Energieausweis für den Immobilienverkauf: So machen Sie die Pflichtangaben in der Anzeige richtig

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist der Energieausweis nicht nur ein Papier, das Sie vorlegen müssen - er ist ein entscheidender Faktor für den Verkaufserfolg. In Deutschland ist er seit 2009 gesetzlich vorgeschrieben, und seit dem 1. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Regeln noch strenger macht. Wer die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige falsch oder gar nicht macht, riskiert Bußgelder von bis zu 15.000 Euro. Und das, obwohl die Regeln eigentlich klar sind.

Was genau muss in der Anzeige stehen?

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus online oder in der Zeitung anbieten, müssen Sie bestimmte Daten aus dem Energieausweis angeben. Das ist keine Empfehlung - das ist Gesetz. Und zwar genau diese Angaben:

• Art des Energieausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/m²a
• Wesentlicher Energieträger für die Heizung (z. B. Gas, Öl, Wärmepumpe)
• Baujahr des Gebäudes (nur bei Wohngebäuden)
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H, nur bei Wohngebäuden)

Für Gewerbeimmobilien müssen Sie zusätzlich den Stromverbrauch separat aufführen - getrennt von der Heizenergie. Das ist oft übersehen. Und: Nur wenn der Energieausweis bereits vorliegt, müssen Sie diese Angaben machen. Aber Vorsicht: Wer erst nach der Anzeige den Ausweis bestellt, um die Pflicht zu umgehen, handelt rechtswidrig. Die Verbraucherzentrale hat 2022 geprüft: 92 % der Immobilienanzeigen enthielten Fehler oder fehlten vollständig.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis - was ist erlaubt?

Nicht jeder Energieausweis ist für jedes Gebäude erlaubt. Es gibt zwei Arten:

• Bedarfsausweis: Berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes - basierend auf Bauplänen, Dämmung, Fenstern und Heizung. Gilt für alle Gebäude, ist aber teurer (300-500 €).
• Verbrauchsausweis: Basiert auf tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Günstiger (100-200 €), aber nur zulässig, wenn die Abrechnungen vollständig und nicht älter als 18 Monate sind.

Wichtig: Bei Gebäuden mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und bis zu vier Wohnungen darf nur der Verbrauchsausweis verwendet werden - es sei denn, das Haus wurde energetisch saniert. Dann darf auch der Bedarfsausweis genutzt werden. Bei Gewerbeimmobilien gibt es diese Einschränkung nicht - hier ist der Verbrauchsausweis immer erlaubt.

Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie einen zertifizierten Energieberater. Der macht den Ausweis und sagt Ihnen, welcher Typ für Ihr Haus zulässig ist. Ein falscher Ausweis macht Ihre Anzeige ungültig - und kann später zu Streit mit Käufern führen.

Was passiert, wenn Sie die Angaben nicht machen?

Die Strafen sind kein Scherz. Wer die Pflichtangaben weglässt oder falsch angibt, riskiert ein Bußgeld von 10.000 bis 15.000 Euro. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz hat 2022 gemeldet: Die Zahl der Bußgeldverfahren stieg um 37 % gegenüber 2021. Die Behörden prüfen nicht nur Beschwerden von Käufern - sie scannen auch Online-Anzeigen automatisch.

Und es geht nicht nur um Geld. Ein falscher oder fehlender Energieausweis kann den Verkauf stoppen. Käufer haben ein Recht auf vollständige Informationen. Wenn sie nach der Besichtigung feststellen, dass die Angaben in der Anzeige nicht stimmen, können sie den Kaufvertrag anfechten - oder Schadensersatz verlangen. Das kostet noch mehr als das Bußgeld.

Häufige Fehler - und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Fehler sind einfach zu vermeiden - wenn man weiß, worauf es ankommt. Hier die Top-5-Fehler, die Immobilienanbieter machen:

1. Falscher Ausweistyp: „Verbrauchsausweis“ statt „Bedarfsausweis“ - oder umgekehrt. Die Bezeichnung muss exakt so stehen, wie sie im Ausweis steht.
2. Abkürzungen: „kWh/m²a“ statt „Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr“. Viele Portale lehnen Anzeigen mit Abkürzungen ab. Vollständig schreiben ist sicherer.
3. Baujahr fehlt: Bei Wohngebäuden ist es Pflicht. Wer es weglässt, macht die Anzeige rechtswidrig.
4. Energieeffizienzklasse nicht angegeben: Die Klasse A+ bis H muss sichtbar sein. Einige Anbieter schreiben nur „sehr gut“ - das reicht nicht.
5. Stromverbrauch vergessen: Bei Gewerbeimmobilien muss der Stromverbrauch separat aufgeführt werden - viele vergessen das.

Die Sparkasse hat 2023 festgestellt: 68 % der Fehler entstehen durch falsch abgekürzte Angaben. Also: Schreiben Sie alles aus. Keine Abkürzungen. Keine „etwa“-Angaben. Keine „ca.“. Nur genaue Zahlen aus dem gültigen Ausweis.

Was gilt für Denkmäler und kleine Gebäude?

Nicht jede Immobilie braucht einen Energieausweis. Es gibt Ausnahmen:

• Denkmalgeschützte Gebäude - vollständig befreit
• Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche - z. B. kleine Gartenhäuser
• Ungenutzte oder ungeheizte Räume - wie Tiefgaragen, Lagerräume oder unbeheizte Werkstätten

Bei behördlich genutzten Gebäuden ab 250 m² mit Publikumsverkehr muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden - das ist eine zusätzliche Pflicht. Aber für den privaten Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern gilt: Wenn es beheizt wird und mehr als 50 m² hat, brauchen Sie den Ausweis.

Die Zukunft: Digitaler Energieausweis ab 2025

Ab 2025 wird es einen neuen Standard geben: den digitalen Energieausweis mit QR-Code. Dieser Code führt direkt zu den vollständigen Daten - inklusive CO₂-Bilanz und Modernisierungsempfehlungen. Der Ausweis wird dann maschinenlesbar sein, und Online-Portale wie ImmobilienScout24 werden ihn automatisch prüfen.

Das macht es einfacher - aber auch strenger. Wer den Ausweis nicht digital bereitstellt, wird ab 2025 keine Anzeige mehr schalten können. Die Bundesregierung plant außerdem, dass künftig die CO₂-Emissionen des Gebäudes verpflichtend angegeben werden müssen - nicht nur der Energiebedarf.

Das bedeutet: Wer heute den Ausweis erstellt, sollte ihn digital erstellen lassen. Viele Energieberater bieten das bereits an. Es kostet nicht mehr, aber es schützt Sie vor zukünftigen Problemen.

Warum der Energieausweis den Verkauf sogar beschleunigt

Es ist kein Ärgernis - es ist ein Vorteil. Käufer suchen heute gezielt nach energieeffizienten Immobilien. Eine Studie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz zeigte: 43 % der Käufer, die den Energieausweis gesehen haben, haben danach Sanierungsmaßnahmen in Auftrag gegeben - weil sie sahen, dass sich das Haus lohnt.

Ein Haus mit Energieeffizienzklasse B oder besser verkauft sich schneller und oft zu einem höheren Preis. Wer den Ausweis korrekt angibt, signalisiert Transparenz und Vertrauenswürdigkeit. Das macht den Unterschied zwischen einem Interessenten, der nur schaut, und einem, der sofort ein Angebot macht.

Und: Immobilienmakler sind seit 2020 verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen. Wer mit einem Makler arbeitet, sollte ihn fragen: „Haben Sie den Ausweis geprüft? Sind alle Angaben korrekt?“ Ein guter Makler prüft das von selbst - ein schlechter lässt es auf Sie abwälzen.

Was tun, wenn der Energieausweis abgelaufen ist?

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Wenn er älter ist, müssen Sie einen neuen erstellen lassen - auch wenn das Gebäude unverändert ist. Keine Ausnahme. Der neue Ausweis muss die aktuelle Rechtslage berücksichtigen - und das bedeutet oft: höhere Anforderungen an die Berechnung.

Wenn Sie den Ausweis vor der Anzeige erneuern, haben Sie einen Vorteil: Sie können die Modernisierungsempfehlungen nutzen, um das Haus vor dem Verkauf aufzuwerten. Ein gut gedämmtes Dach oder neue Fenster können die Energieeffizienzklasse von D auf B heben - und damit den Verkaufspreis steigern.

Checkliste: So stellen Sie sicher, dass Ihre Anzeige richtig ist

• ✅ Haben Sie einen gültigen Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre)?
• ✅ Haben Sie den richtigen Ausweistyp (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) ermittelt?
• ✅ Haben Sie den Endenergiebedarf/Verbrauch in kWh/m²a korrekt übernommen?
• ✅ Haben Sie den Hauptenergieträger (Gas, Öl, Wärmepumpe etc.) angegeben?
• ✅ Haben Sie das Baujahr des Gebäudes angegeben (bei Wohnungen)?
• ✅ Haben Sie die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) aufgeführt?
• ✅ Haben Sie den Stromverbrauch separat genannt (bei Gewerbeimmobilien)?
• ✅ Haben Sie alle Angaben vollständig und ohne Abkürzungen geschrieben?
• ✅ Haben Sie den Ausweis bei der Besichtigung griffbereit?

Wenn Sie alle neun Punkte mit „Ja“ beantworten können, ist Ihre Anzeige rechtssicher. Kein Risiko. Keine Strafen. Und eine höhere Chance, dass jemand Ihr Haus kauft - und zwar schnell.