Wenn Sie eine Immobilie im Ausland erben, wird die Erbschaftsteuer plötzlich viel komplizierter. Nicht nur, weil das Haus in Spanien, Italien oder der Türkei liegt, sondern weil zwei Länder gleichzeitig Steuern verlangen können. Deutschland erhebt Erbschaftsteuer, wenn der Verstorbene oder der Erbe in Deutschland ansässig war. Gleichzeitig kann das Land, in dem die Immobilie steht, ebenfalls Steuern verlangen. Das führt zur sogenannten Doppelbesteuerung. Aber es gibt Wege, das zu vermeiden.
Warum zahlt Deutschland überhaupt Steuern auf eine ausländische Immobilie?
Deutschland hat eine unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht. Das bedeutet: Wenn entweder der Verstorbene oder der Erbe zum Zeitpunkt des Todes in Deutschland wohnte oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, dann wird der gesamte Nachlass - egal wo er liegt - in Deutschland besteuert. Das gilt für Bankkonten, Aktien, Autos und eben auch für Häuser in Portugal oder Ferienwohnungen in Österreich.
Ein Beispiel: Ein deutscher Rentner, der in Berlin lebte, hat ein altes Bauernhaus in Südtirol geerbt. Sein Sohn, der in München wohnt, erbt es. Deutschland sieht das als steuerpflichtigen Erbfall an. Der Wert des Hauses wird zum Zeitpunkt des Todes ermittelt - also der Marktwert, den es damals auf dem Markt hatte. Und das ist oft höher als der Preis, den der Verstorbene vor 30 Jahren bezahlt hat.
Wie wird eine ausländische Immobilie bewertet?
Die Bewertung ist entscheidend. Je höher der Wert, desto höher die Steuer. In Deutschland gilt der gemeine Wert - also der tatsächliche Marktwert am Tag des Todes. Seit 2024 gibt es eine wichtige Neuerung: Die Regelung gilt jetzt nicht mehr nur für Immobilien in der EU, sondern auch für Länder, mit denen Deutschland ein Informationsaustauschabkommen hat. Das sind zum Beispiel die USA, Kanada, Australien und viele mehr.
Die Finanzämter haben vier Methoden, um den Wert zu berechnen. Bei Wohnimmobilien wird oft die Ertragswertmethode genutzt: Wie viel Miete bringt das Haus ein? Wie alt ist es? Wie hoch sind die Instandhaltungskosten? Seit 2026 wird die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre erhöht. Das bedeutet: Ältere Häuser werden nicht mehr so stark abgewertet. Der Wert steigt leicht - und damit auch die Steuerlast.
Und dann gibt es noch den Regionalfaktor. In beliebten Gebieten wie München, Hamburg oder Berlin wird der Wert mit bis zu 1,75 multipliziert. Das gilt auch für ausländische Immobilien, wenn sie in ähnlich gefragten Regionen liegen. Ein Haus in der Nähe von Barcelona könnte also teurer bewertet werden als ein gleiches Haus in einer ländlichen Gegend.
Wie hoch ist die Steuer? Freibeträge und Steuersätze
Die Steuer hängt davon ab, wie nah Sie dem Verstorbenen verwandt sind. Hier die wichtigsten Klassen:
- Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag. Danach 7 % bis 75.000 Euro, dann steigt der Satz.
- Kinder und Enkel (wenn Eltern tot sind): 400.000 Euro Freibetrag. Gleiche Staffel wie oben.
- Weitere Enkel: 200.000 Euro Freibetrag.
- Geschwister, Nichten, Neffen: Nur 20.000 Euro Freibetrag. Ab 75.000 Euro Steuern 15 %, dann bis 30 %.
- Nicht verwandte Erben: Auch hier nur 20.000 Euro. Ab 75.000 Euro beginnt der Satz bei 30 % und steigt bis zu 50 %.
Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro, das ein entfernter Verwandter erbt, fallen 380.000 Euro steuerpflichtig an. Bei 30 % Steuersatz wären das 114.000 Euro. Das ist mehr als ein Viertel des Wertes. Kein Wunder, dass viele Erben panisch werden.
Doppelbesteuerung: Was passiert, wenn das Land auch Steuern verlangt?
Stellen Sie sich vor: Sie erben ein Haus in Italien. Italien verlangt 12 % Erbschaftsteuer. Deutschland sagt: Auch wir haben Anspruch. Sie zahlen 12 % in Italien - und dann nochmal 20 % in Deutschland? Das wäre unfair. Deshalb gibt es das Anrechnungsverfahren nach § 21 ErbStG.
Wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem Auslandsland besteht, können Sie die Steuer, die Sie im Ausland gezahlt haben, von der deutschen Steuerschuld abziehen. Beispiel: Sie zahlen 50.000 Euro in Italien. Die deutsche Steuer wäre 80.000 Euro. Dann zahlen Sie nur noch 30.000 Euro in Deutschland. Die 50.000 Euro aus Italien werden angerechnet.
Aber: Wenn es ein Abkommen gibt - wie mit Österreich, Frankreich oder den Niederlanden - dann gilt das Abkommen. Dort steht meistens: Nur das Land, in dem die Immobilie steht, darf steuern. Dann zahlen Sie nur dort - und Deutschland lässt sich raus.
Wie finden Sie heraus, ob ein Abkommen existiert?
Nicht alle Länder haben solche Verträge. Die Liste der Länder mit Doppelbesteuerungsabkommen führt das Bundesministerium der Finanzen. Sie finden sie online. Aber Achtung: Ein Abkommen ist nicht immer einfach. Manchmal gilt es nur für bestimmte Vermögensarten. Ein Haus ist anders als eine Aktie. Ein Ferienhaus ist anders als eine Mietimmobilie.
Ein praktischer Tipp: Lassen Sie sich von einem Steuerberater mit internationaler Erfahrung beraten. Oft reicht ein kurzer Anruf bei der zuständigen Finanzbehörde im Ausland. Sie können fragen: „Gibt es ein Abkommen zwischen Deutschland und [Land] bezüglich Erbschaftsteuer auf Immobilien?“ Die Antwort ist oft schnell da.
Wie kann man Steuern sparen?
Es gibt mehrere Wege, die Steuerlast zu senken - aber nur, wenn man früh genug handelt.
- Unabhängiges Gutachten: Das Finanzamt schätzt oft zu hoch. Ein unabhängiger Gutachter kann den Wert um 10-20 % niedriger ansetzen. Ein Haus, das das Finanzamt auf 320.000 Euro schätzt, könnte mit einem Gutachten nur 270.000 Euro wert sein. Das spart bis zu 15.000 Euro Steuern.
- Mietimmobilien: Wenn das Haus vermietet ist, gibt es einen 10 %igen Abschlag auf den Wert. Das ist ein echter Vorteil.
- Testament gestalten: Manchmal ist es besser, jemanden als Vermächtnisnehmer statt als Erben einzusetzen. Wenn der Verstorbene und der Empfänger beide im Ausland leben und keinen Bezug mehr zu Deutschland haben, kann die deutsche Erbschaftsteuer komplett ausbleiben. Das hat der Bundesfinanzhof 2016 klargestellt.
- Wohnsitz verlagern: Wer mindestens fünf Jahre im Ausland lebt - und keine enge Verbindung mehr zu Deutschland hat - kann unter Umständen die deutsche Erbschaftsteuer umgehen. Bei Umzug in Niedrigsteuerländer wird die Frist manchmal auf zehn Jahre verlängert.
Was ist mit EU-Ländern, die Katasterwerte nutzen?
In Spanien, Portugal oder Griechenland wird oft nicht der Marktwert, sondern der Katasterwert genommen. Das ist der Wert, den die Behörden vor 20 Jahren festgelegt haben. Der ist oft 30-70 % niedriger als der tatsächliche Marktwert. Das ist ein riesiger Vorteil für Erben.
Deutschland erkennt das nicht automatisch an. Aber wenn Sie den Katasterwert als Beleg vorlegen und nachweisen, dass er realistisch ist, kann das Finanzamt ihn akzeptieren. Ein Gutachter, der den Katasterwert mit aktuellen Mietpreisen und Verkaufszahlen vergleicht, kann hier sehr helfen.
Was passiert, wenn man die Steuer nicht zahlt?
Das Finanzamt kann nicht einfach ins Ausland einreisen. Aber es kann die Immobilie blockieren. Wenn Sie die Steuer nicht bezahlen, wird das Grundbuchamt in dem Land, wo das Haus steht, informiert. In vielen Ländern kann dann kein Verkauf, keine Hypothek, kein Erbe mehr stattfinden - bis die Steuer bezahlt ist.
Und: Deutschland kann auch Ihre deutschen Konten belasten. Oder Sie werden bei der nächsten Einreise in die EU zur Kasse gebeten. Die Behörden tauschen Daten aus. Es gibt keine Ausweichmöglichkeit.
Was sollten Sie jetzt tun?
Wenn Sie gerade eine ausländische Immobilie geerbt haben:
- Bestimmen Sie, ob Sie oder der Verstorbene steuerpflichtig in Deutschland waren.
- Ermitteln Sie den genauen Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes.
- Prüfen Sie, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und dem Land besteht.
- Holen Sie ein unabhängiges Gutachten ein - nicht nur das Finanzamt.
- Reichen Sie den Antrag auf Anrechnung der ausländischen Steuer ein - auch wenn Sie denken, es sei nicht nötig.
- Konsultieren Sie einen Steuerberater, der Erfahrung mit ausländischen Immobilien hat.
Es ist kein Fall für Selbstversuch. Die Regeln sind komplex, die Fehler teuer. Und wer zu spät handelt, zahlt Zinsen, Strafen und manchmal doppelt.
Wird eine ausländische Immobilie immer von Deutschland besteuert?
Nein. Deutschland besteuert nur, wenn entweder der Erblasser oder der Erbe zum Zeitpunkt des Todes in Deutschland wohnhaft war oder dort seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Wenn beide im Ausland leben und keine Verbindung mehr zu Deutschland haben, kann die deutsche Erbschaftsteuer komplett entfallen - besonders wenn das Vermögen als Vermächtnis übertragen wird und nicht als Erbe.
Kann ich die ausländische Erbschaftsteuer vollständig von der deutschen Steuer abziehen?
Ja, aber nur, wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht. Wenn es ein Abkommen gibt, gilt das Abkommen - und oft steht dort: Nur das Land mit der Immobilie darf steuern. Wenn kein Abkommen existiert, können Sie die ausländisch gezahlte Steuer vollständig von der deutschen Steuerschuld abziehen. Sie zahlen also nur die Differenz.
Muss ich die Immobilie in Deutschland anmelden, wenn sie im Ausland liegt?
Ja. Sie müssen die ausländische Immobilie in Ihrer Erbschaftssteuererklärung angeben - unabhängig davon, ob Sie Steuern zahlen müssen oder nicht. Die Angabe ist Pflicht. Wenn Sie sie verschweigen, droht eine Steuernachzahlung mit Zinsen und Bußgeld. Das Finanzamt prüft das mit internationalen Datenbanken.
Gibt es eine Frist, um die Anrechnung der ausländischen Steuer zu beantragen?
Ja. Sie müssen den Antrag auf Anrechnung innerhalb von drei Jahren nach der Erbschaft stellen. Später wird es nicht mehr akzeptiert. Am besten reichen Sie den Antrag gleich mit der Erbschaftssteuererklärung ein. Dazu brauchen Sie eine Bescheinigung aus dem Ausland, die zeigt, wie viel Steuer dort gezahlt wurde - übersetzt und beglaubigt.
Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe, nachdem ich sie geerbt habe?
Der Verkauf selbst ist nicht steuerpflichtig - aber nur, wenn Sie die Erbschaftsteuer bereits bezahlt haben. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, ohne die Steuer abgeglichen zu haben, kann das Finanzamt den Verkaufserlös einbehalten, bis die Steuer bezahlt ist. Außerdem könnte das Ausland die Steuer auf den Verkauf erheben - also Doppelbesteuerung beim Verkauf. Planen Sie frühzeitig.
1 Kommentare
Joel Lauterbach Februar 12 2026
Wenn du eine Immobilie in Spanien erbt hast, mach dir keine Sorgen – das Finanzamt prüft den Katasterwert nicht blind. Ich hab letztes Jahr genau das durchgezogen: Gutachter eingeschaltet, spanische Katasterausdrucke übersetzt, und die Behörde hat den Wert um 35 % reduziert. Kein Stress, wenn man die Unterlagen sauber vorlegt.