Stell dir vor, du willst eine Immobilie kaufen, aber die Bank verlangt 3,85 % Zinsen. Monatlich zahlst du über 1.900 Euro - und das über 30 Jahre. Jetzt stell dir vor, deine Eltern oder ein Geschwisterkind können dir das Geld zu nur 1 % Zinsen leihen. Die monatliche Rate sinkt auf unter 1.300 Euro. Über die gesamte Laufzeit sparst du mehr als 60.000 Euro. Das ist kein Traum. Das ist eine Familienhypothek.
Was ist eine Familienhypothek wirklich?
Eine Familienhypothek ist kein Gutschein oder Geschenk. Es ist ein formales, grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen zwischen Familienmitgliedern. Dein Vater, deine Schwester oder dein Onkel gibt dir Geld für die Immobilie - aber nicht als Schenkung. Sie verlangen Zinsen, und du zahlst zurück. Im Gegenzug sichern sie sich mit einer Grundschuld am Grundbuch ab. Das ist der entscheidende Unterschied zu informellen Vereinbarungen. Ohne Grundbuch-Eintrag ist es kein Kredit. Es ist ein Risiko - für beide Seiten.Im Vergleich zu einer Bankhypothek ist der Zinssatz bei Familienhypotheken oft unter 1 %. Aktuelle Daten zeigen: Während der Marktdurchschnitt bei 3,85 % liegt, bieten Familienangehörige Zinsen zwischen 0,5 % und 1,5 %. Ein Darlehen von 300.000 Euro mit 1 % Zins und 2 % Tilgung kostet monatlich etwa 1.000 Euro. Bei einer Bank wären es 1.750 Euro. Das ist eine Ersparnis von 90.000 Euro über 25 Jahre.
Warum ist das so günstig?
Banken berechnen Zinsen, um Risiken abzudecken: Kreditwürdigkeit, Arbeitslosigkeit, Wertverlust der Immobilie. Sie brauchen Gewinn. Familien hingegen kennen dich. Sie wissen, dass du nicht einfach abhauen wirst. Sie vertrauen dir. Und sie wollen nicht von dir profitieren - sie wollen, dass du eine sichere Wohnung hast.Daher können sie Zinsen anbieten, die weit unter dem Marktniveau liegen. Sie nutzen die familiäre Bindung als Kreditwürdigkeitsnachweis. Keine Bonitätsprüfung. Keine Schufa. Kein Antrag mit 15 Seiten. Nur ein Vertrag - und ein Notar.
Wie funktioniert das praktisch?
Es gibt vier Schritte - und keinen davon darfst du auslassen.- Schriftlicher Vertrag: Alles muss schriftlich festgehalten werden: Wie hoch ist der Betrag? Welcher Zinssatz? Wie viel tilgst du monatlich? Wie lange läuft das Darlehen? Gibt es eine Sonderkündigung? Was passiert, wenn du arbeitslos wirst?
- Notarielle Beglaubigung: Der Vertrag wird vor einem Notar unterschrieben. Der Notar prüft, ob alles rechtlich korrekt ist. Er erstellt den Grundschuldbrief. Das kostet 1-2 % des Darlehensbetrags - also bei 200.000 Euro etwa 2.000-4.000 Euro. Das ist teuer - aber günstiger als 60.000 Euro Zinsen an die Bank.
- Grundbuch-Eintrag: Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Das sichert dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu versteigern, falls du nicht zahlst. Ohne Eintrag ist die Sicherheit wertlos.
- Steuerliche Abstimmung: Das Finanzamt schaut genau hin. Wenn der Zinssatz unter 0,5 % liegt, gelten die Zinszahlungen als Schenkung. Und Schenkungen unterliegen der Schenkungsteuer. Ab 2025 gilt: Mindestens 0,5 % Zins sind nötig, um die Zinsen als echte Kreditzinsen zu gelten. Wer mehr als 50.000 Euro leiht, sollte einen Steuerberater hinzuziehen.
Der ganze Prozess dauert 4-8 Wochen. Aber er ist es wert.
Was passiert, wenn du es nicht richtig machst?
Ein Fall aus der Praxis: Eine Tante leiht ihrer Nichte 80.000 Euro. Kein Vertrag. Kein Notar. Nur eine Handynachricht: „Mach dir keine Sorgen, du kannst zurückzahlen, wann du kannst.“ Drei Jahre später wird die Nichte arbeitslos. Die Tante will das Geld zurück. Sie droht mit Klage. Die Familie ist zerstritten. Die Immobilie steht unter Zwangsvollstreckung.Das ist kein Einzelfall. Laut einer Umfrage von INTERHYP aus Oktober 2025 führen 23 % der informellen Darlehen zwischen Angehörigen zu schweren Konflikten. Die meisten Probleme entstehen, weil:
- niemand weiß, wie viel zurückgezahlt werden muss
- keine Tilgung vereinbart wurde
- keine Notarkosten getragen wurden
- der Zinssatz zu niedrig ist und das Finanzamt die Zinsen als Schenkung sieht
Professionell abgewickelte Familienhypotheken haben eine Zufriedenheitsrate von 82 %. Informelle Vereinbarungen: nur 47 %. Der Unterschied liegt in der Rechtssicherheit.
Steuerliche Fallstricke - das musst du wissen
Viele Familien denken: „Wir zahlen 0,2 % Zinsen - das ist doch fair.“ Aber das Finanzamt sagt: „Das ist keine Marktzinsen. Das ist Schenkung.“Die Einkommensteuerrichtlinien 2025 legen fest: Ein Zinssatz von mindestens 0,5 % gilt als marktüblich. Unterhalb dieser Schwelle wird der Unterschied zwischen marktüblichem Zins und tatsächlich gezahltem Zins als Schenkung gewertet. Beispiel: Du leihst 100.000 Euro zu 0,3 %, aber der marktübliche Zins wäre 1,5 %. Der Unterschied von 1,2 % (also 1.200 Euro pro Jahr) gilt als Schenkung. Über 20 Jahre sind das 24.000 Euro - und das ist steuerpflichtig.
Die Freibeträge für Schenkungen zwischen Eltern und Kindern liegen bei 400.000 Euro. Das klingt viel - aber wenn du 300.000 Euro Darlehen mit 0,3 % Zins gibst, dann entsteht schnell ein steuerlicher Nachteil. Ein Steuerberater kann helfen, die Zinshöhe so zu berechnen, dass du die Freibeträge optimal nutzt.
Vergleich: Familienhypothek vs. Bank vs. KfW
| Modell | Zinssatz (Soll) | Monatliche Rate | Gesamtzinskosten | Rechtssicherheit |
|---|---|---|---|---|
| Bank (Marktdurchschnitt) | 3,85 % | 1.750 € | 225.000 € | hoch |
| Bank (günstigster Anbieter) | 3,43 % | 1.670 € | 201.000 € | hoch |
| KfW-Wohneigentumsprogramm | 3,70 % | 1.730 € | 219.000 € | hoch |
| Familienhypothek (professionell) | 1,20 % | 1.180 € | 74.000 € | hoch |
| Familienhypothek (informell) | 0,3 % | 1.020 € | 50.000 € | sehr niedrig |
Die Familienhypothek spart mehr als 150.000 Euro gegenüber dem Bankdurchschnitt. Aber nur, wenn sie richtig gemacht wird. Die informelle Variante mag attraktiv klingen - aber sie ist eine Zeitbombe.
Wer profitiert am meisten?
Familienhypotheken sind besonders sinnvoll für:- Junge Paare, die keine Eigenkapitalreserven haben
- Eltern, die ihr Erbe schon jetzt weitergeben wollen
- Geschwister, die gemeinsam eine Wohnung kaufen
- Familien mit hohem Vertrauen und klaren Kommunikationsstrukturen
Wenn du schon ein hohes Einkommen hast, aber keine Eigenkapitalreserven, ist eine Familienhypothek ideal. Du sparst Zinsen, deine Eltern bekommen eine sichere Anlage - und du baust dir ein Zuhause.
Wenn du dagegen ein unsicheres Einkommen hast, oder wenn die Familie nicht offen miteinander reden kann, dann lass es. Ein teurer Kredit von der Bank ist besser als eine zerstörte Familie.
Die Zukunft: Wird das zur Normalität?
Der Markt wächst. 2020 nutzten nur 9,8 % der Immobilienkäufer Finanzierungen durch Angehörige. 2025 sind es 15,3 %. Die Zinsen der Banken sind seit 2021 von 1,26 % auf 3,85 % gestiegen. Die Menschen suchen Alternativen. Die KfW hat Wartelisten von 8 Monaten. Die Banken verlangen immer mehr Eigenkapital.Die BaFin hat 2025 Leitfäden veröffentlicht. Finanzvermittler wie INTERHYP bieten jetzt spezielle Pakete für Familienhypotheken ab 299 € an. Experten prognostizieren: Bis 2027 wird jeder fünfte Immobilienkauf über eine Familienhypothek finanziert.
Doch es bleibt ein Risiko. Der Zinsvorteil ist historisch hoch. Wenn die EZB die Zinsen senkt, wird der Abstand kleiner. Dann wird die Familienhypothek nicht mehr so attraktiv sein. Aber die rechtlichen Risiken bleiben - und sie sind dauerhaft.
Was solltest du jetzt tun?
Wenn du eine Familienhypothek in Erwägung ziehst:- Sprich offen mit deiner Familie. Keine versteckten Erwartungen. Keine stillen Versprechen.
- Rechne alles durch. Wie viel kannst du monatlich zurückzahlen? Wie viel kann dein Angehöriger verlieren, wenn du nicht zahlst?
- Hole dir einen Notar. Nicht den billigsten. Einen, der Erfahrung mit Familienhypotheken hat.
- Beziehe einen Steuerberater ein. Besonders ab 50.000 Euro.
- Schreibe alles auf. Und unterschreibt es. Mit Notar. Im Grundbuch.
Du sparst Geld. Du baust dir ein Zuhause. Und du vermeidest einen Familienstreit, der Jahre dauern könnte.
Kann ich eine Familienhypothek mit einem Freund abschließen?
Nein. Eine Familienhypothek ist nur für naheliegende Verwandte definiert: Eltern, Kinder, Geschwister, Großeltern, Enkel, Ehepartner, Lebenspartner. Freunde zählen nicht. Wenn du Geld von einem Freund bekommst, ist das ein Privatdarlehen - und das ist rechtlich anders. Es hat keine Grundschuld und keine steuerlichen Vorteile. Du kannst es nicht als Familienhypothek bezeichnen.
Was passiert, wenn der Kreditgeber stirbt?
Die Grundschuld bleibt bestehen. Sie wird Teil des Nachlasses. Der Erbe tritt in die Rechte des Kreditgebers ein. Du musst weiterhin zahlen - aber jetzt an den Erben. Der Vertrag bleibt gültig. Es ist wichtig, dass der Kreditgeber seinen Nachlass gut organisiert hat. Ein Testament, das die Hypothek erwähnt, vermeidet späteren Streit.
Darf ich die Zinsen als Werbungskosten absetzen?
Ja. Wenn du die Immobilie selbst bewohnst, kannst du die Zinsen nicht als Werbungskosten absetzen. Wenn du sie vermietest, kannst du die Zinsen als Betriebsausgaben geltend machen - unabhängig davon, ob sie an die Bank oder an einen Angehörigen gezahlt werden. Das Finanzamt akzeptiert das, solange der Zinssatz mindestens 0,5 % beträgt und der Vertrag notariell abgesichert ist.
Ist eine Familienhypothek auch für eine Eigentumswohnung möglich?
Ja. Es spielt keine Rolle, ob du ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung kaufst. Solange du eine Grundschuld im Grundbuch eintragen kannst, ist eine Familienhypothek möglich. Bei Eigentumswohnungen ist die Eintragung etwas komplizierter, weil du nur einen Anteil am Grundbuch hast. Ein Notar kann das aber problemlos regeln.
Kann ich die Familienhypothek später in eine Bankhypothek umschulden?
Ja. Du kannst die Familienhypothek jederzeit ablösen - zum Beispiel, wenn du mehr Geld verdienst oder wenn die Bank günstigere Konditionen anbietet. Du zahlst den Restbetrag an deine Familie zurück, löst die Grundschuld auf, und nimmst eine neue Bankhypothek auf. Das ist völlig legal und wird oft gemacht. Viele Familien nutzen die Hypothek als Brücke - bis das Einkommen steigt oder die Zinsen sinken.
6 Kommentare
Quinten Peeters November 30 2025
Also ich find’s krass, dass Leute hier so tun, als wäre das eine geniale Erfindung. Das ist doch nur Steuerbetrug mit Familienflair. Wenn die Zinsen unter 0,5 % liegen, ist es Schenkung – Punkt. Und wer das nicht checkt, kriegt später eine Steuernachzahlung, die mehr kostet als die gesparten Zinsen.
Jutta Besel November 30 2025
HAHAHAHAHA. Wer schreibt denn so einen Quatsch? "Familienhypothek"? Das ist kein Begriff, den die BaFin kennt. Das ist ein Privatdarlehen mit Grundschuld – und wenn du das nicht richtig machst, dann ist dein Opa plötzlich Gläubiger, deine Schwester Anwältin und dein Bruder Notar. Und nein, du kannst nicht einfach "mal schnell" nen Vertrag schreiben. Der Notar kostet mehr als dein Jahresgehalt. Und wer glaubt, dass ein Zinssatz von 1 % "günstig" ist – der hat noch nie einen KfW-Kredit gesehen. #GrammarNazi
Malte Engelhardt Dezember 1 2025
Ich hab das letztes Jahr mit meiner Schwester gemacht – 250k bei 0,9 % Zins, 2 % Tilgung. Notar: 2.100€, Grundbuch: 4 Wochen, Steuerberater: 800€. Monatlich 1.080€ statt 1.700€. Hab jetzt 110k gespart in 18 Monaten. 😊 Aber: Wichtig ist, dass du das als Familie besprichst – nicht nur als Finanzgeschäft. Mein Schwager hat’s mit seinen Eltern gemacht, hat aber nie was abbezahlt – jetzt ist er nicht mehr eingeladen. 🤷♂️ Also: Rechtssicherheit ja, aber Menschlichkeit nicht vergessen.
Matthias Papet Dezember 3 2025
Ich find’s super, dass jemand endlich mal sagt: Familien können helfen – aber nur, wenn es klar geregelt ist. Ich hab vor 5 Jahren mit meiner Mutter so eine Vereinbarung gemacht – mit Vertrag, Notar, Grundbuch. Sie hat mir das Geld gegeben, weil sie wusste, dass ich’s zurückzahlen kann. Und ich hab ihr jedes Jahr einen Brief geschrieben, wie’s läuft. Keine Zinsen, nur Tilgung – und sie hat’s als kleine Rente genutzt. Es hat uns nähergebracht, nicht auseinander. 🙌 Wer das nur als Finanztrick sieht, verpasst den Punkt. Es geht um Vertrauen. Und wenn du das nicht hast – dann nimm die Bank. Kein Schamgefühl dabei.
Kari Viitanen Dezember 5 2025
Als Norwegerin finde ich es bewundernswert, wie hier in Deutschland Familien so strukturiert zusammenarbeiten – aber ich frage mich, ob das wirklich nachhaltig ist. In Skandinavien vermeiden wir solche Finanzierungen bewusst, weil sie emotionale Lasten schaffen. Wenn jemand ein Haus braucht, gibt es staatliche Förderungen, günstige Kredite, öffentliche Wohnungsbaugesellschaften. Warum muss man sich auf die Familie verlassen? Ist das nicht ein Zeichen dafür, dass das System versagt? Ich verstehe den Vorteil – aber ich fürchte die Folgen für die Familienbande.
Thomas Schaller Dezember 6 2025
Unprofessionell. Gefährlich. Schlecht recherchiert. Wer das liest und denkt, das ist eine Lösung, ist selbst schuld, wenn er später auf der Straße steht. Die BaFin hat das verboten. Der Steuerberater hat dich gewarnt. Der Notar hat dich aufgeklärt. Und trotzdem? Nein. Einfach nein.