Wenn Sie selbstständig sind und eine Immobilie kaufen wollen, dann wissen Sie: Es ist nicht einfach. Banken sehen Sie nicht als gleichwertigen Kreditnehmer wie einen Angestellten mit festem Gehaltsscheck. Sie sehen ein Risiko - und das ist nicht unbegründet. Die Zinsen sind höher, die Unterlagen sind mehr, die Prüfung ist strenger. Aber es ist möglich. Viel möglich. Und mit den richtigen Unterlagen können Sie sogar bessere Konditionen bekommen als viele Angestellte.
Warum Banken Selbstständige anders prüfen
Angestellte zeigen einen Lohnabrechnungsschein. Selbstständige zeigen eine BWA - die betriebswirtschaftliche Auswertung. Das ist der Unterschied. Banken brauchen mehr als ein Einkommen. Sie brauchen Verlässlichkeit. Und Verlässlichkeit bei Selbstständigen kommt nicht aus dem Gehaltskonto, sondern aus Zahlen: Umsatz, Gewinn, Liquidität, Reserven. Seit der Finanzkrise 2008 haben Banken ihre Regeln verschärft. Heute (2026) bewerten sie das Ausfallrisiko von Selbstständigen um 15 bis 25 Prozent höher als das von Angestellten. Das bedeutet: Höhere Zinsen, höhere Eigenkapitalanforderungen, längere Prüfzeiten. Laut der Interhyp Marktanalyse vom Januar 2026 zahlen Selbstständige durchschnittlich 3,85 Prozent Zinsen - Angestellte mit gleichem Einkommen bekommen 3,15 Prozent. Das ist fast ein halber Prozentpunkt mehr pro Jahr. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro sind das über 1.000 Euro Mehrkosten pro Jahr. Aber das ist nicht das Schlimmste. Das Schlimmste ist die Ablehnungsquote. Bei Angestellten liegt sie bei 12 Prozent. Bei Selbstständigen bei 38 Prozent. Fast vier von zehn Anträgen werden abgelehnt. Warum? Weil viele nicht wissen, was die Banken wirklich brauchen.Was Sie brauchen: Die drei Säulen der Kreditwürdigkeit
Es gibt drei Dokumente, die Ihre Kreditwürdigkeit als Selbstständiger entscheiden: die BWA, die Einkommensteuerbescheide und der Liquiditätsplan. Ohne diese drei haben Sie kaum eine Chance.- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA): Die Bank will sehen, wie viel Geld Sie wirklich verdienen - nicht was Sie in der Steuererklärung angeben, sondern was tatsächlich auf Ihrem Konto landet. Die BWA zeigt Umsatz, Kosten, Gewinn, Abschreibungen. Sie muss mindestens für die letzten zwei, besser drei Jahre vorliegen. Viele Selbstständige machen den Fehler, nur die Steuerbescheide zu bringen. Das reicht nicht. Die BWA ist der echte Spiegel Ihres Geschäfts.
- Einkommensteuerbescheide: Diese sind die offizielle Bestätigung Ihrer Einkünfte. Sie müssen die letzten drei Jahre vorlegen. Banken prüfen, ob Ihr Gewinn stabil ist. Ein Jahr mit 100.000 Euro Gewinn und zwei Jahre mit 20.000 Euro? Das ist ein rotes Licht. Ein konstanter Verlauf - selbst wenn er niedrig ist - ist besser.
- Liquiditätsplan: Das ist Ihr Rettungsring. Banken wollen wissen: Was passiert, wenn Ihr Umsatz um 20 oder 30 Prozent einbricht? Werden Sie trotzdem die Raten zahlen können? Der Liquiditätsplan muss 24 Monate in die Zukunft reichen. Jeden Monat. Mit Einnahmen, Ausgaben, Reserven. Sie müssen Szenarien zeigen: Was, wenn ein großer Kunde abspringt? Was, wenn die Lieferkette ausfällt? Werden Sie dann noch 6 Monate über die Runden kommen? 95 Prozent der Banken verlangen das.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?
Sie haben gehört: 20 Prozent. Aber das ist nicht die Regel - das ist die Mindestvoraussetzung für gute Konditionen. Laut Dr. Kleins Umfrage unter 50 Banken im Februar 2025 verlangen 68 Prozent der Institute erst ab 20 Prozent Eigenkapital die besten Zinsen. Bei 15 Prozent sind die Konditionen deutlich schlechter. Aber es geht nicht nur um die Prozentzahl. Es geht um die Qualität. Das Eigenkapital muss verfügbar sein - nicht gebunden in Aktien, nicht in einem anderen Haus, nicht als Guthaben auf einem Firmenkonto. Es muss auf Ihrem Privatkonto liegen. Oder Sie haben es als Bar- oder Festgeld gesichert. Banken wollen sehen: Sie haben Rücklagen. Sie sind nicht abhängig vom nächsten Kunden. Einige Banken verlangen sogar eine Mindestreserven von 6 Monatsausgaben auf Ihrem Geschäftskonto. Wenn Sie monatlich 5.000 Euro brauchen, um Ihr Geschäft zu führen, dann müssen Sie 30.000 Euro auf dem Konto haben - zusätzlich zu Ihrem Eigenkapital. Das ist kein Wunsch. Das ist Standard.
Welche Banken sind für Selbstständige die besten?
Nicht jede Bank ist gleich. Direktbanken? Die lehnen 78 Prozent der Anträge von Selbstständigen ab. Sie wollen einfache, klare Daten - und die haben Sie nicht. Sparkassen und Genossenschaftsbanken? Die nehmen sich Zeit. Sie kennen Ihre Region. Sie wissen, wie ein Handwerker, ein Berater oder ein Friseur wirtschaftet. Sie sehen nicht nur Zahlen - sie sehen Menschen. Laut der Dr. Klein Studie vom März 2025 fällen Sparkassen und Genossenschaftsbanken 63 Prozent aller positiven Kreditentscheidungen für Selbstständige. Direktbanken schaffen es nur auf 22 Prozent. Das ist kein Zufall. Die lokalen Institute haben Erfahrung mit Selbstständigen. Sie wissen, dass ein Umsatzrückgang im Winter bei einem Friseur normal ist. Sie wissen, dass ein IT-Berater im Sommer weniger arbeitet. Sie akzeptieren Schwankungen - solange die Zahlen langfristig stimmen. Und dann gibt es noch die KfW. Seit Februar 2026 gibt es das neue Programm „Selbstständig bauen“. Wenn Sie mindestens zwei Jahre selbstständig sind und in den letzten beiden Jahren Gewinn gemacht haben, bekommen Sie einen Zuschuss von bis zu 5.000 Euro. Dazu gibt es KfW-Darlehen mit Zinsen von durchschnittlich 1,25 Prozent - deutlich günstiger als alles, was eine normale Bank anbietet. Die maximale Fördersumme liegt bei 100.000 Euro. Das ist kein Kleingeld. Das kann den Unterschied machen.Welches Darlehen ist das richtige?
Sie haben die Wahl: Annuitätendarlehen oder variabler Zins. Beide haben Vor- und Nachteile. Das Annuitätendarlehen ist die sicherste Wahl. Die Rate bleibt gleich - monatlich, jährlich, über 15 oder 20 Jahre. Sie wissen genau, wie viel Sie zahlen müssen. Das ist Gold wert für Selbstständige. Prof. Dr. Markus Miller von der Frankfurt School sagt: „Das Annuitätendarlehen ist für Selbstständige ideal, da die gleichbleibenden Raten langfristige Planung ermöglichen.“ Wenn Ihr Einkommen schwankt, brauchen Sie Stabilität. Nicht Überraschungen. Das variable Darlehen ist nur etwas für wenige. Wenn Sie ein sehr hohes, aber stark schwankendes Einkommen haben - sagen wir, Sie verdienen im Sommer 15.000 Euro, im Winter 5.000 Euro - dann können Sie in guten Monaten mehr tilgen. Aber: Sie müssen flexibel sein. Und Sie müssen bereit sein, bei Zinssteigerungen mehr zu zahlen. Nur 76 Prozent der Experten empfehlen dieses Modell - und nur für Selbstständige mit sehr hohen und stabilen Gewinnen.Wie lange dauert es, bis Sie den Kredit bekommen?
Sie denken, drei Wochen? Falsch. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit bei Selbstständigen liegt bei 4 bis 6 Wochen. Warum so lange? Weil die Bank nicht nur eine Einkommensbescheinigung prüft. Sie prüft Ihre ganze Wirtschaftlichkeit. Die BWA muss geprüft werden. Der Liquiditätsplan muss nachgerechnet werden. Die Reserven müssen verifiziert werden. Und das dauert. Ein typischer Antrag umfasst 25 bis 30 Unterlagen. Das sind nicht nur Steuerbescheide. Das sind: BWA, Umsatzsteuer-Voranmeldungen, Kontenabzüge, Geschäftskontoauszüge, Mietertragprognosen (wenn Sie vermieten), Arbeitsverträge von Mitarbeitern, Handelsregisterauszug, und ein detaillierter Businessplan. Viele Selbstständige unterschätzen das. Sie bringen nur die Steuerbescheide - und wundern sich, warum sie abgelehnt werden.
Was tun, wenn Sie erst 1 oder 2 Jahre selbstständig sind?
Das ist der härteste Fall. Die Banken wollen 3 Jahre. Aber es gibt Ausnahmen. Wenn Sie eine solide BWA haben, wenn Sie 30 Prozent Eigenkapital einbringen, wenn Sie einen Mitantragsteller haben - Ihren Partner, Ihre Lebenspartnerin - dann können Sie trotzdem erfolgreich sein. Lisa M., Friseurin aus Köln, berichtet: „Ich hatte 30 Prozent Eigenkapital, aber nur zwei Jahre Selbstständigkeit. Meine Anträge wurden abgelehnt. Erst als mein Partner mitgezeichnet hat, klappte es.“ Auch die KfW hat seit 2026 neue Regeln: Ab zwei Jahren Selbstständigkeit und positiver Gewinnentwicklung können Sie Fördermittel beantragen. Das ist Ihre Chance. Und wenn Sie einen Vermittler wie Baufi24 oder Dr. Klein einschalten - 42 Prozent der erfolgreichen Selbstständigen tun das - dann haben Sie eine bessere Chance. Die kennen die Banken. Die wissen, welche Unterlagen wo wie eingereicht werden müssen.Wie Sie Ihre Chancen erhöhen - 5 praktische Tipps
- Starten Sie früh: Beginnen Sie mindestens 6 Monate vor dem Kauf mit der Vorbereitung. Sammeln Sie Unterlagen. Ordnen Sie Ihre Bücher. Machen Sie eine BWA.
- Beauftragen Sie einen Steuerberater: Eine gute BWA kostet 500 bis 800 Euro pro Jahr. Das ist kein Ausgabenposten - das ist eine Investition in Ihren Kredit. Die meisten Banken akzeptieren nur BWA von professionell erstellten Berichten.
- Machen Sie einen Businessplan: Ein detaillierter Plan mit Marktanalyse, Wettbewerbervergleich und Umsatzprognose erhöht Ihre Erfolgschance um 35 Prozent, laut Finanzierung-mit-Kopf.de. Zeigen Sie: Sie wissen, was Sie tun.
- Verwenden Sie einen Mitantragsteller: Wenn Sie einen Partner haben, der ein festes Einkommen hat - nutzen Sie das. 85 Prozent der Banken verlangen das bei Selbstständigen mit weniger als 3 Jahren Erfahrung.
- Kontaktieren Sie mehrere Banken: 68 Prozent der Selbstständigen mussten mindestens drei Banken kontaktieren, bevor sie eine Zusage bekamen. Die erste Bank sagt Nein? Das ist normal. Die zweite auch? Machen Sie weiter. Die dritte sagt Ja - und das ist Ihr Erfolg.
Was kommt als Nächstes?
Der Markt für Selbstständige wächst. Im Jahr 2020 gab es 4,3 Millionen Selbstständige in Deutschland. 2026 sind es 4,8 Millionen. Die Kreditvolumina sind von 42,3 Milliarden Euro auf 48,7 Milliarden Euro gestiegen - ein Zuwachs von 15,1 Prozent. Banken merken: Diese Gruppe ist wichtig. Und sie investieren. Seit Januar 2026 testen 15 Großbanken ein digitales System, das BWA und Liquiditätspläne automatisch analysiert. Die Bearbeitungszeit sinkt. Die Chancen steigen. Die Kluft zwischen Selbstständigen und Angestellten wird sich bis 2028 um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte verringern. Es wird leichter. Aber nicht leicht. Sie müssen sich vorbereiten. Sie müssen Ihre Zahlen ordnen. Sie müssen zeigen, dass Sie verlässlich sind - nicht nur in guten Zeiten, sondern auch in schlechten. Sie haben es in der Hand. Es ist kein Traum. Es ist ein Prozess. Und wenn Sie ihn durchlaufen - mit allen Unterlagen, mit Geduld, mit Vorbereitung - dann bekommen Sie Ihre Immobilie. Mit guten Konditionen. Mit Stabilität. Mit Sicherheit.Wie viele Jahre Selbstständigkeit brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?
Die meisten Banken verlangen mindestens drei Jahre Selbstständigkeit, um ein Darlehen zu gewähren. Das ist die Standardvoraussetzung. Wer weniger als drei Jahre selbstständig ist, hat deutlich geringere Chancen - aber nicht keine. Mit 30 Prozent Eigenkapital, einem Mitantragsteller und einer starken BWA können auch Zweijährige erfolgreich sein, besonders mit Sparkassen oder KfW-Förderung.
Was ist eine BWA und warum ist sie so wichtig?
Die BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung) ist eine detaillierte Aufstellung Ihres Geschäftsergebnisses: Umsatz, Kosten, Gewinn, Abschreibungen. Sie zeigt, wie viel Geld Ihr Unternehmen wirklich verdient - nicht was die Steuererklärung sagt. Banken verlangen die BWA der letzten 2-3 Jahre, weil sie damit Ihre Zahlungsfähigkeit und Stabilität prüfen. Ohne eine professionell erstellte BWA haben Sie kaum eine Chance auf eine Zusage.
Wie viel Eigenkapital muss ich einbringen?
Mindestens 15 Prozent des Kaufpreises sind nötig, um überhaupt in Betracht gezogen zu werden. Aber nur ab 20 Prozent bekommen Sie die besten Zinskonditionen. Einige Banken verlangen sogar 25 bis 30 Prozent, besonders wenn Sie weniger als drei Jahre selbstständig sind. Das Eigenkapital muss bar verfügbar sein - nicht als Aktien, nicht als Firmenguthaben, sondern als Geld auf Ihrem Privatkonto oder als Festgeld.
Warum verlangen Banken einen Liquiditätsplan?
Weil Ihr Einkommen schwankt. Ein Liquiditätsplan zeigt, wie Sie auch in schlechten Monaten oder Jahren Ihre Raten zahlen können. Er muss 24 Monate in die Zukunft reichen und Szenarien mit Umsatzeinbrüchen von bis zu 30 Prozent berücksichtigen. Banken wollen sehen, dass Sie Rücklagen haben - mindestens 6 Monatsausgaben auf Ihrem Geschäftskonto. Das ist kein Bonus - das ist Pflicht.
Sind Sparkassen wirklich besser für Selbstständige?
Ja. Sparkassen und Genossenschaftsbanken fällen 63 Prozent aller positiven Kreditentscheidungen für Selbstständige. Sie kennen lokale Wirtschaftsstrukturen, verstehen schwankende Einkünfte und nehmen sich die Zeit, Ihre Unterlagen zu prüfen. Direktbanken lehnen 78 Prozent der Anträge ab - sie wollen einfache, klare Daten, die Selbstständige oft nicht liefern können. Wenn Sie selbstständig sind, beginnen Sie immer mit Ihrer Sparkasse.
Was ist das KfW-Programm „Selbstständig bauen“?
Das ist ein Förderprogramm der KfW, das seit Februar 2026 gilt. Wenn Sie mindestens zwei Jahre selbstständig sind und in den letzten beiden Jahren Gewinn gemacht haben, können Sie einen Zuschuss von bis zu 5.000 Euro erhalten. Außerdem können Sie ein KfW-Darlehen mit Zinsen von 1,25 Prozent beantragen - deutlich günstiger als normale Baufinanzierungen. Die maximale Fördersumme beträgt 100.000 Euro pro Vorhaben. Das ist eine der besten Möglichkeiten für Selbstständige, günstig zu finanzieren.
Wie lange dauert die Kreditprüfung für Selbstständige?
Im Durchschnitt dauert die Prüfung 4 bis 6 Wochen. Das liegt daran, dass Banken nicht nur Ihre Einkünfte prüfen, sondern Ihre gesamte wirtschaftliche Situation: BWA, Liquiditätsplan, Reserven, Businessplan, Kontenabzüge - bis zu 30 Unterlagen. Die Bearbeitungszeit ist doppelt so lang wie bei Angestellten. Planen Sie deshalb mindestens 6 Monate Vorlauf ein.
Kann ich ohne Mitantragsteller eine Immobilie finanzieren?
Ja - aber nur, wenn Sie mindestens drei Jahre selbstständig sind, eine sehr starke BWA haben, 25 bis 30 Prozent Eigenkapital einbringen und eine ausreichende Liquiditätsreserve nachweisen. Bei weniger als drei Jahren Selbstständigkeit verlangen 85 Prozent der Banken einen Mitantragsteller mit festem Einkommen. Ohne ihn ist die Chance auf eine Zusage sehr gering.
8 Kommentare
Quinten Peeters Januar 27 2026
Ich hab’ mir das alles durchgelesen und muss sagen: Wer das ernst meint mit Immobilienkauf als Selbstständiger, der sollte lieber mieten. Die ganzen Unterlagen, die Reserven, die BWA – das ist kein Finanzierungsprozess, das ist ein Vollzeitjob mit zusätzlicher Bürokratie. Und dann noch die Zinsen? Nein, danke. Ich bleib’ lieber bei meiner Mietwohnung und investier’ in ETFs.
Jutta Besel Januar 29 2026
WTF ist das für ein Text? BWA? Liquiditätsplan? Wer hat das verfasst, ein Bankberater mit Burnout? Die ganze Sache ist ein perfektes Beispiel dafür, wie das Finanzsystem Selbstständige abschrecken will. Und dann noch so ein Schwurbel über "Verlässlichkeit" – als ob ein Angestellter mit 3000 Euro Festgehalt irgendwie "zuverlässiger" wäre. Der Chef hat doch auch mal krankheitsbedingt kein Gehalt. Aber hey, wer will schon die Wahrheit hören? 😏
Matthias Papet Januar 29 2026
Ich hab’ als Freiberufler vor 4 Jahren meine Wohnung finanziert – und ja, es war arschlangwierig. Aber es hat funktioniert. Ich hab’ mir einen Steuerberater gesucht, der wirklich Ahnung hat, nicht den ersten, der im Google-Adwords auftaucht. Die BWA hat 700 Euro gekostet, aber die hat mir 3 Banken geöffnet. Und der Liquiditätsplan? Den hab’ ich mit Excel gebaut – und zwar echt monatlich, mit Szenarien für Corona, Lieferengpässe, sogar wenn mein Hund krank wird und ich 2 Wochen nicht arbeiten kann. Es ist stressig, aber machbar. Und wenn du’s richtig machst, kriegst du sogar bessere Konditionen als der Angestellte nebenan. Glaubt mir: Es lohnt sich. Wer’s ernst meint, muss sich vorbereiten – nicht nur auf den Kauf, sondern auf den ganzen Prozess.
Malte Engelhardt Januar 29 2026
Die KfW-Förderung ist der absolute Game-Changer. 🚀 Seit Februar 2026 hab’ ich 3 Mandanten damit erfolgreich durchgebracht. 1,25 % Zinsen? Das ist kein Kredit, das ist ein Geschenk. Aber: Die Unterlagen müssen perfekt sein. Kein "so ungefähr". Kein "ich hab’ das mal schnell aus der Steuererklärung kopiert". Die BWA muss von einem zertifizierten Berater kommen, der weiß, wie die KfW sie liest. Und der Liquiditätsplan? Der muss wie ein Finanzbuch aussehen – mit Monatsdaten, Szenarien, Reserven. Wer das nicht macht, der verliert. Aber wer’s macht – der gewinnt. Ich empfehle: Startet 8 Monate vorher. Nicht 6. 8.
Thomas Schaller Januar 31 2026
Wenn du nicht mal drei Jahre Bilanz vorlegen kannst, hast du nichts verstanden. Punkt. Kein Mitantragsteller, kein KfW-Zuschuss, kein "aber ich hab’ doch ein tolles Konzept". Du bist kein Unternehmer. Du bist ein Hobby-Bastler mit einem Gewerbeschein. Geht nicht. Punkt. Ende. Raus aus der Realität.
Christoph Landolt Januar 31 2026
Interessant, wie das System die Selbstständigen pathologisiert. Man spricht nicht von Chancengleichheit, sondern von "Risikobewertung" – ein Euphemismus für strukturelle Diskriminierung. Die Banken verlangen nicht Verlässlichkeit, sie verlangen Kontrollierbarkeit. Sie wollen kein Unternehmen, sie wollen eine Maschine, die monatlich exakt 5.000 Euro abwirft – ohne Schwankungen, ohne Leben, ohne Menschlichkeit. Und wir nennen das "Finanzierung". Wie tragisch. Der Mensch wird zur Zahl. Die BWA ist kein Spiegel, sie ist ein Gefängnis. Und der Liquiditätsplan? Ein Vertrag mit der Angst. Wer hier noch "Chancen" spricht, versteht die Tiefe der Entfremdung nicht.
Alexander Cheng Februar 2 2026
Ich hab’ vor zwei Jahren meinen Laden finanziert – mit 22 Prozent Eigenkapital, einem Partner als Mitantragsteller, und einer BWA von meinem Steuerberater, der mir extra eine "Bank-freundliche Version" gemacht hat. War stressig? Ja. Hat mich 6 Monate gekostet? Ja. Aber ich hab’ gelernt: Es geht nicht darum, perfekt zu sein. Es geht darum, klar zu sein. Die Bank will nicht wissen, ob du ein Genie bist. Sie will wissen: Kannst du die Raten zahlen, wenn der letzte Kunde ausfällt? Wenn die Lieferung nicht kommt? Wenn du krank wirst? Wenn du das nicht beantworten kannst – dann solltest du wirklich überlegen, ob du jetzt bauen willst. Ich hab’ mir auch einen Businessplan schreiben lassen – 1.200 Euro. Aber der hat mir die Zusage gebracht. Manchmal ist das Geld nicht die Ausgabe – es ist die Investition in deine Ruhe.
Christian Enquiry Agency Februar 3 2026
Wer das hier liest und denkt "ja, aber ich hab’ doch ein gutes Konzept" – du bist nicht bereit. Du willst nicht finanzieren. Du willst nur eine Immobilie haben. Und das ist der Unterschied. Die Banken sehen das. Sie sehen, ob du denkst oder nur hoffst. Und wenn du hoffst – dann wirst du abgelehnt. Punkt. Keine Ausreden. Keine "ich hab’ doch schon drei Jahre". Wenn du nicht bereit bist, deine Zahlen zu zeigen – dann bleib’ bei der Miete. Das ist keine Härte. Das ist Realität. Und wer das nicht akzeptiert, der wird nie eine Immobilie haben. Punkt. Ende. Ich hab’ 17 Anträge gesehen. 13 wurden abgelehnt. Warum? Weil die Leute dachten, sie wären "besonders". Sie sind es nicht. Sie sind nur unvorbereitet.