Notarkosten: Was du wirklich zahlen musst beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf ist der Notarkosten, die gesetzlich festgelegten Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Auch bekannt als Notargebühren, sie sind nicht verhandelbar – aber du kannst sie vorher genau berechnen. Viele kaufen eine Wohnung oder ein Haus, ohne zu wissen, wie viel davon tatsächlich an den Notar geht. Dabei sind diese Kosten oft der zweitgrößte Posten nach dem Kaufpreis – und sie fallen einmalig, aber massiv an.

Du zahlst nicht nur für die Unterschrift. Der Notar kümmert sich um drei Dinge: Erstens, er macht den Kaufvertrag rechtssicher – mit allen Details, wie der Grundschuld, der Kaufpreiszahlung und eventuellen Mietverträgen. Zweitens, er meldet die neue Eigentümerschaft im Grundbuch an. Drittens, er sorgt dafür, dass die Grunderwerbsteuer, eine Steuer, die vom Landesfinanzamt erhoben wird und je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt abgeführt wird. Das ist kein Notarkosten-Anteil, aber du zahlst es zusammen mit ihm. Und drittens: die Grundschuld, eine Sicherheit, die die Bank für dein Darlehen braucht und die der Notar im Grundbuch einträgt. Diese Eintragung kostet extra – und viele vergessen, dass sie dazu gehört.

Ein Haus für 400.000 Euro? Dann rechne mit etwa 12.000 bis 15.000 Euro Notarkosten und Grunderwerbsteuer zusammen. Davon gehen knapp 2 % an den Notar, der Rest ist die Steuer. Wenn du ein Darlehen brauchst, kommen noch die Kosten für die Grundschuldeintragung dazu – meist 0,3 % bis 0,5 % des Darlehensbetrags. Das kann schnell weitere 1.500 Euro ausmachen. Kein Wunder, dass viele überrascht sind. Aber du kannst es vorher genau wissen. Die Formel ist einfach: Kaufpreis mal 1,5 % bis 2 % für den Notar, plus Grunderwerbsteuer nach deinem Bundesland. Und immer mit dem Darlehen rechnen – nicht nur mit dem Eigenkapital.

Was viele nicht wissen: Der Notar arbeitet nicht für dich oder für den Verkäufer – er ist ein neutraler Amtsträger. Das bedeutet: Du kannst nicht einfach einen günstigeren Notar wählen, weil er billiger ist. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Aber du kannst entscheiden, ob du einen Notar aus deiner Stadt nimmst oder einen aus der Nachbarstadt – manchmal gibt es kleinere Unterschiede bei den Nebenkosten, wie Post oder Kopien. Und: Wenn du den Verkäufer kennst, könnt ihr euch auf einen gemeinsamen Notar einigen. Das spart Zeit und manchmal auch ein paar Hundert Euro.

Immer wieder hört man von Leuten, die nach dem Kauf feststellen, dass sie Geld für etwas bezahlt haben, das sie nicht brauchen – etwa eine zusätzliche Sicherung, die die Bank gar nicht verlangt hat. Oder sie haben den Kaufvertrag nicht komplett gelesen und später Probleme mit der Grundschuld. Der Notar ist kein Berater – er dokumentiert. Deshalb ist es wichtig, dass du vorher weißt, was du unterschreibst. Lies den Vertrag, frag nach, wenn etwas unklar ist. Und vergiss nicht: Die Notarkosten sind kein Ausgabenposten, den du ignorieren kannst. Sie sind Teil des Kaufpreises. Wer sie nicht einkalkuliert, läuft Gefahr, am Ende ohne ausreichend Eigenkapital da zu stehen.

Was du in diesem Sammelbereich findest, sind konkrete Anleitungen, wie du Notarkosten vorher berechnest, was im Kaufvertrag wirklich steht, wie du die Grunderwerbsteuer minimierst – und warum du niemals auf eine Grundschuld verzichten solltest, auch wenn sie teuer ist. Keine Theorie. Nur das, was du brauchst, um beim Immobilienkauf nicht überrascht zu werden.