Immobilienmakler beauftragen: Wann sich die Investition für Verkäufer und Käufer wirklich lohnt

Ein Immobilienmakler zu beauftragen, klingt teuer - und das ist es auch. Aber ist es immer schlecht für Ihre Geldbörse? Die Antwort überrascht: Oft ist es genau andersherum. Seit der Maklerreform von 2020 zahlen Käufer und Verkäufer die Provision halbe-halbe. Das hat alles verändert. Plötzlich ist der Makler nicht mehr nur ein Kostenfaktor für den Käufer - er wird zur wertvollen Investition für beide Seiten. Aber wann genau lohnt sich das? Wann sparen Sie mit einem Makler, und wann verlieren Sie Geld? Hier ist die klare, praktische Antwort - basierend auf aktuellen Zahlen aus 2025.

Warum Makler heute für Verkäufer fast immer sinnvoll sind

Vor zehn Jahren dachten viele: Ich verkaufe meine Wohnung selbst, spare die Provision und behalte mehr vom Preis. Heute zeigt die Realität: Wer ohne Makler verkauft, verliert meistens Geld - und das nicht nur in der Zeit.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Immobilien, die über einen Makler vermarktet werden, verkaufen sich durchschnittlich 28 Tage schneller als Privatangebote. Das ist kein kleiner Vorteil. Jeder Tag, den Ihre Wohnung leer steht, kostet Sie: Zinsen auf die Hypothek, Nebenkosten, Versicherung, mögliche Mietausfälle. In einer Mietwohnung in Berlin oder München können das leicht 1.500 € pro Monat sein. 28 Tage sind fast ein ganzer Monat - das sind bis zu 1.500 €, die Sie einfach sparen, wenn der Makler schneller einen Käufer findet.

Aber das ist noch nicht alles. Verkäufer, die einen Makler beauftragen, erzielen im Durchschnitt 6,3 % mehr vom Angebotspreis als Selbstverkäufer. Das heißt: Wenn Ihre Immobilie 300.000 € wert ist, holen Sie mit einem Makler fast 19.000 € mehr heraus. Die Provision liegt bei 3,57 % (in Berlin), also 10.710 €. Sie zahlen also 10.710 €, bekommen aber 19.000 € mehr. Das ist ein Gewinn von über 8.000 € - rein rechnerisch.

Das funktioniert, weil Makler wissen, wie man richtig preist. Sie schauen nicht nur auf die Nachbarschaft, sondern auf aktuelle Verkaufsdaten, Nachfrage, Käuferverhalten. Sie verkaufen nicht nach Gefühl - sie verkaufen nach Daten. Eine Studie von Immowelt aus 2023 zeigte: In Berlin sind Maklerwohnungen im Schnitt 13 % günstiger als Privatangebote. Klingt widersprüchlich? Ist es auch - aber nur auf den ersten Blick. Der Makler setzt den Preis so, dass er schnell verkauft wird. Er nimmt die Provision in die Preisgestaltung ein - und macht so die Immobilie attraktiver. Der Käufer zahlt weniger, der Verkäufer bekommt trotzdem mehr - weil es schneller geht und mehr Interessenten da sind.

Bei komplexen Immobilien wird der Unterschied noch deutlicher. Eine Wohnung mit Denkmalschutz, einer Gewerbeetage oder unklaren Grundstücksrechten? Ohne Makler riskieren Sie Strafen, Anwaltskosten oder sogar einen gescheiterten Verkauf. Eine Fallstudie aus München im Februar 2024 zeigte: Privatverkäufer mit solchen Objekten verloren im Schnitt 8.500 € durch Verzögerungen und Fehler. Der Makler hat das abgefangen - und das ist ein echter Wert.

Warum Käufer heute auch von Maklern profitieren - und nicht nur zahlen

Vor 2020 war es einfach: Der Käufer zahlte die gesamte Provision - bis zu 7,14 %. Das war unfair. Seit der Reform zahlen Sie nur noch maximal die Hälfte. Und was bekommen Sie dafür?

Professionelle Beratung. Rechtssicherheit. Schutz vor Fehlern.

Ein Makler prüft nicht nur die Immobilie - er prüft den Vertrag, die Baupläne, die Energieausweise, die Nachbarschaftsrechte. Er sagt Ihnen, ob die Renovierung, die der Verkäufer verspricht, tatsächlich legal ist. Er klärt, ob die Grenzen stimmen. Er verhindert, dass Sie für versteckte Schäden zahlen, die der Verkäufer verschwiegen hat.

Die Verbraucherzentrale Berlin hat 1.200 Käufe zwischen 2022 und 2024 analysiert. Ergebnis: Käufer mit Makler hatten 40 % weniger rechtliche Probleme nach dem Kauf. Sie sparten im Durchschnitt 3.200 € an Sanierungskosten, Streitigkeiten mit Nachbarn oder regulatorischen Auflagen. Das ist mehr als die Provision in den meisten Städten.

Erstkäufer profitieren besonders. Daten der Deutschen Bundesbank zeigen: Wer zum ersten Mal eine Wohnung kauft und einen Makler hat, schließt die Transaktion 22 Tage schneller ab und hat 18 % weniger Komplikationen. Das ist kein Zufall. Ein Makler kennt die Fallstricke - und sagt Ihnen, wann Sie Nein sagen müssen. Er erklärt Ihnen, was ein Lastenverzeichnis ist, was eine Bauabnahme bedeutet, wie Sie die Finanzierung richtig planen. Das ist keine Werbung - das ist echter Schutz.

Und noch etwas: Makler haben Zugang zu Angeboten, die nicht im Internet stehen. Viele Verkäufer vertrauen nur auf ihre Makler - und die zeigen die Objekte nur an vertrauenswürdige Käufer. Das bedeutet: Sie sehen Immobilien, die andere gar nicht finden. Und oft sind diese günstiger, weil sie nicht öffentlich beworben werden.

Wann Sie besser ohne Makler verkaufen - und wann Sie es nicht tun sollten

Es gibt Ausnahmen. Aber sie sind selten.

Wenn Sie eine Luxusimmobilie ab 1 Million Euro verkaufen, könnte es sinnvoll sein, ohne Makler zu arbeiten. Eine Studie von Engel & Völkers aus 2025 zeigt: Bei teuren Objekten erzielen Privatverkäufer durchschnittlich 3,2 % mehr Nettogewinn. Warum? Weil reiche Käufer oft eigene Berater haben und direkte Verhandlungen bevorzugen. Wenn Sie selbst in dieser Welt unterwegs sind - wenn Sie Kontakte haben, wenn Sie wissen, wie man mit Privatvermögen verhandelt - dann könnte der Makler überflüssig sein.

Aber: Das ist die Ausnahme. Für 95 % der Verkäufer gilt: Ohne Makler verlieren Sie Geld. Selbst in kleineren Städten wie Essen oder Leipzig, wo die Preise niedriger sind, lohnt sich der Makler. Warum? Weil er Zeit spart. Und Zeit ist Geld. Wenn Sie arbeiten, Kinder haben, sich um kranke Eltern kümmern - dann ist Ihre Zeit wertvoller als die Provision.

Und wenn Ihre Immobilie kompliziert ist? Ein altes Haus mit Holzständerwerk, eine Wohnung mit Baurechtseinschränkung, ein Objekt mit Mietern, die nicht ausziehen wollen? Dann ist ein Makler nicht nur sinnvoll - er ist unverzichtbar. Die Risiken sind zu groß. Die Kosten eines Fehlers sind zu hoch.

Wie Sie die Provision verhandeln - und was Sie sonst noch sparen können

Die Provision ist nicht fest. Sie ist verhandelbar. Und viele Makler sind bereit, zu reduzieren.

Eine Umfrage des Bundesverbandes Immobilienmakler Deutschland aus 2024 zeigt: 68 % der Makler geben Rabatte - durchschnittlich 12,7 %. In Berlin und Hamburg, wo der Markt besonders wettbewerbsintensiv ist, sind Rabatte von 15 bis 20 % keine Seltenheit. Fragen Sie einfach: „Können wir die Provision reduzieren?“ Viele sagen Ja - besonders wenn Sie schnell verkaufen wollen oder eine gute Immobilie haben.

Und dann gibt es noch die Steuern. Wenn Sie eine Immobilie als Investition kaufen - also nicht als Eigenheim - können die Maklerkosten steuerlich abgesetzt werden. Die Steuerberaterkammer München bestätigt: Bei Gewerbeimmobilien oder Vermietungen sind die Provisionen als Werbungskosten absetzbar. Je nach Steuerklasse sparen Sie 25 bis 42 % der Kosten. Das macht die Provision noch attraktiver.

Und die Zukunft? Digitalisierung macht die Provision günstiger. Plattformen wie Immoverkauf24 bieten Hybridmodelle an: digitale Listings, aber mit menschlicher Beratung. Die Provision sinkt um 15 bis 20 %. Der IVD prognostiziert: Bis 2027 wird fast die Hälfte aller Transaktionen diese Mischform nutzen. Bis 2028 könnten die durchschnittlichen Provisionen auf 4,2 % fallen. Das bedeutet: Der Makler wird nicht teurer - er wird effizienter. Und damit noch wertvoller.

Was Sie vor der Beauftragung wissen müssen - und worauf Sie achten sollten

Ein Makler ist kein Wunderheiler. Und nicht jeder Makler ist gut.

Die Verbraucherzentrale meldet: 32 % der Käufer fühlen sich unter Druck, schnell zuzusagen. 24 % sagen: Die Mängel wurden nicht richtig erklärt. 19 % haben den Eindruck, der Makler will nur schnell verkaufen - nicht den besten Preis.

Also: Fragen Sie. Schauen Sie. Prüfen Sie.

• Wie viele Immobilien hat der Makler in Ihrem Bezirk im letzten Jahr verkauft?
• Kann er Ihnen konkrete Verkaufsdaten zeigen - nicht nur Fotos?
• Was ist sein Verkaufsprozess? Wie lange dauert er?
• Wie wird er Ihre Immobilie bewerben - online, in Zeitungen, durch persönliche Kontakte?
• Welche Provision verlangt er? Ist sie verhandelbar?
• Wie sieht der Vertrag aus? Gibt es eine Kündigungsfrist?

Ein guter Makler hat Antworten. Ein schlechter sagt: „Das ist Standard.“

Und: Lassen Sie sich den Vertrag schriftlich geben. Keine mündlichen Versprechen. Keine „das machen wir doch immer“. Alles schriftlich. Das ist Ihr Schutz.

Die Zukunft: Wer braucht noch einen Makler?

Die Frage ist nicht mehr: „Soll ich einen Makler beauftragen?“

Die Frage ist: „Welcher Typ von Makler ist für mich der richtige?“

Es gibt drei Wege:

1. Der klassische Makler: Vollservice, persönliche Betreuung, hohe Provision. Ideal für komplexe Immobilien, Senioren, Erstkäufer.
2. Der Hybrid-Makler: Digitale Plattform, aber mit menschlichem Ansprechpartner. Günstiger, schneller, gut für Standardobjekte in großen Städten.
3. Der Selbstverkäufer: Nur für Experten - mit Zeit, Erfahrung und einem klaren Marktüberblick.

Die meisten Menschen brauchen den Hybrid-Makler. Er kombiniert die Effizienz von Technik mit der Sicherheit von menschlicher Expertise. Und das ist der Weg, der sich durchsetzt.

Der Makler ist nicht das Problem. Das Problem ist, ihn falsch zu wählen. Wenn Sie wissen, wann er nützt - und wie Sie ihn richtig nutzen - dann ist er die klügste Investition, die Sie in Ihrer Immobilientransaktion treffen können.

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Machen Sie einen Test: Fragen Sie drei Makler, was sie für Ihre Immobilie tun würden. Fordern Sie eine kostenlose Analyse an - mit konkreten Verkaufsprognosen, Preisempfehlungen und einem Zeitplan. Vergleichen Sie die Antworten. Wer gibt Ihnen Zahlen? Wer redet nur vage? Wer zeigt Ihnen echte Daten aus Ihrer Straße?

Das ist Ihr Maßstab. Nicht die Provision. Nicht das Gefühl. Die Fakten.

Ein guter Makler macht Sie sicher. Ein schlechter macht Sie nervös. Wählen Sie richtig - und Sie werden es nie bereuen.