Vermietungsstrategie für möblierte Immobilien: Laufzeiten, Preise und rechtliche Grundlagen in Deutschland

Wenn du eine Wohnung in Deutschland vermietest, ist die Entscheidung, sie möbliert oder unmöbliert anzubieten, mehr als nur eine Frage des Komforts. Es ist eine strategische Wahl, die deine Einnahmen, deine Arbeitslast und sogar deine rechtliche Sicherheit beeinflusst. In Städten wie Berlin, München oder Frankfurt ist die Nachfrage nach möblierten Wohnungen so hoch wie nie. Expats, Studierende und kurzfristig umziehende Fachkräfte suchen nach Wohnraum, der sofort bezugsfertig ist. Doch wie setzt du das richtig um? Was darfst du verlangen? Welche Verträge brauchst du? Und wie vermeidest du teure Streitigkeiten?

Was macht eine Wohnung wirklich möbliert?

Eine Wohnung ist nicht einfach möbliert, weil ein Bett und ein Sofa drin stehen. Die Rechtslage ist klar: Laut BGB muss die Wohnung mit den notwendigen Gegenständen für den täglichen Gebrauch ausgestattet sein. Das bedeutet: Bett, Sofa, Tisch, Stühle, Küchenmöbel, Schränke - alles, was man braucht, um zu leben. Aber es geht noch weiter. Bei einer bezugsfertigen Ausstattung gehören auch Geschirr, Besteck, Töpfe, Handtücher, Bettwäsche und oft sogar WLAN dazu. Das ist besonders wichtig, wenn du an Geschäftsreisende, Expats oder Feriengäste vermietest. Wer nur ein Bett und einen Tisch bereitstellt, läuft Gefahr, dass Mieter den Aufpreis als ungerechtfertigt ansehen - und das kann vor Gericht teuer werden.

Die Qualität der Einrichtung ist entscheidend. Eine Umfrage von Housinganywhere unter 1.200 Mietern in Deutschland ergab: 62 % sagten, dass die Qualität der Möbel der wichtigste Faktor für ihre Zufriedenheit ist. Kein Wunder. Wer für eine möblierte Wohnung mehr zahlt, erwartet auch mehr. Alte, beschädigte Möbel oder abgenutzte Teppiche führen schnell zu schlechten Bewertungen und langen Leerständen. Ein Budget von 8.000 bis 12.000 Euro für eine 2-Zimmer-Wohnung ist realistisch - und gut investiertes Geld.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Hier kommt die größte Unsicherheit: Der Möblierungszuschlag. Du darfst mehr Miete verlangen - aber wie viel? Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Das bedeutet: Du kannst nicht einfach beliebig aufschlagen. Der Zuschlag muss nachvollziehbar sein. Es gibt zwei gängige Modelle: das Berliner und das Hamburger Modell.

Beim Berliner Modell rechnest du den Wert der Möbel über ihre Nutzungsdauer ab. Bei einem Möbelwert von 10.000 Euro und einer Abschreibungsdauer von zehn Jahren ergibt das 200 Euro pro Monat. Das ist der maximale Zuschlag, den du berechnen kannst. Das Hamburger Modell ist komplexer: Hier berücksichtigst du nicht nur die Abschreibung, sondern auch die Verzinsung des Kapitals und die Kosten für Reparaturen. Beide Modelle sind rechtlich zulässig - solange du sie nachvollziehbar dokumentierst.

Wichtig: Du musst dem Mieter nicht genau erklären, wie du gerechnet hast. Aber du musst es können. Wenn ein Mieter den Zuschlag anfechtet und du keine Unterlagen hast, verlierst du den Streit. Die neue Regelung vom 1. Juni 2024 (Zweites Wohnraummodernisierungsgesetz) hat das noch klarer gemacht: Der Zuschlag muss jetzt explizit im Vertrag aufgeführt werden und darf nicht als Heimlichkeitsmethode zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden.

Wie lange sollte der Mietvertrag laufen?

Möblierte Wohnungen werden nicht wie normale Wohnungen vermietet. Die Mietdauer ist kürzer. Laut dem Statistischen Bundesamt liegt die durchschnittliche Mietdauer bei 11,3 Monaten - fast dreimal kürzer als bei unmöblierten Wohnungen. Das ist kein Nachteil, sondern eine Chance. Du kannst schneller reagieren, Preise anpassen und neue Zielgruppen ansprechen.

Die meisten Vermieter nutzen Zeitmietverträge. Das sind Verträge mit einer festen Laufzeit von sechs bis zwölf Monaten. Sie können ohne besonderen Grund gekündigt werden - aber nur, wenn sie im Vertrag als Zeitmietvertrag ausgewiesen sind. Ein Vertrag mit einer Laufzeit von 12 Monaten ist ideal: Er bietet dem Mieter Sicherheit, dir Flexibilität. Nach Ablauf kannst du die Wohnung neu vermieten, den Preis anpassen oder sie für einen längeren Mieter umrüsten.

Wichtig: Du darfst keine unbefristeten Verträge mit hohen Zuschlägen abschließen, wenn du eigentlich kurzfristig vermieten willst. Das könnte als Täuschung gewertet werden. Und: Kautionen liegen oft höher - zwischen drei und vier Monatsmieten. Das ist erlaubt, wenn es im Vertrag steht und du die Möbel als Sicherheit brauchst.

Rechtliche Pflichten: Die Möbelliste ist dein Schutz

Der größte Fehler, den Vermieter machen: Sie vergessen die Möbelliste. Das ist kein Formsache - das ist dein rechtlicher Schutz. Ohne eine detaillierte, unterschriebene Liste mit Zustandsbeschreibung jedes Möbelstücks, kannst du bei Schäden keinen Schadensersatz verlangen. Das gilt für Kratzer am Tisch, Risse im Sofa, kaputte Lampen - alles.

Erstelle eine Liste mit: Name des Möbels, Marke, Kaufdatum, Wert, Zustand (mit Fotos!), und ob es beschädigt ist. Unterschreibe sie mit dem Mieter bei Übergabe. Mache auch bei Abzug Fotos. Das ist die einzige Möglichkeit, Streit zu vermeiden. Viele Vermieter verlieren Geld, weil sie das nicht machen. Ein Mieter sagt: „Die Möbel waren schon kaputt.“ Du sagst: „Nein, das war nicht so.“ Wer glaubt dir? Niemand - wenn du keine Beweise hast.

Die Liste ist auch wichtig für die Steuer. Du musst nachweisen, was du investiert hast. Ohne Dokumentation - keine Absetzbarkeit.

Steuerliche Vorteile: Was du absetzen kannst

Die möblierte Vermietung ist nicht nur rentabler - sie ist auch steuerlich günstiger. Du kannst alle Kosten für die Einrichtung als Werbungskosten absetzen. Möbel unter 800 Euro netto kannst du komplett im Jahr der Anschaffung absetzen. Teurere Möbel werden über 13 Jahre abgeschrieben - das ist die gesetzliche Nutzungsdauer nach § 7 EStG.

Darüber hinaus kannst du Reparaturen, Reinigungen, Versicherungen und sogar die Kosten für die Erstellung der Möbelliste absetzen. Wer eine Wohnung für 10.000 Euro einrichtet, kann in den ersten Jahren bis zu 2.000 Euro jährlich von der Steuer abziehen - das ist eine echte Renditeverstärkung. Viele Vermieter wissen das nicht. Sie sehen nur die hohen Kosten, vergessen aber die langfristigen Vorteile.

Wer ist deine Zielgruppe?

Du kannst nicht alle gleich vermieten. Die Nachfrage ist spezifisch. Laut einer Umfrage von Housinganywhere setzen sich Mieter von möblierten Wohnungen zu 45 % aus Expats, 30 % aus Studierenden, 15 % aus Geschäftsreisenden und 10 % aus anderen Gruppen zusammen. Das bedeutet: Wenn du eine Wohnung in einer Uni-Stadt vermietest, dann richtest du dich nach Studierenden - preiswert, funktional, mit viel Stauraum. In Frankfurt oder München, wo viele Expats arbeiten, brauchst du eine hochwertigere Ausstattung, mit modernen Geräten, gutem WLAN, und vielleicht sogar einer Waschmaschine.

Die Preise spiegeln das wider. In den Top-5-Städten liegen die Mieten für möblierte Wohnungen bei durchschnittlich 18,50 Euro pro Quadratmeter - gegenüber 15,80 Euro für unmöblierte. Das ist ein Aufschlag von fast 17 %. Und 78 % der Mieter sind bereit, bis zu 10 % mehr zu zahlen - wenn die Qualität stimmt. Es geht nicht darum, den höchsten Preis zu verlangen. Es geht darum, den richtigen Preis für den richtigen Mieter zu verlangen.

Die Nachteile - und wie du sie vermeidest

Es ist nicht alles Gold, was glänzt. Möblierte Wohnungen bringen auch Nachteile: höhere Instandhaltungskosten, häufigere Mieterwechsel, mehr Aufwand bei der Reinigung und Reparatur. Ein Vermieter in Berlin schreibt auf Immowelt: „Nach jedem Mieterwechsel müssen Teppiche gereinigt, Möbel repariert werden - die zusätzlichen Einnahmen fressen fast alles auf.“

Du kannst das vermeiden. Erstens: Wähle robuste, einfache Möbel. Kein teures Design, kein empfindliches Holz. Zweitens: Mache eine professionelle Reinigung nach jedem Wechsel - das ist kein Extra, das ist Pflicht. Drittens: Baue einen kleinen Puffer ein. Rechne mit einem Mieterwechsel alle acht bis zehn Monate. Und viertens: Verkaufe keine Möbel an den Mieter - das ist eine Falle. Wenn er sie kauft, wird er sie schlechter behandeln.

Die meisten Probleme entstehen nicht durch schlechte Mieter, sondern durch schlechte Vorbereitung. Wer systematisch arbeitet - mit Liste, mit Budget, mit klarem Vertrag - hat wenig Ärger.

Der Markt - und was kommt als Nächstes?

Der Markt wächst. In den letzten fünf Jahren ist die Zahl der möblierten Wohnungen in Deutschland um 32 % gestiegen. In Berlin, München und Frankfurt liegt der Anteil an möblierten Wohnungen bei 12-18 % des gesamten Angebots. In kleineren Städten ist er unter 5 %. Die Prognose des ifo Instituts: bis 2030 wird der Markt jährlich um 7 % wachsen - getrieben von Fachkräftemangel, Internationalisierung und mehr Mobilität.

Aber es gibt Warnsignale. In München liegt der Anteil schon bei 22 %. Die Preise sind bis zu 25 % höher als für unmöblierte Wohnungen. Das ist riskant. Wenn zu viele Vermieter auf den Markt drängen, wird der Überschuss entstehen - und die Preise fallen. Wer jetzt einsteigt, sollte nicht nur auf den Aufschlag schauen, sondern auf die Qualität, die Dokumentation und die langfristige Strategie.

Die möblierte Vermietung ist keine kurzfristige Geldquelle. Sie ist eine professionelle Nische im Immobilienmarkt - mit klaren Regeln, hohen Anforderungen und echtem Potenzial. Wer sie richtig macht, verdient mehr, hat weniger Leerstand und baut einen stabilen, nachhaltigen Vermietungsbetrieb auf.