarkeit. Die meisten Behörden bieten das kostenlos an. Bringe den Grundriss deines Hauses mit - und sag genau, was du vorhast. Manchmal merkst du hier schon: Das geht nicht.
2. Planung: Lass einen Architekten oder Bauingenieur einen Plan erstellen. Dazu gehören: Baubeschreibung, Statiknachweis, Brandschutzkonzept, Energieausweis. Die Statik ist besonders wichtig. Wenn du ein Fenster in die Außenwand schneidest, muss der Tragwerksplaner prüfen, ob die Wand das aushält. Das kostet 450 bis 900 Euro - aber ohne diesen Nachweis gibt es keine Genehmigung.
3. Antrag stellen: Reiche bei der unteren Bauaufsichtsbehörde deines Landkreises oder der Stadt den Antrag ein. Dazu brauchst du: Antragsformular, Liegenschaftsplan, Bauzeichnungen, Bauzahlenberechnung, Stellplatznachweis (wenn du mehr Parkplätze brauchst), und bei baulichen Änderungen die Baubeschreibung. In Hessen und Bayern musst du zusätzlich die Zustimmung der Nachbarn einholen, wenn die Maßnahme ihre Rechte beeinträchtigt.
4. Genehmigung warten: Die Bearbeitungszeit liegt zwischen 8 und 12 Wochen. In Großstädten wie Berlin oder München kann es länger dauern. Währenddessen darfst du nicht mit dem Bau beginnen. Wenn du es tust, verlierst du alle Rechte - auch wenn deine Pläne perfekt sind.

Die Kosten für die Genehmigung selbst liegen zwischen 350 und 850 Euro. Dazu kommen Architektenkosten von 8 bis 12 % der gesamten Baukosten. Ein 30 Quadratmeter großer Kellerumbau kostet zwischen 63.000 und 84.000 Euro - je nach Ausstattung. Das ist viel Geld. Aber es ist weniger als ein Rückbau.

Was gilt für Eigentümergemeinschaften?

Wenn du in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wohnst, dann ist die Lage noch komplizierter. Die Teilungserklärung - das ist das Dokument, das bei der Gründung der WEG erstellt wurde - legt fest, wofür jeder Raum gedacht ist. Wenn dort steht: „Kellerfläche zur Lagerung“, dann darfst du ihn nicht als Wohnung nutzen - selbst wenn alle Nachbarn zustimmen.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2021 klargestellt: Die ursprüngliche Zweckbestimmung in der Teilungserklärung hat Vorrang vor allen Mehrheitsbeschlüssen. Selbst wenn 90 % der Eigentümer für die Umnutzung stimmen - wenn die Teilungserklärung es verbietet, dann ist es rechtswidrig. Rechtsanwalt Thomas Vogel aus Frankfurt sagt dazu: „Das ist der häufigste Fehler bei WEG-Projekten. Die Leute denken, sie brauchen nur die Zustimmung der Nachbarn. Aber das reicht nicht.“

Wenn du trotzdem eine Umnutzung durchsetzen willst, musst du die Teilungserklärung ändern. Dafür brauchst du die Zustimmung von 75 % der Eigentümer - und die müssen ihre Anteile am Gebäude besitzen. Das ist extrem schwer in großen Gemeinschaften. Viele Projekte scheitern hier - nicht an der Technik, sondern an der Rechtslage.

Was ändert sich bis 2025?

Die Gesetze werden strenger. Die Musterbauordnung (MBO) von 2023 sieht verschärfte Anforderungen an Rettungswege vor. Bis 2025 sollen alle Bundesländer diese übernehmen. Einige Länder, wie Hessen, planen sogar eine bundesweit einheitliche Mindestraumhöhe von 2,40 Metern. Das wird viele bestehende Kellerprojekte unzulässig machen.

Aber es gibt auch positive Entwicklungen. Die Bundesregierung hat das „Wohnraumoffensive“-Programm gestartet. Es soll Anreize geben für genehmigte Kellerumbauten - etwa durch Zuschüsse für Dämmung oder Energieeffizienz. In Städten wie Berlin, München und Hamburg gibt es bereits Förderprogramme für die Schaffung von zusätzlichen Wohnungen - auch im Keller. Wenn du planst, dann nutze diese Chancen jetzt. Denn die Fristen laufen.

Was kannst du tun, um Fehler zu vermeiden?

- Beginne nie mit dem Bau, bevor du die Genehmigung hast. Selbst wenn du denkst, es sei „nur ein kleiner Umbau“. - Frage beim Bauamt nach, bevor du einen Architekten beauftragst. Manche Ideen sind von vornherein unmöglich - und du sparst Zeit und Geld. - Prüfe die Teilungserklärung, wenn du in einer WEG wohnst. Wenn sie „Keller“ als Lagerfläche nennt, dann ist eine Wohnung fast unmöglich. - Rechne mit höheren Kosten. 2.100 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter sind realistisch - inklusive Genehmigung, Statik, Dämmung und Ausstattung. - Denke an die Zukunft. Ein Keller, der heute genehmigt ist, muss auch in 20 Jahren noch den Anforderungen entsprechen. Baue nicht nur für heute - baue für die nächsten 30 Jahre.

Ein Kellerumbau kann eine wertvolle Investition sein - aber nur, wenn er legal ist. Die meisten Probleme entstehen nicht durch technische Fehler, sondern durch rechtliche Unwissenheit. Wer jetzt richtig plant, spart nicht nur Geld - er schützt sich vor einem langwierigen, teuren und stressigen Rechtsstreit.