Reinigungskosten im Haus kalkulieren: So berechnen Sie Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen richtig

Wie viel zahlen Sie wirklich für die Reinigung des Treppenhauses? Viele Mieterinnen und Mieter bekommen monatlich einen Betrag in ihrer Nebenkostenabrechnung, wissen aber nicht, ob das fair ist. Einige zahlen 15 Euro, andere 40 Euro - und manchmal kommt die Rechnung mit einer Summe, die einfach nicht zu der Reinigung passt, die tatsächlich stattfindet. Die Wahrheit: Es gibt klare Regeln, wie diese Kosten berechnet werden müssen. Und wenn sie nicht eingehalten werden, haben Sie Anspruch auf Rückerstattung.

Was gehört genau zur Treppenhausreinigung?

Nicht alles, was im Treppenhaus sauber ist, darf auf Sie umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) sagt klar: Nur die Reinigung von Flächen, die alle Mieter gemeinsam nutzen, ist umlagefähig. Das sind:

• Treppenstufen und Podeste
• Handläufe und Geländer
• Lichtschalter und Steckdosen im Treppenhaus
• Eingangsbereiche und Haustür
• Briefkästen und Hausnummer
• Heizkörper und Lampen im gemeinsamen Bereich

Dinge wie Fensterreinigung, Außenbereiche oder die Reinigung von Kellerfluren sind nur dann umlagefähig, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Viele Vermieter versuchen, das zu erweitern - aber das ist rechtlich nicht erlaubt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Februar 2025 klargestellt: Briefkästen gehören dazu, weil sie zum Gemeinschaftseigentum zählen. Aber ein abgenutzter Bodenbelag, der ausgetauscht werden muss, ist keine Reinigung - das ist Instandhaltung und darf nicht als Nebenkosten abgerechnet werden.

Wie werden die Kosten berechnet?

Es gibt drei gängige Methoden, wie Vermieter die Kosten aufteilen. Keine davon ist per se besser - aber nur eine ist legal, wenn sie richtig angewendet wird.

1. Nach Wohnfläche (am häufigsten)

Die meisten Vermieter teilen die Kosten nach Quadratmetern auf. Das ist gesetzlich erlaubt, solange es im Mietvertrag steht. Ein typischer Wert liegt bei 0,10 bis 0,25 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer 60 m²-Wohnung bedeutet das 6 bis 15 Euro monatlich.

Beispiel: Ein Haus hat 1600 m² Gesamtfläche. Die jährlichen Reinigungskosten betragen 200 Euro. Dann kostet ein Quadratmeter 0,125 Euro. Für Ihre 60 m²: 7,50 Euro pro Monat. Das ist fair - wenn die Reinigung auch tatsächlich stattfindet.

2. Nach Anzahl der Wohnungen

Bei kleinen Häusern mit 4 bis 8 Wohnungen rechnen viele Vermieter pro Wohnung. Die Preise liegen zwischen 5 und 20 Euro pro Wohnung und Monat. Ein 6-Parteien-Haus mit 15 Euro pro Wohnung hat monatlich 90 Euro Gesamtkosten. Das ist in Ordnung - solange die Leistung passt.

Aber Achtung: Wenn eine Wohnung leer steht, darf der Vermieter die Kosten nicht weiter auf die anderen Mieter umlegen. Die Kosten müssen nur für bewohnte Wohnungen berechnet werden.

3. Pauschale pro Treppenaufgang

Einige Reinigungsfirmen rechnen nach Treppenaufgängen. Ein Aufgang kostet etwa 119 Euro pro Monat (inkl. MwSt.). Jedes weitere Obergeschoss addiert 29,75 Euro. Bei zwei Aufgängen und 8 Etagen: 234 Euro monatlich. Das ist teuer - aber akzeptabel, wenn das Haus groß und stark frequentiert ist.

Einige Firmen bieten auch Stundenpauschalen an: 30 Euro pro Stunde. Bei vier Stunden Reinigung pro Monat: 120 Euro. Das ist bei größeren Gebäuden üblich - aber nur, wenn die Zeit auch tatsächlich verbracht wird.

Was ist verboten?

Es gibt viele Fehler, die Vermieter machen - und die meisten sind rechtswidrig.

• Doppelte Abrechnung: Wenn Ihr Mietvertrag sagt, Sie müssen selbst putzen, dürfen Sie keine Reinigungskosten zahlen. Das ist unzulässig - der BGH hat das mehrfach bestätigt.
• Keine Belege: Pauschale Beträge ohne Rechnung, Foto oder Checkliste sind illegal. Der Vermieter muss nachweisen, was gemacht wurde.
• Leistungen, die nicht vereinbart sind: Fenster putzen, Außenbereiche reinigen, Garten pflegen - das darf nicht in der Nebenkostenabrechnung stehen, wenn es nicht im Vertrag steht.
• Reinigungshäufigkeit nicht eingehalten: Wenn der Vertrag sagt: „wöchentlich“, aber die Firma nur alle 6 Wochen kommt - dann zahlen Sie zu viel.

Der Mieterbund hat 2025 in 37 % der geprüften Abrechnungen Fehler gefunden. Die häufigste Ursache: Keine Dokumentation. Keine Fotos. Keine Unterschriften. Keine Rechnungen. Und trotzdem wurde voll bezahlt.

Wie prüfen Sie Ihre Abrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung muss klar, nachvollziehbar und belegbar sein. Hier ist, was Sie prüfen müssen:

1. Welche Fläche wird berechnet? Steht da „Gesamtfläche des Hauses“ oder „Treppenhausfläche“? Nur letzteres ist erlaubt.
2. Wie oft wurde gereinigt? Vergleichen Sie die vereinbarte Häufigkeit mit der abgerechneten Leistung. Wöchentlich? Monatlich?
3. Welche Leistungen sind enthalten? Steht „Treppenhaus reinigen“ oder „Fenster, Türen, Briefkästen, Heizkörper“? Nur Letzteres, wenn es im Vertrag steht.
4. Wo sind die Belege? Ein Rechnungskopie von der Reinigungsfirma, mit Datum, Leistung und Unterschrift. Oder ein digitaler Nachweis mit Zeitstempel und Foto.
5. Wurde bei leeren Wohnungen abgezogen? Wenn eine Wohnung 3 Monate leer war, muss die Abrechnung das berücksichtigen.

Wenn etwas fehlt - schreiben Sie dem Vermieter. Fordern Sie die Belege an. Sie haben das Recht, sie zu sehen. Und wenn er sie nicht liefert: Sie dürfen die Zahlung verweigern, bis er nachweist, was er verlangt.

Was tun, wenn Sie zu viel gezahlt haben?

Ein Fall aus der Praxis: Ein Mieter in Hamburg zahlte 85 Euro monatlich für die Treppenhausreinigung. Die Firma kam nur einmal im Monat. Die Reinigung war flüchtig - keine Handläufe, keine Briefkästen. Der Mieter forderte die Belege an. Der Vermieter konnte keine Fotos oder Rechnungen vorlegen. Nach einem Brief des Mieterbundes wurden 65 Euro erstattet. Die Firma wurde gewechselt - und kam jetzt wöchentlich, mit Checkliste und Unterschrift.

Das ist kein Einzelfall. Laut Trustpilot bewerten Mieter Reinigungsfirmen durchschnittlich mit 3,2 von 5 Sternen. Die Hauptkritik: unregelmäßige Reinigung und fehlende Dokumentation.

Wenn Sie zu viel gezahlt haben, können Sie:

• Die zu viel gezahlten Beträge vom nächsten Monat abziehen (mit schriftlicher Ankündigung)
• Eine Rückerstattung verlangen
• Beim Mieterbund oder einem Fachanwalt für Mietrecht nachfragen

Ein Rechtstipp: Sie haben drei Jahre Zeit, um Fehler in der Nebenkostenabrechnung anzufechten. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem Sie die Abrechnung erhalten haben. Also: Nicht warten. Prüfen. Handeln.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Regierung plant für 2026 eine neue Fassung der Betriebskostenverordnung. Ziel: Mehr Transparenz. Vermieter sollen verpflichtet werden, digitale Nachweise zu führen - Fotos, Zeitstempel, Checklisten. 42 % der Reinigungsfirmen nutzen das schon. Der Mieterbund begrüßt das - denn es verhindert Streit.

Gleichzeitig steigen die Kosten. Die Löhne im Reinigungsgewerbe sind 2025 um 4,2 % gestiegen. Die Anforderungen an Hygiene sind höher als vor der Pandemie. Die Branche rechnet mit jährlichen Kostensteigerungen von 3,5 bis 4,5 % bis 2028. Das heißt: Die Preise werden weiter steigen - aber nur, wenn die Leistung auch besser wird.

Die Zukunft der Treppenhausreinigung ist digital und transparent. Wer das nicht macht, wird immer wieder mit Mietern streiten - und am Ende zahlen die Vermieter mehr in Anwaltskosten als in Reinigung.

Was sollten Sie als Mieter jetzt tun?

• Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Steht dort, wer für die Reinigung zuständig ist?
• Lesen Sie Ihre letzte Nebenkostenabrechnung - nicht nur die Summe, sondern die Aufschlüsselung.
• Fordern Sie bei Unklarheiten die Belege an - schriftlich, per E-Mail oder Brief.
• Notieren Sie sich, wie oft die Reinigung wirklich stattfindet. Fotos helfen.
• Wenn etwas nicht passt - sprechen Sie mit anderen Mietern. Gemeinsam haben Sie mehr Gewicht.

Reinigungskosten sind nicht das größte Problem in der Nebenkostenabrechnung - Heizung und Warmwasser kosten viel mehr. Aber sie sind ein guter Test: Wenn ein Vermieter hier nicht transparent ist, wird er es auch bei anderen Posten nicht sein. Klare Regeln. Klare Belege. Klare Kommunikation. Das ist alles, was nötig ist - und das ist Ihr Recht.