Bearbeitungsgebühren: Was sie sind, wer sie verlangt und wie du sie vermeidest

Ein Bearbeitungsgebühr, eine pauschale Gebühr, die oft von Maklern, Banken oder Verwaltungen für administrative Arbeit erhoben wird. Auch bekannt als Bearbeitungskosten, ist sie kein fester Bestandteil des Gesetzes – sondern eine Praxis, die viele Verbraucher überrascht und belastet. Im Immobilienbereich taucht sie besonders häufig auf: bei der Vermittlung durch einen Makler, bei der Kreditanfrage bei der Bank oder sogar bei der Abrechnung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Doch viele dieser Gebühren sind rechtlich fragwürdig – oder einfach nur unnötig.

Ein Immobilienmakler, eine Person oder Firma, die als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer agiert. Auch bekannt als Verkaufsagent, ist er oft der erste, der eine Bearbeitungsgebühr verlangt – besonders wenn er den Verkauf übernimmt. Doch seit 2020 gilt in Deutschland: Der Maklerkostenanteil liegt bei 50 % für Käufer und 50 % für Verkäufer – und das beinhaltet alle administrativen Arbeiten. Eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr ist damit rechtlich nicht zulässig, es sei denn, sie ist explizit im Vertrag als Nebenkosten aufgeführt – und selbst dann nur, wenn sie transparent und proportional ist. Bei Banken ist die Lage ähnlich: Viele Institute erheben eine Bearbeitungsgebühr für die Kreditbearbeitung, oft zwischen 1 % und 2 % des Darlehensbetrags. Doch diese Gebühren sind seit 2014 durch das Verbraucherkreditgesetz stark eingeschränkt. Eine solche Gebühr ist nur erlaubt, wenn sie für einen konkreten, zusätzlichen Aufwand entsteht – wie eine außergewöhnliche Bonitätsprüfung oder eine komplizierte Grundschuldeintragung. Die meisten Banken haben deshalb diese Gebühren abgeschafft, weil sie sonst Kreditvergleiche verlieren.

Wenn du als Vermieter, eine Person, die eine Immobilie an Mieter vergibt und dafür Miete erhält. Auch bekannt als Eigentümer-Vermieter, eine Wohnung vermietest, kann dir die Hausverwaltung eine Bearbeitungsgebühr für die Mieterauswahl oder die Abrechnung in Rechnung stellen. Doch auch hier gilt: Diese Kosten dürfen nicht willkürlich auf den Mieter umgelegt werden. Sie gehören in die Hausgeldabrechnung und dürfen nur dann erhoben werden, wenn sie im Mietvertrag oder in der Hausordnung klar geregelt sind – und nur, wenn sie tatsächlich entstanden sind. Viele Mieter zahlen diese Gebühren einfach, weil sie denken, sie hätten keine Wahl. Doch du hast sie. Du kannst nachfragen, ob die Gebühr wirklich notwendig ist. Du kannst verlangen, dass sie dokumentiert wird. Und du kannst sie bei unklaren oder überhöhten Posten anfechten – besonders wenn sie in der Abrechnung nicht ausführlich aufgeführt ist.

Was du hier findest, sind keine abstrakten Theorien. Es sind konkrete Fälle aus echten Projekten: Wie ein Bauherr 2.500 Euro Maklergebühr vermeidete, indem er den Vertrag vor der Unterschrift prüfte. Wie ein Mieter eine falsch berechnete Bearbeitungsgebühr der Hausverwaltung erfolgreich anfechtete. Wie eine Familie ein Darlehen ohne Kreditgebühr bekam, weil sie nachfragte – und die Bank sie überraschte. Alles, was du brauchst, um diese Gebühren nicht einfach hinzunehmen, sondern sie zu verstehen, zu hinterfragen und gegebenenfalls abzulehnen. Die folgenden Artikel zeigen dir genau, wo diese Gebühren auftauchen, wie du sie identifizierst und wie du sie vermeidest – ohne dich in juristischen Details zu verlieren.