Werbungskosten: Was Sie als Bauherr oder Immobilienbesitzer absetzen können

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder vermieten, fallen Werbungskosten, Ausgaben, die direkt mit dem Erwerb, der Verwaltung oder dem Verkauf einer Immobilie zusammenhängen. Auch bekannt als Erwerbs- oder Veräußerungskosten, sind sie ein wichtiger Teil der steuerlichen Absetzbarkeit. Viele glauben, dass nur die Maklerprovision zählt – doch das ist nur ein Teil der Wahrheit. Werbungskosten umfassen auch Gutachterkosten, Notarkosten, Grundbuchgebühren, sogar Rechtsberatung und Werbeausgaben für die Vermietung. Sie sind kein Luxus, sondern ein gesetzlich anerkannter Teil der Kostenrechnung.

Was viele nicht wissen: Werbungskosten gelten nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Vermietung. Wenn Sie eine Wohnung online bewerben, eine Anzeige in der Zeitung schalten oder einen professionellen Fotoshooting bezahlen, um Mieter zu finden, zählt das als Werbungskosten. Auch die Kosten für eine Mietersuchmaschine oder eine Immobilienplattform sind absetzbar – vorausgesetzt, sie dienen eindeutig der Vermietung. Und wenn Sie eine Immobilie sanieren, um sie später zu verkaufen, dann zählen sogar die Kosten für die Renovierungsplanung und Baubegleitung dazu. Wichtig ist: Es muss ein klarer Zusammenhang zwischen der Ausgabe und dem Immobilienverkehr bestehen. Keine privaten Ausgaben, keine Möbelkauf, keine Einrichtung – nur das, was direkt mit dem Geschäft zu tun hat.

Ein weiterer oft übersehener Punkt: Werbungskosten werden nicht nur einmal abgesetzt, sondern können sich über mehrere Jahre erstrecken. Wenn Sie eine Immobilie über Jahre vermieten und jedes Jahr Werbungskosten haben – etwa für Mietersuche oder Vertragsprüfung – können Sie diese jedes Jahr neu absetzen. Das ist kein Einmalrabatt, sondern eine laufende Steuereinsparung. Und wenn Sie später verkaufen, werden die gesamten Werbungskosten aus den Vorjahren auf den Verkauf angerechnet. Das senkt Ihren Gewinn und damit Ihre Steuerlast. Das ist kein Trick, das ist Steuerrecht. Und es ist nicht nur für Profis gedacht. Auch Privatpersonen, die ihre Wohnung vermieten oder ein Haus verkaufen, profitieren davon – wenn sie die Kosten richtig dokumentieren.

Die wichtigste Regel: Alles muss nachweisbar sein. Kein Kassenzettel, kein Abzug. Notarkosten? Die Rechnung brauchen Sie. Maklerprovision? Der Vertrag und die Zahlungsbestätigung. Werbung für die Vermietung? Screenshots der Anzeigen, Rechnungen von Online-Plattformen. Wer das nicht hat, verliert das Recht auf Abzug – egal wie logisch es klingt. Die Finanzämter prüfen das genau. Deshalb: Sammeln Sie alles. Ordnen Sie es. Und nutzen Sie es. Denn Werbungskosten sind kein Bonus, sondern ein Teil der Immobilienwirtschaft. Sie sind da, um Ihnen Geld zu sparen – wenn Sie sie richtig nutzen.

Unten finden Sie konkrete Beispiele, wie andere Bauherren, Vermieter und Verkäufer Werbungskosten richtig abgesetzt haben – mit echten Zahlen, Fehlern, die vermieden wurden und Tipps, die wirklich helfen.