Wenn Sie eine Immobilie erben, geht es nicht nur um den Schlüssel zum Haus oder der Wohnung. Es geht auch um Notar- und Gerichtskosten - und die können schnell mehrere tausend Euro betragen. Viele Erben unterschätzen diese Ausgaben, weil sie denken, der Nachlass sei ja schon da. Doch bevor Sie die Immobilie verkaufen, umbauen oder einfach nur umschreiben können, müssen Sie durch einen bürokratischen Prozess. Und der kostet Geld. Nicht nach Aufwand, sondern nach Wert. Und das kann überraschen.
Wie werden die Kosten berechnet?
Alle Notar- und Gerichtskosten im Erbfall folgen einem einheitlichen Gesetz: dem Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (GNotKG). Das ist wichtig. Es gibt keine Preisunterschiede zwischen einem Notar in Berlin und einem in Hamburg. Die Gebühren richten sich ausschließlich nach dem Nachlasswert. Das ist der Gesamtwert aller Vermögenswerte des Verstorbenen, abzüglich seiner Schulden. Wenn die Immobilie 400.000 Euro wert ist und keine Hypothek mehr drauf ist, zählt das als 400.000 Euro Nachlasswert. Ganz egal, ob der Verstorbene 80 war und nur eine Wohnung hatte - oder 60 und drei Häuser, ein Auto und eine Beteiligung an einem Unternehmen.
Die Gebühren sind degressiv. Das heißt: Je höher der Nachlasswert, desto geringer der Prozentsatz. Bei 100.000 Euro Nachlasswert zahlen Sie etwa 440 Euro für ein Einzeltestament. Bei 500.000 Euro sind es 1.300 Euro. Das klingt viel, aber prozentual ist es weniger als bei niedrigeren Werten. Für Immobilienerben mit einem Nachlass über 300.000 Euro ist das ein Vorteil. Die Kosten steigen nicht linear - sie flachen ab.
Was kostet ein Erbschein?
Der Erbschein ist der Schlüssel zur Immobilie. Ohne ihn können Sie den Grundbucheintrag nicht ändern, nicht verkaufen, nicht umbauen. Der Notar stellt ihn aus, aber das Gericht erhebt die Gebühr. Und die ist je nach Nachlasswert unterschiedlich:
- Bei 50.000 Euro Nachlasswert: 175 Euro
- Bei 100.000 Euro: 273 Euro
- Bei 300.000 Euro: 585 Euro
- Bei 500.000 Euro: 935 Euro
Das ist nicht die einzige Gerichtsgebühr. Wenn Sie einen Erbschein beantragen, fallen auch Kosten für die Prüfung des Antrags an - meist um die 360 Euro, wenn der Nachlasswert 100.000 Euro beträgt. Das ist nicht immer klar. Viele Erben denken, der Erbschein kostet nur die Gerichtsgebühr. Doch der Notar verrechnet auch seine Arbeit für die Prüfung der Erbfolge. Diese Kosten kommen dazu.
Notarkosten: Testament oder Erbvertrag?
Wenn der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat, muss es vom Notar beurkundet werden - auch wenn es schon vorher unterschrieben war. Hier unterscheidet sich der Preis je nach Art des Dokuments:
- Einzeltestament: 1,0-Gebühr (z. B. 440 Euro bei 100.000 Euro Nachlasswert)
- Gemeinschaftliches Testament oder Erbvertrag: 2,0-Gebühr (z. B. 780 Euro bei 100.000 Euro Nachlasswert)
Warum der Unterschied? Ein gemeinschaftliches Testament betrifft zwei Personen - meist Ehepartner. Der Notar muss mehr prüfen, mehr Dokumente sammeln, mehr Rechtsfolgen berücksichtigen. Deshalb doppelt so viel. Und wenn es ein Erbvertrag ist - also ein Vertrag, der die Erbfolge schon vor dem Tod festlegt -, dann ist das noch aufwendiger. Die Kosten steigen entsprechend.
Ein weiterer Punkt: Die Registrierung im Zentralen Testamentsregister kostet pauschal 75 Euro. Das ist unabhängig vom Wert. Und wenn es ein Widerruf gibt? Dann zahlen Sie nur für das neue Testament - nicht für den Widerruf. Das spart Geld, wenn jemand sein Testament ändert.
Was sonst noch kostet - und was oft vergessen wird
Neben Testament und Erbschein gibt es weitere notwendige Schritte, die Kosten verursachen:
- Inventarerrichtung: Wenn der Nachlass komplex ist - mehrere Grundstücke, Aktien, Unternehmen -, muss ein Inventar erstellt werden. Das kostet die Hälfte der normalen Gebühr.
- Aufgebotsverfahren: Wenn niemand weiß, ob es noch andere Erben gibt, muss ein öffentliches Aufgebot eingeschaltet werden. Auch das: 0,5-Gebühr.
- Testamentsvollstreckerzeugnis: Wenn jemand als Testamentsvollstrecker eingesetzt ist, braucht er ein offizielles Dokument, das ihm die Befugnis gibt. Auch das kostet die Hälfte der Gebühr.
Und dann gibt es noch die Rechtsanwälte. Die sind nicht verpflichtend, aber oft nötig. Wenn die Erbfolge unklar ist, wenn es Streit zwischen den Erben gibt, wenn eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft liegt - dann brauchen Sie einen Anwalt. Und der kostet extra. Die Gebühren für Anwälte richten sich nach dem RVG, nicht nach dem GNotKG. Das bedeutet: Sie können hier viel mehr zahlen, je nach Komplexität.
Wie viel kostet ein Erbfall mit Immobilie?
Ein konkretes Beispiel: Sie erben eine Wohnung im Wert von 350.000 Euro. Der Verstorbene hat ein gemeinschaftliches Testament hinterlassen, das Sie und Ihre Schwester als Erben nennt. Es gibt keine Schulden. Sie brauchen einen Erbschein.
Die Kosten:
- Notarkosten für gemeinschaftliches Testament: ca. 1.100 Euro
- Erbschein: ca. 620 Euro
- Testamentsregister: 75 Euro
- Prüfung des Erbscheinantrags: ca. 400 Euro
Zusammen: etwa 2.195 Euro. Das ist nicht wenig. Und das ist nur der Anfang. Wenn Sie die Wohnung verkaufen wollen, kommen noch Maklergebühren, Steuern, Notarkosten für den Kaufvertrag hinzu. Aber diese 2.200 Euro müssen Sie jetzt zahlen, bevor Sie überhaupt etwas tun können.
Ein anderer Fall: Sie erben ein Einfamilienhaus mit 800.000 Euro Wert. Die Kosten:
- Notarkosten (Einzeltestament): ca. 1.800 Euro
- Erbschein: ca. 1.450 Euro
- Register: 75 Euro
- Prüfung: ca. 500 Euro
Zusammen: rund 3.825 Euro. Die Kosten steigen, aber nicht proportional. Bei 1 Million Euro Nachlasswert liegen die Notarkosten für ein Einzeltestament bei 2.260 Euro - das ist weniger als 0,3 % des Gesamtwerts. Die degressive Struktur schützt hier die Erben.
Wie können Sie die Kosten senken?
Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt - Sie können sie nicht verhandeln. Aber Sie können planen.
- Rechnungen aufbewahren: Alle Belege - vom Notar, vom Gericht, vom Anwalt - müssen Sie sammeln. Denn: Diese Kosten können Sie von der Erbschaftsteuer abziehen.
- Erbfallkostenpauschale nutzen: Seit 2025 gibt es eine Pauschale von 15.000 Euro. Das bedeutet: Sie brauchen keine einzelnen Rechnungen vorzulegen. Sie können einfach 15.000 Euro von der Erbschaftsteuer abziehen. Wenn Ihre Kosten unter 15.000 Euro liegen, sparen Sie Zeit und Papierkram. Wenn sie höher sind, reichen Sie die Einzelbelege ein.
- Online-Rechner nutzen: Notar.de und notar-durchlaub.de bieten kostenlose Kostenvoranschläge. Geben Sie den Nachlasswert ein - und Sie bekommen eine grobe Schätzung. Das hilft, das Budget zu planen.
- Frühzeitig fragen: Viele Notare geben keine klaren Zahlen vor der Beurkundung. Das ist ärgerlich. Fragen Sie direkt: „Wie hoch sind die Gesamtkosten für Testament und Erbschein?“ Schreiben Sie es sich auf. Wenn der Notar nicht antwortet, wechseln Sie.
Was kommt 2025?
Die Politik weiß, dass das System an seine Grenzen stößt. Die Immobilienpreise sind seit 2015 um über 50 % gestiegen. Die Gebührenstruktur aber ist fast unverändert. Deshalb plant die Bundesregierung eine Reform des GNotKG. Ziel: Die Gebühren sollen stärker an den tatsächlichen Aufwand angepasst werden - nicht nur an den Wert. Das wäre besonders für Immobilien mit komplexer Erbfolge (z. B. mehrere Erben, Mietshäuser, Erbengemeinschaften) ein großer Vorteil.
Ein weiterer Trend: Digitalisierung. Seit 2023 können Sie den Erbschein online beantragen. Die Bearbeitung dauert schneller - aber die Kosten bleiben gleich. Die Gebühren sind digitalisiert, nicht reduziert.
Experten warnen: Wer heute eine Immobilie erbt, muss mit hohen Kosten rechnen. Aber wer früh plant, wer die Pauschale nutzt und wer alle Belege sammelt, kann viel Stress und Geld sparen.
Was passiert, wenn Sie die Kosten nicht bezahlen können?
Es gibt keine Ratenzahlung für Notar- oder Gerichtskosten. Sie müssen sie vorab zahlen. Wenn Sie das Geld nicht haben, können Sie den Erbschein nicht bekommen. Und ohne Erbschein bleibt die Immobilie blockiert. Kein Verkauf, keine Umschreibung, keine Modernisierung.
Dann bleibt nur eine Option: Ein Kredit. Viele Banken bieten spezielle Erbschaftskredit-Produkte an. Die Zinsen sind oft günstig, weil die Immobilie als Sicherheit dient. Aber: Sie müssen die Kreditbedingungen genau prüfen. Ein Kredit bedeutet Zinsen - und das erhöht die Gesamtkosten.
Ein besserer Weg: Warten. Wenn Sie nicht sofort verkaufen oder umbauen müssen, können Sie die Immobilie zunächst behalten. Die Kosten fallen einmalig an. Danach ist die Immobilie frei nutzbar. Die Wartezeit spart Zinsen.
Wie hoch sind die Notarkosten bei einem Nachlasswert von 200.000 Euro?
Bei einem Nachlasswert von 200.000 Euro betragen die Notarkosten für ein Einzeltestament etwa 670 Euro. Für ein gemeinschaftliches Testament oder Erbvertrag sind es rund 1.200 Euro. Dazu kommen 75 Euro für das Testamentsregister. Der Erbschein kostet zusätzlich etwa 480 Euro. Insgesamt liegen die Kosten dann bei etwa 2.000 Euro.
Können Notarkosten von der Erbschaftsteuer abgezogen werden?
Ja, alle Kosten, die direkt mit der Abwicklung des Nachlasses zusammenhängen - also Notar, Gericht, Anwalt, Erbschein - können von der Erbschaftsteuer abgezogen werden. Seit 2025 steht Ihnen eine Pauschale von 15.000 Euro zur Verfügung. Wenn Ihre tatsächlichen Kosten höher sind, können Sie die genauen Beträge mit Belegen nachweisen.
Warum kostet ein gemeinschaftliches Testament doppelt so viel wie ein Einzeltestament?
Ein gemeinschaftliches Testament betrifft zwei Personen und ist rechtlich komplexer. Der Notar muss die Interessen beider Seiten prüfen, mögliche Widerrufe berücksichtigen, die Erbfolge für beide Fälle festlegen - und das doppelt so sorgfältig. Deshalb wird die doppelte Gebühr (2,0-Gebühr) erhoben. Es ist kein „Zuschlag“, sondern eine angemessene Vergütung für den höheren Aufwand.
Muss ich den Erbschein immer beantragen, wenn ich eine Immobilie erbe?
Ja, wenn Sie die Immobilie umschreiben, verkaufen oder übertragen wollen. Das Grundbuchamt verlangt den Erbschein als Nachweis, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind. Ohne ihn ist keine Umschreibung möglich. Auch wenn Sie die Immobilie behalten, sollten Sie den Erbschein beantragen - sonst blockieren Sie Ihre Handlungsfreiheit.
Was passiert, wenn ich die Kosten nicht bezahlen kann?
Die Kosten müssen vorab bezahlt werden. Wenn Sie kein Geld haben, können Sie den Erbschein nicht erhalten. Die Immobilie bleibt dann rechtlich im Namen des Verstorbenen. Sie können sie nicht verkaufen, nicht umbauen, nicht vermieten. Als Lösung gibt es Erbschaftskredite - aber diese bringen Zinsen. Besser: Warten, wenn es nicht dringend ist. Die Kosten sind einmalig. Die Immobilie bleibt ein Vermögenswert, auch wenn sie vorerst blockiert ist.
Kann ich den Notar wechseln, wenn die Kosten zu hoch sind?
Nein. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich geregelt. Ein Notar in München kann nicht mehr verlangen als ein Notar in Bremen. Der Preis ist gesetzlich festgelegt. Was sich unterscheidet, ist nur die Servicequalität - etwa wie schnell Sie einen Termin bekommen oder wie gut die Kostenaufstellung erklärt wird. Wenn ein Notar nicht transparent ist, wechseln Sie den Notar - aber nicht wegen der Kosten.