Energieausweis: Was er ist, warum er Pflicht ist und was er wirklich kostet

Ein Energieausweis, ein offizieller Nachweis über die energetische Qualität eines Gebäudes, der in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben ist. Auch bekannt als Energiepass, ist er kein Luxus, sondern eine rechtliche Voraussetzung, wenn du deine Immobilie verkaufst oder vermietest. Ohne ihn darfst du nicht verkaufen – und wer ihn ignoriert, riskiert Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Seit 2025 gilt die GEG (Gebäudeenergiegesetz) strenger als je zuvor: Alle Gebäude müssen einen aktuellen Energieausweis vorweisen, und die Angaben müssen realistisch sein – nicht schön gerechnet, sondern gemessen.

Es gibt zwei Arten: den Bedarfsausweis, ein theoretisches Modell, das auf der Bauweise und Heizungsanlage basiert, und den Verbrauchsausweis, der auf tatsächlichen Heizkosten der letzten drei Jahre beruht. Der Bedarfsausweis ist oft Pflicht bei Neubauten oder umfassenden Sanierungen – er zeigt, wie gut das Haus gebaut ist. Der Verbrauchsausweis ist einfacher und günstiger, aber nur zulässig, wenn das Gebäude mindestens drei Jahre bewohnt war. Wer einen Verbrauchsausweis nimmt, muss auch die Mieter über die tatsächlichen Kosten informieren – und das kann teuer werden, wenn die Heizkosten hoch sind.

Ein schlechter Energieausweis senkt den Wert deiner Immobilie – und zwar deutlich. Ein Haus mit Klasse G kann bis zu 20 Prozent weniger wert sein als ein Haus mit Klasse B. Das hat nicht nur mit Umwelt zu tun, sondern mit der Realität: Mieter und Käufer fragen heute nach der Energieklasse, bevor sie sich die Wohnung ansehen. Wer die Kosten für eine neue Heizung oder Dämmung nicht investiert, zahlt später mit niedrigeren Verkaufspreisen. Und: Seit 2025 gibt es keine Ausnahmen mehr für kleine Wohnungen oder Altbauten – selbst ein 100-jähriges Haus braucht einen gültigen Ausweis, wenn er vermietet wird.

Der Energieausweis ist kein Papierkram, den du vergisst. Er ist ein Spiegelbild deiner Immobilie – und ein entscheidendes Werkzeug, wenn du verkaufst, vermietest oder sanierst. In der folgenden Sammlung findest du praktische Anleitungen, wie du ihn richtig erhältst, welche Fehler du vermeidest, wie du Fördermittel für die Sanierung nutzt, und warum ein guter Energieausweis heute mehr wert ist als eine neue Küchenfront.