Strom aus der eigenen Photovoltaikanlage für die Mieter zu liefern, klingt nach einem perfekten Win-Win-Szenario. Doch sobald es um die konkrete Mieterstrom Abrechnung geht, wird das Bild schnell kompliziert. Viele Vermieter scheitern nicht an der Technik auf dem Dach, sondern an der Bürokratie und den rechtlichen Fallstricken bei der Verteilung des Stroms. Seit August 2024 hat sich mit dem „Solarpaket 1“ des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) viel geändert. Es gibt nun klare Regeln für die sogenannte Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV). Wenn Sie wissen wollen, wie Sie Ihren Mietern legal und fair grünen Strom verkaufen, ohne dabei ins Falsche zu geraten, müssen Sie die Unterschiede zwischen den Modellen verstehen.
Es geht hier nicht nur darum, Zähler einzubauen. Es geht darum, ob Sie als Gesamtlieferant auftreten oder nur als Lieferant des Solaranteils. Diese Entscheidung bestimmt Ihre Kosten, Ihren Aufwand und vor allem die Rechnung, die am Ende beim Mieter landet. Wir schauen uns an, welche Modelle aktuell funktionieren, was die neuen Gesetze bedeuten und wie Sie technische Hürden meistern.
Klassisches Mieterstrommodell vs. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)
Früher gab es im Wesentlichen nur einen Weg: Das klassische Mieterstrommodell. Dabei treten Sie als Vermieter oder ein externer Betreiber als Gesamtstromversorger auf. Das bedeutet, Sie liefern dem Mieter den gesamten Strombedarf - sowohl den selbst erzeugten Solarstrom als auch den Reststrom, der aus dem öffentlichen Netz bezogen werden muss. Der Mieter erhält eine einzige Rechnung von Ihnen. Dieses Modell ist besonders sinnvoll, wenn Sie mindestens fünf Mieter haben. Die Hardware-Kosten liegen hier moderat zwischen 500 und 1.200 Euro pro Mieter.
Das Problem: Sie übernehmen die volle Verantwortung für die Versorgungssicherheit und die Preisgestaltung. Zudem unterliegt der Arbeitspreis einer strengen Obergrenze. Laut Bundesnetzagentur darf er maximal 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen. Das schränkt Ihre Gewinnspanne ein, sorgt aber für faire Preise.
Die neue Alternative ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV), geregelt in § 42b EnWG. Hier sind Sie nur ein Ergänzungsversorger. Sie liefern ausschließlich den Strom aus Ihrer PV-Anlage. Für den Reststrom behält der Mieter seinen gewohnten Energieversorger. Das macht die GGV attraktiv, weil sie bereits ab zwei Mietern wirtschaftlich sein kann. Allerdings steigen die technischen Anforderungen und damit die Hardware-Kosten deutlich an - mit 700 bis 2.500 Euro pro Mieter ist hier mehr Investition nötig. Der Vorteil: Sie können den Preis frei gestalten, und der Mieter bleibt flexibel bei seinem Hauptversorger.
| Kriterium | Klassisches Modell | Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) |
|---|---|---|
| Rolle des Vermieters | Gesamtstromversorger | Ergänzungsversorger (nur Solarstrom) |
| Mindestanzahl Mieter | Ca. 5 | Ab 2 |
| Hardware-Kosten pro Mieter | 500 - 1.200 € | 700 - 2.500 € |
| Preisobergrenze | Ja (max. 90 % Grundtarif) | Nein (Freie Preisgestaltung) |
| Rechnungsstellung | Eine Rechnung für alles | Zusatzrechnung oder gekoppelter Vertrag |
Die richtige Messung: Ohne Daten keine Abrechnung
Ob klassisch oder GGV: Ohne präzise Messung läuft nichts. Sie müssen beweisen können, wie viel Solarstrom genau in Wohnung A, B oder C geflossen ist. Eine pauschale Schätzung reicht heute nicht mehr aus. Die Verbraucherzentrale NRW betont, dass Mess- und Steuereinheiten den PV-Anteil je Wohneinheit erfassen müssen. Zum Beispiel: "Wohnung A hat im ersten Quartal 120 kWh PV genutzt". Dieser Wert muss transparent und nachvollziehbar sein.
Hier kommen intelligente Messsysteme (iMSys), auch bekannt als Smart Meter, ins Spiel. In Zukunft werden diese Standard sein. Sie ermöglichen eine viertelstundenscharfe Messung. Das klingt technisch, ist aber entscheidend für die Fairness. Ein Summenzähler misst den Gesamtverbrauch und die Produktion auf dem Dach. Unterzähler in den Wohnungen zeigen den individuellen Verbrauch an. Bei der GGV ist diese Trennung noch wichtiger, da der Mieter ja parallel noch Strom vom normalen Versorger bezieht.
Ein innovativer Ansatz ist das gerätebasierte Energy Sharing, wie es Anbieter wie PIONIERKRAFT nutzen. Hier werden Hardware und Software kombiniert, um die PV-Anteile wohnungsscharf zu messen. Das Ergebnis ist eine sehr schlankes Abrechnungsverfahren mit wenig Verwaltungsaufwand. Solche Systeme sind skalierbar und funktionieren gut in kleinen bis mittleren Häusern mit 2 bis 12 Wohneinheiten.
Statische versus dynamische Verteilung des Solarstroms
Sobald der Strom gemessen ist, stellt sich die Frage: Wer bekommt welchen Anteil? Es gibt zwei Hauptmethoden, die Sie wählen können. Die statische Methode verteilt den verfügbaren Solarstrom nach festen Prozentanteilen auf alle teilnehmenden Wohnungen. Ist die Anlage leistungsstark, profitieren alle gleichmäßig. Reicht der Strom nicht für alle, bekommen alle weniger Solarstrom, und der Rest wird automatisch aus dem Netz bezogen. Das ist einfach zu berechnen, aber nicht immer optimal, wenn einige Mieter tagsüber viel Strom verbrauchen und andere kaum.
Die dynamische Methode orientiert sich am tatsächlichen Verbrauch zum Zeitpunkt der Erzeugung. Wer gerade Wäsche wäscht oder den Backofen einschaltet, während die Sonne scheint, nutzt den Solarstrom direkt. Das ist effizienter für das Gesamtsystem, erfordert aber komplexere Messtechnik und Auswertungen. Für die meisten Vermieter ist die statische Aufteilung zunächst der einfachere Einstieg, solange die Transparenz gegenüber den Mietern gegeben ist.
Abrechnung und Verträge: Wo lauern die Fallen?
Ein häufiger Fehler: Mieterstrom über die Nebenkostenabrechnung laufen zu lassen. Das ist rechtlich problematisch. Bei klassischen Mieterstrommodellen muss eine separate Stromrechnung erstellt werden, die eine korrekte Stromkennzeichnung enthält. Keine Umlage über die Nebenkosten! Das ist ein zentraler Unterschied zu traditionellen Energielieferverträgen.
Bei der GGV sieht es anders aus. Hier kann die Lieferung direkt an den Mietvertrag gekoppelt werden. Man spricht dann oft von „Sonstigem Mieterstrom“. Die Abrechnung kann flexibler gestaltet werden. Wichtig ist jedoch, dass der Mieter jederzeit die Möglichkeit hat, seinen herkömmlichen Versorger zu behalten oder zu wechseln. Er darf nicht gezwungen werden, den Solarstrom zu kaufen, auch wenn er im Haus erzeugt wird.
Viele Vermieter outsourcen diesen Prozess an Dienstleister, sogenannte Contractor. Im Contractingmodell übernimmt dieser Dritte die gesamte Abrechnung, den Stromeinkauf für den Reststrom (im klassischen Modell) und die transparente Verwaltung der Verträge. Sie erhalten als Eigentümer eine regelmäßige Gewinnbeteiligung, ohne sich um die einzelnen Rechnungen kümmern zu müssen. Anbieter wie Enerfin oder EnBW bieten solche Lösungen an. Das spart Zeit, kostet aber natürlich auch Provisionen.
Spezialfall: Elektroautos und Ladeinfrastruktur
Immer mehr Mieter wollen ihr E-Auto mit grünem Strom laden. Das bringt die Abrechnung auf eine neue Probe. Eine persönliche Ladestation im Keller oder auf dem Parkplatz gehört zur jeweiligen Wohnung. Der Stromverbrauch dafür muss individuell zugeordnet und separat abgerechnet werden. Sie können nicht einfach sagen, der Ladevorgang gehe auf das Konto der allgemeinen Hausstromkosten.
Durch die separate Zuordnung wird die Nutzung von Solarstrom für Ladevorgänge transparent. Mieter sehen genau, wie viel ihres Eigenverbrauchs durch die PV-Anlage gedeckt wurde. Das erhöht die Akzeptanz, da sie den direkten Nutzen ihrer Beteiligung erkennen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Messkonzept diese Lastspitzen korrekt erfasst, da Ladevorgänge kurzfristig hohe Leistungen ziehen können.
Fazit: Einfachheit gewinnt
Die Entwicklung geht klar in Richtung Vereinfachung. Das GGV-Modell nach dem Solarpaket 1 nimmt vielen Vermietern den Druck, komplette Lieferanten zu sein. Sie konzentrieren sich auf das, was Sie können: Solarstrom produzieren und weitergeben. Die technischen Hürden sind höher, aber die administrative Last sinkt. Wenn Sie noch zögern, warten Sie nicht zu lange. Die Nachfrage nach lokalem Grünstrom wächst, und die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind jetzt klarer denn je. Wählen Sie das Modell, das zu Ihrer Anzahl an Mietern und Ihrem Budget passt, und investieren Sie frühzeitig in moderne Messtechnik.
Darf ich den Mieterstrom über die Nebenkosten abrechnen?
Nein, das ist bei klassischen Mieterstrommodellen nicht erlaubt. Sie müssen eine separate Stromrechnung mit korrekter Stromkennzeichnung erstellen. Nur bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) gibt es mehr Flexibilität, wobei die Lieferung oft direkt vertraglich geregelt wird, aber nicht als klassische Nebenkostenumlage behandelt werden sollte.
Ab wie vielen Mietern lohnt sich das klassische Mieterstrommodell?
Das klassische Modell wird meist erst ab etwa fünf Mietern wirtschaftlich sinnvoll. Bei weniger Mietern sind die Fixkosten für Verwaltung und Technik im Verhältnis zum Umsatz zu hoch. Für kleinere Häuser mit zwei oder drei Mietern ist oft die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) die bessere Wahl.
Was kostet die Einführung eines Mieterstrommodells pro Mieter?
Die Kosten variieren stark je nach Modell. Beim klassischen Mieterstrommodell liegen die Hardware-Kosten zwischen 500 und 1.200 Euro pro Mieter. Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) sind höhere Investitionen nötig, typischerweise zwischen 700 und 2.500 Euro pro Mieter, aufgrund der anspruchsvolleren Messtechnik.
Muss der Mieter den Solarstrom kaufen?
Nein, der Mieter ist nie verpflichtet, den Mieterstrom zu beziehen. Er hat jederzeit das Recht, seinen Energieversorger zu wechseln oder beim bisherigen Anbieter zu bleiben. Dies gilt besonders deutlich bei der GGV, wo er seinen Hauptversorger behält und den Solarstrom nur als Zusatzleistung nutzt.
Wie funktioniert die Abrechnung bei Elektroauto-Ladestationen?
Ladestationen, die einem bestimmten Haushalt zugeordnet sind, müssen individuell gemessen und separat abgerechnet werden. Der Stromverbrauch für das Laden darf nicht pauschal über den allgemeinen Hausstrom verrechnet werden, sondern muss als Teil des privaten Verbrauchs dieses Mieters erscheinen.