CO2-Kostenaufteilung in Mietverhältnissen: Neue Regeln 2025 und praktische Beispiele

Stell dir vor, du bekommst deine Heizkostenabrechnung und sie enthält plötzlich eine neue Zeile: CO2-Kosten. Du fragst dich: Wer zahlt das jetzt? Du oder dein Vermieter? Die Antwort hängt nicht von deinem Verhalten ab - sondern vom Zustand deines Wohnhauses. Seit dem 1. Januar 2023 gilt in Deutschland das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es hat die Art und Weise, wie CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter verteilt werden, komplett umgekrempelt. Und 2025 wird es noch komplexer.

Wie funktioniert die CO2-Kostenaufteilung wirklich?

Es gibt kein einheitliches System. Die Aufteilung ist abhängig von der Energieeffizienz deines Gebäudes. Je schlechter die Isolierung, desto mehr zahlt der Vermieter. Je besser saniert, desto mehr trägst du als Mieter.

Die Berechnung basiert auf dem spezifischen CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Dieser Wert wird aus deiner Heizkostenabrechnung ermittelt - also wie viel Gas, Öl oder Fernwärme verbraucht wurde, und wie viel CO2 dabei entstand.

Das Gesetz hat zehn Stufen. Hier die wichtigsten:

• Bei Gebäuden mit sehr schlechter Energiebilanz (52 kg CO2/m²/a oder mehr): Der Vermieter zahlt 95 %, du nur 5 %.
• Bei mittelmäßigen Gebäuden (zwischen 12 und 52 kg CO2/m²/a): Die Aufteilung gleicht sich an - je besser die Bilanz, desto mehr zahlt der Mieter.
• Bei gut sanierten Gebäuden (unter 12 kg CO2/m²/a): Du zahltst 100 %, der Vermieter nichts.

Das klingt unfair? Genau das ist der Plan. Der Gesetzgeber will, dass Vermieter ihre Altbauten sanieren, weil sie sonst die meisten Kosten tragen. Und Mieter sollen sparsamer heizen, weil sie in gut sanierten Häusern selbst zahlen müssen.

Was zahlt der Vermieter wirklich? Ein Beispiel

Stell dir ein unsaniertes Haus aus den 70er-Jahren vor. Der Verbrauch liegt bei 150 kWh/m²/a. Bei einem CO2-Preis von 50 Euro pro Tonne (2025) ergibt das etwa 17,50 Euro CO2-Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr.

Wenn dein Haus zur schlechtesten Stufe gehört (52 kg CO2/m²/a oder mehr), zahlt dein Vermieter 95 % davon - also fast 16,60 Euro pro Quadratmeter. Du zahlst nur 0,90 Euro. Das ist eine massive Entlastung.

Im Gegensatz dazu: Ein Haus, das nach dem Effizienzhaus-Standard EH 55 saniert wurde, verbraucht nur noch 40 kWh/m²/a. Der CO2-Ausstoß liegt unter 12 kg/m²/a. Hier trägst du als Mieter 100 % der Kosten - also die vollen 17,50 Euro. Aber: Du heizst mit viel weniger Energie. Die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser sind oft niedriger als zuvor.

Was gilt für Gewerbe oder gemischte Gebäude?

Bei Gebäuden, die zu mindestens 50 % nicht zum Wohnen genutzt werden - also Ladenlokale, Büros oder Praxen im Erdgeschoss - gilt eine andere Regel: 50/50-Aufteilung. Vermieter und Mieter teilen sich die CO2-Kosten gleichmäßig.

Doch hier kommt ein Knackpunkt: Der Vermieter kann seinen Anteil oft steuerlich absetzen. Das bedeutet, dass sein tatsächlicher Kostenanteil niedriger ist als die Hälfte. Du als Mieter zahlst aber die volle Hälfte - ohne steuerliche Entlastung.

Und ab 2025 soll das auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell geben - ähnlich wie bei Wohngebäuden. Das könnte die Ungerechtigkeit reduzieren. Aber bis dahin bleibt die 50/50-Regel.

Ausnahmen: Was passiert bei Denkmälern oder Zwangsanbindungen?

Nicht alle Häuser können saniert werden. Ein Denkmal, das keine neue Fassade oder Dämmung verträgt? Ein Haus, das an eine Fernwärmeleitung angeschlossen sein muss? Da gilt eine Ausnahme.

Wenn solche öffentlich-rechtlichen Vorgaben vorliegen, wird der Vermieteranteil halbiert. Also: Bei einem schlecht sanierten Haus mit sonst 95 % Vermieteranteil, bleibt nur noch 47,5 % übrig. Du als Mieter zahlst dann 52,5 % - statt 5 %.

Und hier kommt der entscheidende Punkt: Der Vermieter muss dir diese Ausnahme beweisen. Er muss dir schriftlich zeigen, warum er nicht sanieren kann - mit Bescheid vom Denkmalschutz, mit Nachweis des Anschlusszwangs. Ohne Nachweis zählt die Regel nicht. Viele Vermieter ignorieren das. Und das ist rechtswidrig.

Was muss in deiner Heizkostenabrechnung stehen?

Deine Abrechnung darf nicht nur die Heizkosten, sondern auch die CO2-Kosten separat aufführen. Und sie muss klar zeigen:

• Der gesamte CO2-Ausstoß des Gebäudes (in Tonnen)
• Der spezifische CO2-Wert pro Quadratmeter
• Die Aufteilungsstufe (welche der 10 Stufen gilt)
• Der Anteil, den der Vermieter trägt
• Der Betrag, den du zahlen musst

Wenn eine dieser Angaben fehlt, ist die Abrechnung unvollständig. Du darfst den Betrag nicht zahlen - und du kannst eine Korrektur verlangen. Der Deutsche Mieterbund warnt: Viele Vermieter berechnen den CO2-Wert falsch oder nutzen alte Verbrauchswerte. Prüfe die Zahlen genau.

Was passiert, wenn du umziehst oder der Vermieter wechselt?

Der CO2-Ausstoß des Gebäudes bleibt gleich - egal wer wohnt. Die Aufteilung richtet sich nach dem Gebäude, nicht nach dem Mieter. Wenn du in ein neues Haus ziehst, ändert sich dein Anteil - je nach Energiebilanz des neuen Gebäudes.

Wenn der Vermieter das Haus verkauft, bleibt die CO2-Aufteilung bestehen. Der neue Vermieter muss die gleichen Regeln einhalten. Er kann nicht einfach sagen: „Ich hab das ja nicht gemacht.“

Was ist mit Brennstoffwechseln? Wer zahlt, wenn der Vermieter auf Wärmepumpe umstellt?

Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Wenn der Vermieter von Gas auf eine Wärmepumpe umstellt, fallen die CO2-Kosten für den neuen Betrieb an. Und hier gilt: Der Mieter trägt die Kosten für den neuen Brennstoff - auch wenn er nichts damit zu tun hat.

Das klingt unfair. Aber das Gesetz sieht es so vor: Die CO2-Kosten werden immer nach dem Verbrauch berechnet - nicht nach der Technik. Wenn die Wärmepumpe Strom verbraucht, der aus Kohle stammt, entstehen hohe CO2-Kosten. Und du zahlst sie - selbst wenn du nichts dafür kannst.

Deshalb: Wenn dein Vermieter umrüstet, frage nach dem neuen CO2-Wert. Und prüfe, ob der neue Wert die Aufteilungsstufe verändert. Vielleicht fällt dein Anteil sogar - weil die Wärmepumpe weniger CO2 erzeugt.

Was ist verboten?

Der Gesetzgeber hat klare Regeln aufgestellt: Vereinbarungen, bei denen du mehr als den gesetzlich vorgeschriebenen Anteil zahlst, sind unwirksam. Das gilt für Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen oder Zusatzvereinbarungen.

Wenn dein Vertrag steht: „Mieter trägt 100 % der CO2-Kosten, egal wie schlecht das Gebäude ist.“ - Das ist illegal. Du darfst das nicht zahlen. Und du kannst den Betrag zurückfordern, wenn du ihn bereits bezahlt hast.

Der Vermieter kann auch nicht einfach den CO2-Anteil in die Nebenkostenpauschale einbauen. Er muss ihn separat ausweisen. Und er muss den Vermieteranteil abziehen - nicht hinzurechnen.

Was tun, wenn die Abrechnung nicht stimmt?

Wenn du Zweifel hast: Prüfe die Zahlen. Rechne nach. Nutze die Formel:

CO2-Kosten pro m² = (Gesamtverbrauch in kWh × CO2-Faktor) × CO2-Preis / Wohnfläche

Beispiel: 150 kWh/m² × 0,2 kg CO2/kWh (für Gas) = 30 kg CO2/m². 30 kg × 50 €/t = 1,50 € pro m². Bei 95 % Vermieteranteil: Du zahlst 0,075 €/m².

Wenn du merkst, dass dein Anteil zu hoch ist: Schreibe dem Vermieter eine formelle Rüge. Fordere die korrekte Abrechnung. Und behalte den strittigen Betrag ein - bis zur Klärung.

Wenn es nicht hilft: Kontaktiere den Mieterbund. Oder einen Anwalt für Mietrecht. Die meisten Fälle lassen sich ohne Gericht lösen - wenn du die Regeln kennst.

Was ändert sich 2025?

Der CO2-Preis steigt auf 55 Euro pro Tonne. Das bedeutet: Selbst bei geringem Verbrauch steigen die Kosten. Wer jetzt nicht sanieren lässt, zahlt bald deutlich mehr.

Außerdem: Ab 2025 soll es ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude geben. Das ist ein großer Schritt. Denn die 50/50-Regel war einfach zu pauschal. Künftig wird auch hier die Energieeffizienz zählen - wie bei Wohnhäusern.

Und: Die Zahl der Sanierungen ist 2023 um 12,7 % gestiegen. Das Gesetz wirkt. Vermieter beginnen, ihre Häuser zu modernisieren - nicht nur aus moralischer, sondern aus wirtschaftlicher Notwendigkeit.

Dein Haus wird nicht in einem Jahr saniert. Aber wenn du jetzt die Abrechnung prüfst, weißt du, ob du entlastet wirst - oder ausgenutzt.