Wenn du eine Immobilie erbt hast und sie verkaufen willst, dann ist das nicht einfach nur ein Verkauf. Es ist ein komplexer Prozess mit steuerlichen Fallstricken, die viele Erben überraschen. Die wichtigsten Fragen: Wie lange musst du die Immobilie halten, um keine Steuern zu zahlen? Und was passiert, wenn du sie zu schnell verkaufst? Die Antwort liegt nicht in der Zeit seit dem Erbfall, sondern in der Zeit, die der Verstorbene die Immobilie besessen hat. Das ist der entscheidende Punkt, den fast jeder falsch versteht.
Die Spekulationsfrist: Es geht nicht um dich, sondern um den Erblasser
Viele glauben, die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt erst, wenn sie die Immobilie erben. Das ist ein schwerwiegender Fehler. Die Frist läuft vom Tag an, an dem der Verstorbene das Haus oder die Wohnung gekauft hat. Du hast also nicht zehn Jahre ab deinem Erbfall, sondern die verbleibende Zeit, die der Erblasser noch nicht genutzt hat.
Beispiel: Dein Vater hat die Wohnung 2018 gekauft. Du erbst sie im Jahr 2026. Das bedeutet: Er hat sie acht Jahre besessen. Du musst sie also noch zwei Jahre halten, damit die gesamte zehnjährige Frist abgelaufen ist. Verkaufst du sie im Jahr 2027, bist du steuerfrei. Verkaufst du sie schon 2026, zahlt das Finanzamt Gewinnsteuer auf den Veräußerungsgewinn.
Warum das so ist? Der Staat will verhindern, dass Menschen Immobilien nur kurz halten, um Gewinne steuerfrei zu machen. Die Regelung greift also auf die ursprüngliche Anschaffung zurück. Du musst also nicht nur deine eigenen Unterlagen prüfen, sondern auch die Dokumente deines Verstorbenen - Kaufvertrag, Belege, Grundbuchauszug. Wenn du die genaue Kaufdatums nicht findest, frag beim Finanzamt nach. Sie haben oft die Daten.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Die Spekulationssteuer greift nur, wenn du mehr verkaufst, als du bezahlt hast. Aber nicht nur du hast bezahlt - der Erblasser hat das Haus gekauft. Deshalb wird der ursprüngliche Kaufpreis als Anschaffungskosten anerkannt. Dazu kommen alle Verbesserungen, die der Erblasser vorgenommen hat: Dachsanierung, neue Heizung, Umbau, energetische Sanierung. Alles, was dokumentiert ist, kann abgesetzt werden.
Beispiel: Dein Vater kaufte das Haus 2012 für 200.000 Euro. Er ließ 30.000 Euro in eine neue Heizung und eine Dachdämmung investieren. Du verkaufst es 2026 für 350.000 Euro. Dein Gewinn ist nicht 150.000 Euro, sondern 120.000 Euro (350.000 - 200.000 - 30.000). Nur dieser Betrag ist steuerpflichtig. Wenn du keine Belege für die Sanierungen hast, wird das Finanzamt nur den Kaufpreis anerkennen - und dein Gewinn ist höher.
Ein wichtiger Hinweis: Wenn du die Immobilie selbst bewohnt hast, kannst du die Spekulationssteuer umgehen, selbst wenn die zehn Jahre noch nicht um sind. Wenn du, dein Partner, oder dein Kind in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf in der Immobilie gewohnt hast, ist der Verkauf steuerfrei. Das gilt auch, wenn der Erblasser die Wohnung in den letzten zwei Jahren vor seinem Tod selbst genutzt hat. Diese Regelung ist oft die einfachste Lösung, wenn du die Immobilie nicht lange halten willst.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und die Familienheimklausel
Die Erbschaftsteuer ist etwas völlig anderes als die Spekulationssteuer. Sie wird nicht auf den Gewinn erhoben, sondern auf den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes. Der Staat prüft, wie nah du mit dem Verstorbenen verwandt bist. Je enger die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag.
- Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag
- Kinder, Enkelkinder: 400.000 Euro
- Geschwister, Eltern, Großeltern: 100.000 Euro
- Andere Verwandte: 20.000 Euro
Wenn der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag liegt, fällt keine Erbschaftsteuer an. Wenn sie darüber liegt, wird nur der Überschuss besteuert. Die Steuersätze reichen von 7 % bis 50 % - je nach Betrag und Verwandtschaftsgrad.
Die Familienheimklausel ist ein wichtiger Schutz. Wenn du die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre selbst bewohnst, ist die Erbschaftsteuer komplett erlassen. Das gilt für Ehegatten und Kinder. Bei Kindern gibt es eine Einschränkung: Die Wohnfläche darf nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Wenn du die Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre verkaufst, muss die Erbschaftsteuer nachgezahlt werden - mit Zinsen. Es gibt nur eine Ausnahme: Wenn du nachweisen kannst, dass du die Immobilie nicht mehr halten konntest, etwa weil du arbeitslos wurdest oder hohe Pflegekosten hattest. Dann kann das Finanzamt auf die Nachzahlung verzichten.
Was ist mit der Grunderwerbsteuer?
Ein großer Irrtum: Viele denken, beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an. Das ist falsch. Die Grunderwerbsteuer entsteht nur, wenn jemand ein Grundstück von einem Dritten kauft. Wenn du die Immobilie erbst, fällt sie nicht an. Auch wenn die Immobilie an mehrere Erben vererbt wird und diese sie untereinander aufteilen - keine Grunderwerbsteuer.
Aber: Wenn du die Immobilie später an einen Fremden verkaufst, dann ist das ein neuer Kaufvorgang. Und jetzt fällt Grunderwerbsteuer an - in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 %, je nach Bundesland. Das ist eine zusätzliche Belastung, die du im Verkaufspreis berücksichtigen musst. Du kannst den Kaufpreis nicht einfach um die Grunderwerbsteuer erhöhen - der Käufer zahlt sie selbst. Aber du musst wissen: Dein Nettoerlös sinkt, wenn du den Preis nicht anpasst.
Was, wenn du die Immobilie innerhalb eines Jahres verkaufst?
Es gibt eine Besonderheit: Wenn du die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Erblassers verkaufst, kannst du den tatsächlichen Verkaufspreis als Grundlage für die Erbschaftsteuer nehmen - statt des Verkehrswerts. Das kann vorteilhaft sein, wenn der Markt gerade eingebrochen ist. Wenn das Haus zum Beispiel zum Verkehrswert von 450.000 Euro bewertet wurde, du es aber für 380.000 Euro verkaufst, zahlt du Erbschaftsteuer nur auf 380.000 Euro. Das ist eine offizielle Regelung, die viele nicht kennen.
Aber: Das funktioniert nur, wenn du den Verkauf innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall abschließt. Danach greift wieder der Verkehrswert. Wenn du also planst, schnell zu verkaufen, solltest du den Verkauf so früh wie möglich abschließen - nicht erst nach neun Monaten, wenn du noch warten willst.
Was passiert, wenn du die Immobilie vermietest?
Wenn du die Immobilie vermietest, nachdem du sie geerbt hast, dann wird die Familienheimklausel ungültig. Du verlierst den Schutz der Erbschaftsteuerbefreiung. Selbst wenn du sie nur für ein Jahr vermietet hast, muss die Erbschaftsteuer nachgezahlt werden - mit Zinsen und Strafen. Das Finanzamt hat Zugriff auf Mietverträge, Mietergebnisse und Steuererklärungen. Es ist kein Risiko, das sich lohnt.
Wenn du die Immobilie vermieten willst, dann musst du die Erbschaftsteuer zahlen - und später auch die Spekulationssteuer, wenn du sie nach weniger als zehn Jahren verkaufst. Es ist eine doppelte Belastung, die du vermeiden kannst, indem du die Immobilie entweder selbst bewohnst oder sofort verkaufst.
Praktische Schritte: Was du jetzt tun solltest
- Finde den Kaufvertrag des Erblassers. Das Datum ist entscheidend.
- Berechne, wie viele Jahre der Erblasser die Immobilie besessen hat. Subtrahiere von zehn Jahren.
- Prüfe, ob du oder ein Familienmitglied in den letzten drei Jahren in der Immobilie gewohnt hat - das könnte die Spekulationssteuer vermeiden.
- Bestimme den Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes. Vergleiche ihn mit deinem Freibetrag.
- Wenn du verkaufen willst: Warte nicht länger als ein Jahr, wenn du den Verkaufspreis als Steuergrundlage nutzen willst.
- Sammle alle Belege für Sanierungen, Renovierungen, Reparaturen - auch wenn sie alt sind.
Es gibt keine Standardlösung. Jede Erbschaft ist anders. Aber mit den richtigen Informationen kannst du Tausende Euro sparen - oder vermeiden, dass du nachträglich zahlen musst.
Was ist mit der Erbschaftssteuererklärung?
Wenn du die Immobilie erbt hast, musst du innerhalb von drei Monaten eine Erbschaftsteuererklärung abgeben. Das Finanzamt schickt dir meistens ein Formular zu. Wenn du es nicht bekommst, melde dich selbst. Die Frist ist streng. Wenn du sie verpasst, drohen Strafen. Du kannst auch einen Steuerberater beauftragen - das ist sinnvoll, wenn der Wert der Immobilie über 100.000 Euro liegt oder du unsicher bist.
Ein Tipp: Du kannst die Erbschaftsteuer in Raten zahlen, wenn du sie nicht auf einmal aufbringen kannst. Das Finanzamt bietet das an - aber nur, wenn du rechtzeitig einen Antrag stellst. Warte nicht, bis die Frist abgelaufen ist.
Was, wenn mehrere Erben da sind?
Wenn du nicht der einzige Erbe bist, dann bist du Teil einer Erbengemeinschaft. Alle müssen zustimmen, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Das kann lange dauern. Ein Erbe will warten, ein anderer braucht das Geld. In solchen Fällen ist es oft sinnvoll, einen Erbvertrag aufzusetzen - mit klaren Regeln, wer was bekommt und wie der Verkauf abläuft. Ein Notar kann dir dabei helfen. Es kostet Geld, spart aber Zeit und Streit.
Wenn du die Immobilie verkaufen willst, aber ein anderer Erbe sie behalten will, dann kann er dir seinen Anteil abkaufen. Das ist oft die beste Lösung. Du bekommst dein Geld, er behält das Haus. Beide Seiten sind zufrieden.
Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen, ohne Steuern zu zahlen?
Ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilie vom Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft wurde. Dann ist der Verkauf steuerfrei, egal wann du sie verkaufst. Außerdem entfällt die Spekulationssteuer, wenn du, dein Partner oder ein Kind in den letzten drei Jahren in der Immobilie gewohnt hat. Die Erbschaftsteuer hingegen wird immer fällig, wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt - unabhängig vom Verkaufszeitpunkt.
Was passiert, wenn ich die geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufe?
Wenn du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall verkaufst, muss die Erbschaftsteuer nachgezahlt werden, wenn du sie zuvor durch die Familienheimklausel vermieden hast. Die Spekulationssteuer wird nur fällig, wenn die zehn Jahre seit dem ursprünglichen Kauf des Erblassers noch nicht abgelaufen sind. In beiden Fällen drohen Zinsen und Strafen, wenn du die Steuern nicht rechtzeitig zahlst.
Brauche ich einen Notar, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?
Nein, einen Notar brauchst du nicht, wenn du alleiniger Erbe bist und keine Streitigkeiten mit anderen Erben hast. Aber wenn du Teil einer Erbengemeinschaft bist, solltest du einen Notar konsultieren, um den Verkauf rechtssicher abzuwickeln. Auch wenn du die Immobilie vermietest oder einen Erbanteil verkaufst, ist ein Notar sinnvoll, um Rechtsrisiken zu minimieren.
Kann ich die Erbschaftsteuer mit dem Verkaufserlös bezahlen?
Ja, das ist möglich. Viele Erben verkaufen die Immobilie, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen. Das Finanzamt akzeptiert das - solange du die Steuererklärung rechtzeitig einreichst und die Zahlung fristgerecht erfolgt. Du kannst auch Ratenzahlungen vereinbaren, wenn du das Geld nicht auf einmal hast. Wichtig: Du musst den Antrag dafür vor Ablauf der Meldefrist stellen.
Was ist mit der Grunderwerbsteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Die Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn du die Immobilie erbst. Sie fällt aber an, wenn du sie an einen Dritten verkaufst. Der Käufer zahlt sie - in der Regel 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland. Du als Verkäufer musst sie nicht zahlen, aber du solltest den Preis berücksichtigen, weil der Käufer ihn niedriger anbieten wird, wenn er die Kosten berücksichtigt.