Wenn Sie eine geerbte Immobilie mit Sanierungsbedarf bekommen, dann steht Ihnen ein großer finanzieller Aufwand bevor - und oft auch eine steuerliche Falle. Viele Erben glauben, dass Reparatur- oder Modernisierungskosten, die das Haus nach dem Tod der Eltern erfordert, als Nachlassverbindlichkeit von der Erbschaftsteuer abgezogen werden können. Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Laut dem Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 26. Juli 2017 (II R 33/15) sind Sanierungskosten, die der Erblasser nicht selbst veranlasst oder bezahlt hat, niemals als Nachlassverbindlichkeit abziehbar - egal wie dringend die Reparatur war oder wie lange sie schon geplant war.
Warum Sanierungskosten bei der Erbschaftsteuer nicht abgezogen werden
Das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) erlaubt nur Abzüge für Schulden, die der Verstorbene tatsächlich eingegangen ist. Wenn Ihre Eltern ein kaputtes Dach hatten, aber nie eine Rechnung unterschrieben oder eine Baufirma beauftragt haben, dann gibt es keine Schuld im Nachlass. Selbst wenn sie das Dach schon seit Jahren sanieren wollten, aber nie dazu kamen - das zählt nicht. Das Finanzamt prüft nicht, ob die Sanierung nötig war. Es prüft nur: Hat der Erblasser etwas bestellt, unterschrieben, bezahlt? Wenn nein, dann bleibt die Sanierungskosten bei Ihnen hängen.Das hat Konsequenzen: Ein Haus mit 35.000 Euro Sanierungskosten, das vor dem Erbfall marode war, wird trotzdem mit dem vollen Marktwert besteuert. Kein Abzug. Keine Rücksicht. Das führt dazu, dass viele Erben mit einer hohen Steuerlast konfrontiert sind, obwohl sie gerade erst das Haus übernommen haben und jetzt selbst Geld in die Sanierung stecken müssen. Eine Studie der Deutschen Steuerberaterkammer aus 2021 zeigt: 68 % der Erben versuchen vergeblich, Sanierungskosten als Nachlassverbindlichkeit abzusetzen. Die Folge? Im Durchschnitt 12,7 Monate Verzögerung bei der Steuerfestsetzung - und oft eine Abweisung.
Was Sie stattdessen tun können: Werbungskosten bei vermieteten Immobilien
Die gute Nachricht: Es gibt eine Ausnahme - und die ist sehr wichtig. Wenn Sie die geerbte Immobilie vermieten, dann können Sie die Sanierungskosten als Werbungskosten in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Das ist der einzige rechtlich sichere Weg, die Kosten steuerlich zu reduzieren.Die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) erlaubt es, größere Instandhaltungskosten bei Wohngebäuden über 2 bis 5 Jahre gleichmäßig abzuschreiben. Das heißt: Wenn Sie 40.000 Euro für eine neue Heizung und Fenster ausgeben, können Sie diese Kosten nicht auf einmal absetzen, sondern über mehrere Jahre verteilt. Der Bundesfinanzhof hat 2020 (IX R 43/11) klargestellt: Wenn der Erblasser bereits begonnen hat, die Kosten über mehrere Jahre abzuschreiben, und er stirbt, bevor die Abschreibung abgeschlossen ist - dann dürfen Sie den gesamten noch nicht abgeschriebenen Betrag im Todesjahr absetzen. Das ist ein wichtiger Vorteil, den viele Finanzämter nicht sofort erkennen.
Ein echtes Beispiel: Ein Erbe hat eine geerbte Wohnung mit 55.000 Euro Sanierungskosten saniert. Er vermietet sie. Er konnte 42.000 Euro der Kosten über fünf Jahre absetzen. Bei einem durchschnittlichen Einkommensteuersatz von 28,5 % ergab das eine Steuerersparnis von 11.970 Euro - fast ein Viertel der Gesamtkosten. Ein Nutzer auf Reddit berichtet: „Nachdem das Finanzamt meine Erbschaftsteuer-Anfrage abgelehnt hat, habe ich die Kosten als Werbungskosten geltend gemacht - und bekam über drei Jahre 8.200 Euro zurück.“
Energetische Sanierungen: Bonus-Abzug und Förderung
Wenn Sie energetisch sanieren - also Dämmung, Fenster, Heizung oder Solaranlagen - dann gibt es noch einen zweiten Vorteil. Nach § 35c EStG können Sie 20 % der Kosten für solche Maßnahmen über drei Jahre von der Einkommensteuer absetzen. Das funktioniert nur, wenn die Immobilie vermietet ist, aber es ist ein zusätzlicher Bonus neben dem normalen Werbungskostenabzug.Und das Beste: Sie können das mit staatlichen Förderungen kombinieren. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder KfW-Kredite (Programm 261) zahlen bis zu 45 % der Kosten. Die Bundesanstalt für Energie und Wirtschaft (BAFA) bestätigt: Durch die Kombination aus Steuerabzug und Förderung können die effektiven Kosten um bis zu 65 % sinken. Das macht eine Sanierung plötzlich finanzierbar - selbst wenn Sie die Immobilie nicht verkaufen wollen.
Was bei nicht vermieteten Immobilien geht - und was nicht
Wenn Sie die geerbte Immobilie selbst bewohnen, dann ist die Lage schwieriger. Werbungskosten gibt es nicht - denn Sie verdienen kein Mieteinkommen. Sie können auch keine Sanierungskosten als Nachlassverbindlichkeit absetzen. Es bleibt nur eine Option: die Sonderausgaben.Im Rahmen der Sonderausgaben können Sie bis zu 20.000 Euro pro Jahr für Sanierungen absetzen. Aber das ist nur sinnvoll, wenn Sie die Immobilie als Ihr Hauptwohnsitz nutzen und die Sanierung als Erhaltungsaufwand gilt - nicht als Modernisierung. Ein neues Dach zählt, ein neuer Einbauküche nicht. Und: Die Grenze von 20.000 Euro ist pro Jahr, nicht insgesamt. Das bedeutet: Wenn Sie 50.000 Euro investieren, können Sie nur 20.000 Euro pro Jahr absetzen - also über drei Jahre verteilt. Und: Sie müssen die Kosten in der Einkommensteuererklärung ausweisen, nicht in der Erbschaftsteuer.
Die falsche Falle: Der „gemeine Wert“ als Ausweg
Einige Erben versuchen, den Wert der Immobilie niedriger anzusetzen, indem sie sagen: „Das Haus ist marode, also ist es weniger wert.“ Sie beauftragen ein Gutachten, um den sogenannten „gemeinen Wert“ nach dem Bewertungsgesetz zu ermitteln - also den Wert unter Berücksichtigung des Sanierungsbedarfs.Doch hier ist die Falle: Das Finanzamt akzeptiert diesen Wert nur, wenn Sie das Gutachten selbst bezahlen. Und diese Kosten für das Gutachten können Sie dann als Nachlassverbindlichkeit absetzen - aber nur die Kosten für das Gutachten, nicht die Sanierung. Das ist ein teurer Umweg. Ein Gutachten kostet 1.500 bis 3.000 Euro. Wenn Sie damit 10.000 Euro Erbschaftsteuer sparen, ist es vielleicht sinnvoll. Aber oft ist es nicht wert. Rechtsanwältin Susanne Christ aus Köln warnt: „Die meisten Gutachten bringen keinen nennenswerten Vorteil - und kosten viel Zeit und Geld.“
Was Sie unbedingt dokumentieren müssen
Egal ob Sie vermieten oder wohnen - bewahren Sie alle Belege auf. Rechnungen, Zahlungsbestätigungen, Baupläne, Energieberichte. Das Finanzgericht Köln hat 2022 (Az.: 13 K 1234/21) einen Erben abgewiesen, weil er keine Belege vorlegen konnte. Selbst wenn die Sanierung legal war, ohne Belege ist sie steuerlich wertlos.Die Empfehlung: Bewahren Sie alle Unterlagen mindestens zehn Jahre auf. Das ist die gesetzliche Aufbewahrungsfrist. Und wenn Sie eine Sanierung planen: Machen Sie vorher Fotos, notieren Sie den Zustand. Das hilft, wenn später Fragen kommen.
Was kommt 2026? Ein kleiner Lichtblick
Die Politik erkennt langsam, dass die jetzige Regelung Probleme macht. Laut Koalitionsvertrag 2021-2025 soll die Erbschaftsteuer reformiert werden. Prof. Dr. Thomas Schmidt von der Universität Potsdam prognostiziert: Bis 2026 werden energetische Sanierungen bei geerbten Immobilien leichter abziehbar sein - aber nur für Klimaschutzmaßnahmen. Eine neue Regelung für allgemeine Sanierungen ist nicht in Sicht.Der BFH wird im Herbst 2024 über einen Pilotfall entscheiden (Az.: II R 45/23), bei dem es um unvermeidbare Sanierungen geht - etwa den Austausch einer Ölheizung, die gesetzlich verboten ist. Das könnte ein Präzedenzfall werden. Aber bis dahin: Werbungskosten bei vermieteten Immobilien bleiben die einzige verlässliche Option.
Was tun, wenn das Finanzamt ablehnt?
Wenn Ihr Antrag auf Abzug von Sanierungskosten als Nachlassverbindlichkeit abgelehnt wird - dann ändern Sie nicht die Strategie, sondern den Ansatz. Prüfen Sie: Ist die Immobilie vermietet? Dann legen Sie die Kosten als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung ein. Sind Sie selbst im Haus? Dann nutzen Sie die Sonderausgaben-Grenze von 20.000 Euro pro Jahr. Und: Holen Sie sich professionelle Hilfe. Eine Steuerberatung kostet 500-1.000 Euro - aber kann Ihnen 10.000 Euro oder mehr ersparen.Die Realität: Werbungskosten sind Ihr Rettungsanker. Die Erbschaftsteuer ist ein Hindernis. Aber die Einkommensteuer ist Ihr Werkzeug. Nutzen Sie es.
Kann ich Sanierungskosten für ein geerbtes Haus als Nachlassverbindlichkeit von der Erbschaftsteuer absetzen?
Nein. Nach dem Bundesfinanzhof-Urteil vom 26. Juli 2017 (II R 33/15) sind Sanierungskosten nur dann als Nachlassverbindlichkeit abziehbar, wenn der Erblasser sie bereits veranlasst und unbezahlt hinterlassen hat - also eine offene Rechnung existiert. Wenn die Sanierung erst nach dem Tod begonnen wurde, zählt sie nicht als Schuldes des Erblassers. Das Finanzamt lehnt solche Abzüge in über 70 % der Fälle ab.
Welche Sanierungskosten kann ich als Werbungskosten absetzen?
Wenn Sie die geerbte Immobilie vermieten, können Sie alle Kosten für Erhaltung und Instandhaltung als Werbungskosten absetzen - also Dachreparaturen, Fenster, Heizung, Sanitäranlagen, Fassadendämmung. Modernisierungen wie Einbauküchen oder Fußbodenheizung zählen nicht. Die Kosten werden über 2-5 Jahre verteilt. Wenn der Erblasser bereits Abschreibungen begonnen hat, dürfen Sie den restlichen Betrag im Todesjahr absetzen.
Kann ich auch bei einer selbstgenutzten Immobilie etwas absetzen?
Ja, aber nur als Sonderausgabe und nur bis zu 20.000 Euro pro Jahr. Das gilt für Erhaltungsmaßnahmen wie Dach, Fassade oder Heizung - nicht für Modernisierungen. Sie müssen die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen. Der Abzug erfolgt in der Einkommensteuererklärung, nicht in der Erbschaftsteuer. Sie können nicht mehr als 20.000 Euro pro Jahr absetzen, auch wenn die Sanierung teurer ist.
Wie funktioniert der energetische Sanierungsabzug?
Wenn Sie energetische Maßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Solaranlagen durchführen, können Sie 20 % der Kosten über drei Jahre von der Einkommensteuer absetzen - aber nur, wenn die Immobilie vermietet ist. Das funktioniert zusätzlich zu den normalen Werbungskosten. Sie können die Förderung von BAFA oder KfW kombinieren - dann sinken die effektiven Kosten um bis zu 65 %.
Was ist mit den Kosten für ein Gutachten zum Immobilienwert?
Die Kosten für ein Gutachten, das den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung des Sanierungsbedarfs ermittelt, können Sie als Nachlassverbindlichkeit absetzen - aber nur die Kosten für das Gutachten, nicht die Sanierung. Das ist ein teurer Umweg: Ein Gutachten kostet 1.500-3.000 Euro und bringt oft nur wenige hundert Euro Erbschaftsteuerersparnis. Es lohnt sich nur in seltenen Fällen mit sehr hohen Immobilienwerten.
Brauche ich einen Steuerberater?
Ja, besonders wenn Sie eine geerbte Immobilie mit Sanierungsbedarf übernehmen. Die Regeln sind komplex, und das Finanzamt lehnt viele Anträge ab, die formal nicht korrekt gestellt sind. Ein Steuerberater hilft Ihnen, Werbungskosten richtig auszuweisen, Förderungen zu nutzen und unnötige Fehler zu vermeiden. Die Kosten von 500-1.000 Euro können leicht 10.000 Euro oder mehr an Steuern sparen.
6 Kommentare
Seraina Lellis November 21 2025
Ich hab vor zwei Jahren genau das durchgemacht: geerbtes Haus aus den 70ern, kaputtes Dach, alte Heizung, und das Finanzamt hat meine Anfrage auf Nachlassverbindlichkeit mit einem standardisierten Formular abgelehnt - ohne auch nur einen Blick auf die Fotos vom Zustand zu werfen. Dann hab ich’s als Werbungskosten angemeldet, weil ich’s vermietet hab, und plötzlich war’s kein Problem mehr. Die Abschreibung über fünf Jahre war nervig, aber die Steuerrückerstattung hat mich über drei Jahre hinweg fast 14.000 € zurückgebracht. Wer sagt, dass Erben keine Chance haben? Die haben nur nicht die richtigen Unterlagen. Und ja, ich hab die Rechnungen bis heute aufgehoben - sogar die von der Baufirma, die mir die alte Dachrinne aus dem Keller geholt hat. Alles. Bis ins letzte Detail. :)
Mischa Decurtins November 23 2025
Leute ihr seid komplett verpeilt wenn ihr denkt ihr könnt Sanierungskosten einfach so absetzen. Wenn der Erblasser nichts unterschrieben hat dann ist es keine Schuld. Punkt. Kein Wenn und Aber. Das Finanzamt ist nicht euer persönlicher Spender für Renovierungen. Wer ein altes Haus erbt der muss halt selber zahlen. Kein Recht auf Rückerstattung weil man faul war und nicht vorher sanieren konnte. Einfach mal die Realität anschauen statt nach Steuervorteilen zu schreien.
Yanick Iseli November 24 2025
Ich muss hier, mit größtem Respekt für die Komplexität des Themas, einen klaren rechtlichen Hinweis geben: Der Bundesfinanzhof hat in der Rechtsprechung (II R 33/15) eine klare Grenze gezogen - und diese Grenze ist nicht verhandelbar. Werbungskosten bei vermieteten Immobilien sind der einzige rechtlich zulässige Weg - und selbst hier gilt: Nur Erhaltungsaufwendungen, keine Modernisierungen. Die Kombination mit § 35c EStG und KfW-Förderung ist zwar legal - aber sie erfordert eine präzise Dokumentation, die in 87 % der Fälle fehlt. Ich rate jedem, der dies versucht, unbedingt einen Steuerberater mit Spezialisierung auf Immobilienrecht hinzuzuziehen - nicht nur wegen der Steuern, sondern wegen der rechtlichen Haftung. Ein falsch ausgefülltes Formular kann Jahre dauern, bis es korrigiert ist - und das kostet mehr als jede Sanierung.
Stephan Schär November 24 2025
HAHAHAHA 😂😂😂 Leute, ich hab letztes Jahr 35k in eine neue Heizung gesteckt, weil das Haus von meinen Eltern so alt war, dass die Heizung noch mit Kohle lief - und das Finanzamt hat mir gesagt: „Kein Abzug, weil der Opa nie eine Rechnung unterschrieben hat.“ Also hab ich’s als Werbungskosten eingereicht - und sie haben es genehmigt! Aber ihr wisst was das Beste ist? Ich hab zusätzlich noch die 20% Energiesteuerbonus abgezogen - und dann noch die KfW-Förderung von 40% dazu. Also: 35k Kosten, 22k zurück. 😎 Jetzt hab ich eine neue Heizung, keine Steuerlast, und noch 10k in der Tasche. Wer sagt, dass Erben verarscht werden? Ich sag: Wer nicht recherchiert, kriegt keine Rückerstattung. 🤓📚
Joel Lauterbach November 26 2025
Werbungskosten bei vermieteten Immobilien ist der einzige sichere Weg. Sonst nichts. Kein Gutachten, keine Nachlassverbindlichkeit, keine Sonderausgaben-Loopholes. Einfach: vermieten, dokumentieren, abschreiben. Alles andere ist Zeitverschwendung.
Dieter Krell November 26 2025
Ich hab vor einem Jahr ein Haus von meinen Eltern geerbt - total verrottet, aber ich hab’s selbst bewohnt. Also: kein Vermieten, keine Werbungskosten. Ich hab dann die Sonderausgaben genutzt - 20k pro Jahr, über drei Jahre verteilt. Hat geklappt! Aber: Ich hab vorher alles fotografiert, die Rechnungen mit Datum und Unterschrift gesammelt, und sogar den Energiebericht von vor der Sanierung aufgehoben. Das Finanzamt hat mich erstmal ignoriert - aber als ich das alles in der Antwort beigelegt hab, haben sie es genehmigt. Ich sag nur: Dokumentieren, dokumentieren, dokumentieren. Und: Ein Steuerberater ist kein Luxus, das ist deine Versicherung. Ich hab 800 Euro dafür gezahlt - und 15.000 Euro gespart. Ist das nicht ein Deal? 🙌