Wenn du eine Immobilie erbst, musst du nicht nur mit dem Verlust eines geliebten Menschen umgehen, sondern auch mit einem oft überraschenden Brief vom Finanzamt: der Erbschaftsteuer. Viele glauben, dass Erbschaften steuerfrei sind - aber das stimmt nur, wenn der Wert unter dem Freibetrag liegt. Für Immobilien, die oft den größten Teil des Nachlasses ausmachen, kann die Steuerlast schnell in die Höhe schnellen - besonders wenn du nicht verwandt bist oder der Wert hoch ist. In diesem Artikel zeige ich dir, wie du die Erbschaftsteuer für eine geerbte Immobilie wirklich berechnest, welche Freibeträge 2026 gelten und wie du mit cleveren Regeln Geld sparen kannst.
Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt?
Die Erbschaftsteuer berechnet sich nicht nach dem Kaufpreis, den der Verstorbene vor Jahren gezahlt hat, sondern nach dem Marktwert zum Zeitpunkt des Todes. Das Finanzamt verwendet dafür den sogenannten Verkehrswert, also den Preis, den die Immobilie auf dem Markt heute erzielen würde. Das ist entscheidend: Eine Wohnung, die 2010 für 200.000 Euro gekauft wurde, kann heute 400.000 Euro wert sein. Nur dieser aktuelle Wert zählt.
Manchmal schätzt das Finanzamt den Wert zu hoch - besonders in ländlichen Gebieten oder bei älteren Gebäuden. Hier hilft ein unabhängiges Verkehrswertgutachten von einem vereidigten Sachverständigen. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Haus wurde vom Finanzamt auf 320.000 Euro geschätzt. Ein privates Gutachten ergab 270.000 Euro. Das bedeutete eine Steuerersparnis von über 15.000 Euro. Also: Wenn du denkst, der Wert ist zu hoch, lass es prüfen.
Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad 2026
Nicht jeder Erbe hat denselben Freibetrag. Die Steuerklasse, in die du fällst, hängt von deiner Verwandtschaft zum Verstorbenen ab. Je näher die Beziehung, desto höher der Freibetrag. Hier die aktuellen Freibeträge für 2026:
- Steuerklasse I (Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Enkel, wenn ihre Eltern tot sind): 500.000 Euro (Ehegatte), 400.000 Euro (Kinder), 200.000 Euro (andere Enkel)
- Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder): 20.000 Euro
- Steuerklasse III (alle anderen, z. B. Freunde, Nichtverwandte): 20.000 Euro
Wichtig: Diese Freibeträge gelten für das gesamte Erbe - nicht nur für die Immobilie. Wenn du neben der Wohnung auch Geld, Aktien oder ein Auto erbst, wird alles zusammengezählt. Ein Kind, das eine Wohnung im Wert von 300.000 Euro und 100.000 Euro an Sparkonten erbt, hat insgesamt 400.000 Euro geerbt. Der Freibetrag von 400.000 Euro ist genau aufgebraucht - keine Steuer fällig.
Steuersätze: Wie viel musst du wirklich zahlen?
Nach Abzug des Freibetrags wird der verbleibende Betrag mit progressiven Steuersätzen besteuert. Das heißt: Je mehr du erbst, desto höher wird der Prozentsatz. Hier die Sätze für 2026:
| Steuerklasse | Bis zu 75.000 € | 75.001 - 300.000 € | 300.001 - 3.000.000 € | Über 3.000.000 € | Ab 26 Mio. € |
|---|---|---|---|---|---|
| I (Ehegatten, Kinder) | 7 % | 11 % | 15 % | 19 % | 30 % |
| II (Geschwister, Nichten) | 15 % | 20 % | 25 % | 30 % | 43 % |
| III (Nichtverwandte) | 30 % | 30 % | 40 % | 40 % | 50 % |
Ein konkretes Beispiel: Ein nicht verwandter Erbe erbt eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro. Der Freibetrag beträgt 20.000 Euro. Der steuerpflichtige Betrag ist also 380.000 Euro. In Steuerklasse III wird der erste Teil bis 75.000 Euro mit 30 % besteuert, der Rest mit 40 %. Die Berechnung ergibt eine Steuer von 114.000 Euro - fast ein Drittel des Wertes.
Vermietete Immobilien: 10 % Abschlag
Wenn du eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus erbst, gibt es eine wichtige Erleichterung: Der Wert wird nur zu 90 % angesetzt. Das bedeutet ein automatischer Abschlag von 10 %, weil das Finanzamt davon ausgeht, dass die Immobilie nicht vollständig nutzbar ist - es gibt Mieter, Wartungskosten, Leerstand. Das ist ein echter Vorteil.
Beispiel: Eine Wohnung ist 370.000 Euro wert und wird vermietet. Der steuerpflichtige Wert wird auf 333.000 Euro reduziert. Wenn du als Enkel einen Freibetrag von 200.000 Euro hast, bleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 133.000 Euro. Ohne Vermietung wäre es 170.000 Euro gewesen - eine Einsparung von 37.000 Euro im steuerbaren Betrag.
Die große Ausnahme: Selbstnutzung für 10 Jahre
2026 gibt es eine der wichtigsten Neuerungen: Wenn du eine geerbte Immobilie selbst bewohnst und mindestens zehn Jahre lang dort lebst, fällt die Erbschaftsteuer komplett weg. Das gilt für alle Steuerklassen - egal, ob du ein Kind, ein Geschwister oder sogar ein Nichtverwandter bist. Du musst nur nachweisen, dass du die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt - Meldebescheinigung, Stromrechnung, Postzustellung reichen aus.
Diese Regelung ist besonders für jüngere Erben oder Menschen mit geringem Einkommen ein Segen. Ein 28-Jähriger, der von seinen Eltern eine Wohnung im Wert von 500.000 Euro erbt, zahlt 0 Euro Steuer, wenn er 10 Jahre dort wohnt. Ohne diese Regelung wäre die Steuerlast bei über 100.000 Euro gewesen.
Was sich 2026 geändert hat
Im Jahr 2026 wurden zwei wichtige Anpassungen vorgenommen:
- Die Nutzungsdauer von Wohnimmobilien wurde von 70 auf 80 Jahre erhöht. Das bedeutet, dass ältere Häuser nicht mehr so stark abgewertet werden - ihr Wert bleibt höher, was die Steuerlast leicht erhöhen kann.
- In stark nachgefragten Regionen wie Hamburg, München, Berlin oder Frankfurt wird der Wert mit einem Regionalfaktor bis zu 1,75 multipliziert. Das ist eine Reaktion auf die hohen Immobilienpreise. Eine Wohnung, die in einem Vorort 300.000 Euro wert ist, kann in der Stadtmitte 525.000 Euro kosten - und damit deutlich mehr steuerpflichtig werden.
Wie du die Steuer berechnest - Schritt für Schritt
Die Berechnung ist einfacher, als es klingt. Folge diesen fünf Schritten:
- Wert ermitteln: Bestimme den Verkehrswert der Immobilie zum Todestag des Erblassers. Nutze Online-Tools oder ein Gutachten.
- Gesamtvermögen addieren: Zähle alle anderen geerbten Vermögenswerte dazu: Bankguthaben, Aktien, Autos, Schmuck.
- Schulden abziehen: Absetzbar sind offene Hypotheken, Kredite, Bestattungskosten und Erbschaftsgebühren. Mach dir eine Liste.
- Freibetrag anwenden: Wähle den richtigen Freibetrag je nach Verwandtschaftsgrad. Der Restbetrag ist steuerpflichtig.
- Steuersatz anwenden: Nutze die Tabelle oben, um den richtigen Prozentsatz für deinen Betrag zu finden. Rechne aus.
Ein praktischer Tipp: Nutze kostenlose Online-Rechner. Die meisten der Finanzämter bieten sie an - sie berücksichtigen alle Regeln, auch Regionalfaktoren und Vermietung.
Was du nicht vergessen darfst: Meldepflicht
Erbschaften müssen innerhalb von drei Monaten nach dem Todestag beim zuständigen Finanzamt gemeldet werden. Die Meldefrist beginnt mit dem Tag des Todes, nicht mit dem Tag, an dem du den Brief bekommst. Wer die Frist verpasst, riskiert Strafzuschläge von bis zu 10 % des geschuldeten Steuerbetrags - plus Zinsen.
Wenn du unsicher bist, ob du etwas erbt hast, melde es trotzdem. Die Behörden prüfen dann, ob eine Steuerpflicht besteht. Besser zu viel als zu wenig melden.
Wie du Steuern sparen kannst
Es gibt legalen Spielraum, um die Last zu reduzieren:
- Früh planen: Wenn du noch lebst, kannst du Vermögen verschenken. Schenkungen haben ähnliche Freibeträge wie Erbschaften - und du kannst sie über mehrere Jahre verteilen.
- Wohnen statt verkaufen: Wenn du die Immobilie nicht brauchst, aber jemand anders sie nutzen will, überlege, sie zu vermieten - das bringt dir den 10 %-Abschlag.
- 10-Jahres-Regel nutzen: Wenn du die Wohnung selbst nutzt, ist sie steuerfrei. Das ist die größte Einsparmöglichkeit.
- Kein Verkauf im ersten Jahr: Wenn du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufst, nachdem du sie geerbt hast, wird die Steuer nachträglich fällig - es sei denn, du hast die Selbstnutzungsregel erfüllt.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf eine Wohnung von 500.000 Euro, wenn ich ein Kind bin?
Als Kind hast du einen Freibetrag von 400.000 Euro. Der steuerpflichtige Betrag ist also 100.000 Euro. Darauf fällt der Steuersatz von 11 % an. Du zahlst 11.000 Euro Erbschaftsteuer. Wenn du die Wohnung selbst bewohnst, zahlst du gar nichts.
Kann ich die Erbschaftsteuer mit einer Lebensversicherung abdecken?
Ja, aber nur, wenn die Versicherung auf den Erben ausbezahlt wird und der Versicherungsvertrag vor dem Tod des Erblassers abgeschlossen wurde. Die Auszahlung ist dann steuerfrei, solange sie nicht über den Freibetrag hinausgeht. Sie kann also als Zahlungsmittel dienen, um die Steuer zu decken, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe, nachdem ich sie geerbt habe?
Wenn du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufst, ohne sie selbst bewohnt zu haben, bleibt die Erbschaftsteuer bestehen. Du musst sie nicht nachzahlen, aber du verlierst den Vorteil der Selbstnutzung. Wenn du die Wohnung 10 Jahre lang bewohnt hast, kannst du sie später verkaufen - ohne dass die Steuer nachträglich fällig wird.
Gibt es eine Erbschaftsteuer für Immobilien im Ausland?
Ja, wenn du in Deutschland wohnst und eine Immobilie im Ausland erbst, kann auch die deutsche Erbschaftsteuer fällig werden - je nach Doppelbesteuerungsabkommen. Du musst beide Länder informieren. In einigen Fällen bekommst du eine Gutschrift für bereits gezahlte Steuern im Ausland.
Kann ich die Steuer in Raten zahlen?
Ja, wenn du die Steuer nicht sofort zahlen kannst, kannst du eine Ratenzahlung beantragen. Die Finanzämter gewähren das oft, besonders bei Immobilien, die nicht sofort verkauft werden können. Die Zinsen liegen bei etwa 0,5 % pro Monat - viel geringer als bei Krediten.
Wenn du eine Immobilie erbst, ist es kein Geschenk - es ist eine Verpflichtung. Aber mit den richtigen Regeln und einem klaren Plan kannst du die Steuerlast drastisch senken. Die wichtigste Regel heute: Wohnen ist besser als verkaufen. Und wer 10 Jahre in der geerbten Wohnung bleibt, zahlt null Euro.