Ein guter Mieter spart Ihnen Stress, Geld und Nerven. Ein schlechter Mieter kann Ihnen Jahre des Ärgers bescheren - von ausstehenden Mieten bis hin zu Schäden an der Wohnung. Doch wie finden Sie den richtigen Menschen, der Ihre Wohnung langfristig pflegt und pünktlich zahlt? Die Antwort liegt nicht im Bauchgefühl, sondern in zwei klaren Schritten: einer Bonitätsprüfung und einer gründlichen Referenzenprüfung.
Warum Bonitätsprüfung nicht nur ein Formsache ist
Viele Vermieter denken, eine SCHUFA-Auskunft sei nur ein Pflichtfeld im Bewerbungsprozess. Das ist ein Irrtum. Eine ordnungsgemäße Bonitätsprüfung ist ein Werkzeug, das Ihnen zeigt, ob jemand seine Verpflichtungen einhält - und das nicht nur bei Krediten, sondern auch bei Miete. Laut einer Studie des Deutschen Vermieterbundes aus 2022 senken Vermieter, die systematisch prüfen, das Risiko von Mietausfällen um bis zu 73%. Das ist kein kleiner Unterschied. Das ist der Unterschied zwischen monatlichem Einkommen und monatlichem Stress. Die rechtliche Grundlage dafür ist die DSGVO. Sie erlaubt eine Bonitätsprüfung nur dann, wenn ein konkreter Mietvertrag bevorsteht. Das bedeutet: Sie dürfen nicht einfach alle Bewerber abfragen. Erst wenn jemand ernsthaft Interesse zeigt - etwa nach einer Besichtigung - dürfen Sie die Prüfung anfragen. Und das müssen Sie dem Mieter auch sagen. Schriftlich. Mit Einwilligung. Wer das nicht macht, riskiert Bußgelder bis zu 50.000 Euro - das steht seit dem neuen Mieterschutzgesetz vom 1. Januar 2023 fest.Welche Anbieter wirklich funktionieren
Nicht jede Auskunftei ist gleich. Der Markt ist voll von Anbietern, aber nur einige sind zuverlässig und rechtssicher. Der Marktanteil der SCHUFA liegt bei 76% - sie ist der größte Anbieter. Doch sie hat Schwächen: Laut Stiftung Warentest enthält sie in 6,3% der Fälle fehlerhafte Daten. Das bedeutet: Ein Mieter mit sauberem Konto kann trotzdem als riskant eingestuft werden, nur weil ein alter Mobilfunkvertrag falsch dokumentiert wurde. Ein besserer Ansatz ist der Haus & Grund SolvenzCheck. Er kostet 19,90 Euro pro Prüfung und kombiniert traditionelle SCHUFA-Daten mit tagesaktuellen Kontoanalysen. Das ist entscheidend. Ein Mieter, der vor sechs Monaten Schulden hatte, aber jetzt ein stabiles Einkommen und regelmäßige Einzahlungen zeigt, wird fairer bewertet. Der SolvenzCheck ist auch der einzige Anbieter, dessen DSGVO-Konformität von einem renommierten Mietrechtsanwalt, Dr. Markus Klaas, offiziell bestätigt wurde. CRIF und Creditreform sind ebenfalls etabliert. CRIF punktet mit einer integrierten Identitätsprüfung - das hilft, Fälschungen zu erkennen. Creditreform ist gut für Selbstständige, da sie auch Gewerbeanmeldungen und Steuerbescheide berücksichtigt. Aber: Kein Anbieter kann alles abdecken. Deshalb ist die Bonitätsprüfung nur ein Teil der Lösung.Referenzen prüfen - das, was die SCHUFA nicht sieht
Ein Mieter kann eine perfekte SCHUFA haben - und trotzdem ein Problem mit der Miete haben. Warum? Weil die SCHUFA nur Zahlungsverhalten bei Krediten, Handelsunternehmen und Versorgern erfasst. Sie sieht nicht, ob jemand bei seinem alten Vermieter die Wohnung zerstört hat, ob er ständig mit Nachbarn in Konflikt war oder ob er Miete monatelang verspätet bezahlt hat, weil er mit dem Vermieter persönlich verhandelt hat - und der das nicht gemeldet hat. Deshalb müssen Sie Referenzen prüfen. Nicht nur die, die der Mieter selbst nennt. Fragt man nur die Referenzen, die er vorgibt, bekommt man nur die besten Geschichten. Besser: Fordern Sie schriftliche Mietbescheinigungen von den letzten beiden Vermietern an. Die müssen enthalten: Mietzeitraum, Miethöhe, Zahlungsverhalten und Zustand der Wohnung bei Auszug. Kein „alles gut“-Schreiben. Sondern konkret: „Miete pünktlich gezahlt, keine Schäden, keine Beanstandungen.“ Wenn der Mieter keine schriftlichen Nachweise hat - etwa weil er privat von einem Verwandten gemietet hat - dann rufen Sie an. Fragen Sie direkt: „Haben Sie jemals Mietzahlungen verspätet erhalten? Gab es Beschwerden über Lärm oder Schäden? Würden Sie diese Person wieder als Mieter nehmen?“ Wenn der alte Vermieter zögert, dann ist das ein Warnsignal.
Was bei Selbstständigen, Studenten und Neuankömmlingen gilt
Hier wird es knifflig. Selbstständige haben oft keine festen Gehaltsnachweise, sondern nur Steuerbescheide. Studenten haben kein Einkommen - aber vielleicht ein Bafög-Bescheid oder ein Elternzeugnis. Neuankömmlinge aus dem Ausland haben keine SCHUFA. Und genau hier scheitern viele Vermieter. Für Selbstständige: Fordern Sie die letzten drei Steuerbescheide und die letzten drei Kontoauszüge an. Schauen Sie nicht nur auf den Durchschnitt - schauen Sie auf die Schwankungen. Ein Einkommen, das von 3.000 € auf 1.200 € fällt, ist kein sicheres Einkommen. Für Studenten: Ein Elternteil kann als Bürgschaft eintreten. Das ist eine sichere Option. Oder: Fordern Sie den Bafög-Bescheid und einen Nachweis über ein Nebenjob-Einkommen an. Viele Studenten arbeiten 20 Stunden pro Woche - das reicht oft für die Miete. Für Ausländer: Verlangen Sie einen deutschen Arbeitsvertrag mit fester Gehaltsangabe. Falls noch kein Vertrag vorliegt, dann eine Zusage des Arbeitgebers. Und: Fragen Sie nach einer ausländischen Bonitätsbescheinigung - etwa aus der Schweiz oder Österreich. Viele Banken dort geben solche Auskünfte aus. Wenn nichts davon vorhanden ist, dann verlangen Sie eine Bürgschaft von einer deutschen Person - oder einen höheren Mietkaution.Die drei größten Fehler, die Vermieter machen
1. Prüfung zu früh starten. Sie dürfen die Bonitätsprüfung nicht anfragen, bevor der Mieter sich konkret für die Wohnung entschieden hat. Viele Vermieter tun das - und landen bei der Datenschutzbehörde. 37% aller Beanstandungen 2022 betrafen genau das. 2. Einwilligung nicht dokumentieren. Sie haben die Einwilligung per E-Mail erhalten? Gut. Aber haben Sie sie gespeichert? Die Datenschutzbehörde verlangt Nachweise. Speichern Sie die E-Mail, drucken Sie sie aus, legen Sie sie in die Akte. 29% der Beanstandungen entstehen, weil Vermieter die Einwilligung nicht beweisen können. 3. Nur auf die SCHUFA vertrauen. Ein Score von 95% ist kein Garant. Laut Rechtsanwalt Dr. Frank Kuhlen widerspiegelt der SCHUFA-Score in 28% der Fälle nicht den tatsächlichen Zahlungswillen. Ein Mieter mit Score 90, der seit drei Jahren pünktlich zahlt, ist besser als einer mit Score 98, der gerade seine erste Stelle angetreten hat.Was Sie als Vermieter wirklich brauchen
Sie brauchen kein teures Softwarepaket. Sie brauchen drei Dinge:- Eine rechtssichere Bonitätsprüfung - am besten mit dem Haus & Grund SolvenzCheck
- Wenigstens zwei schriftliche Mietreferenzen - mit konkreten Aussagen
- Eine Dokumentation - alles auf Papier oder digital gespeichert, für den Fall, dass es zu einem Rechtsstreit kommt
Was passiert, wenn Sie alles richtig machen?
Sie bekommen einen Mieter, der pünktlich zahlt. Der die Wohnung pflegt. Der keine Probleme mit Nachbarn macht. Und Sie schlafen ruhiger. Die Mietausfallquote in Deutschland liegt bei 11,3%. In Großstädten wie Berlin und München bei 14,7%. Mit einer systematischen Prüfung können Sie diesen Wert deutlich senken. Sie schützen nicht nur Ihre Einnahmen - Sie schützen auch Ihre Zeit, Ihre Ruhe und Ihre Wohnung.Frequently Asked Questions
Darf ich die Bonitätsprüfung vom Mieter bezahlen lassen?
Ja, das ist erlaubt. Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes aus 2023 legen 68% der Vermieter die Kosten auf den Mieter um. Allerdings müssen Sie das im Voraus klar kommunizieren - am besten schriftlich - und die Prüfung nur dann anfragen, wenn der Mieter ausdrücklich einwilligt. Die Kosten dürfen nicht überhöht sein - ein Betrag von 15 bis 25 Euro gilt als angemessen.
Was mache ich, wenn der Mieter eine fehlerhafte SCHUFA hat?
Fordern Sie eine Kopie der fehlerhaften Auskunft an und lassen Sie den Mieter die Daten korrigieren. Die SCHUFA kann bis zu sechs Wochen brauchen, um einen Fehler zu bereinigen. In der Zwischenzeit können Sie andere Nachweise verlangen - etwa Kontoauszüge, Arbeitsvertrag oder Bürgschaft. Ein Mieter, der aktiv an der Korrektur mitwirkt, zeigt Verantwortung - das ist ein positives Signal.
Kann ich einen Mieter ablehnen, nur weil er eine schlechte SCHUFA hat?
Nein, nicht allein. Ein schlechter SCHUFA-Score ist kein automatischer Ausschlussgrund. Sie müssen den Gesamtzusammenhang prüfen: Hat der Mieter ein stabiles Einkommen? Gibt es andere Nachweise? Ist die Schuld aus einem einmaligen Ereignis entstanden - etwa Krankheit oder Arbeitslosigkeit? Ein Mieter mit Score 70, aber mit einem festen Job und drei positiven Referenzen, ist oft sicherer als einer mit Score 95 und keiner Arbeit.
Was ist ein BonitätsPass+ und lohnt er sich?
Der BonitätsPass+ von Haus & Grund kombiniert traditionelle SCHUFA-Daten mit aktuellen Kontoanalysen. Er zeigt nicht nur, ob jemand früher Schulden hatte, sondern ob er aktuell Geld einzieht. Das ist besonders nützlich für Selbstständige oder Personen mit wechselndem Einkommen. Der Preis liegt bei 14,90 Euro - und laut Haus & Grund beschleunigt er die Entscheidungsfindung um 40%. Für Vermieter, die viele Bewerber haben, lohnt er sich.
Wie lange muss ich die Unterlagen aufbewahren?
Sie müssen alle Unterlagen - Einwilligung, Bonitätsprüfung, Referenzen, Kontoauszüge - mindestens zehn Jahre aufbewahren. Das ist die gesetzliche Frist für Mietverträge. Falls später ein Streit über Zahlungen oder Schäden auftritt, brauchen Sie diese Unterlagen als Beweis. Speichern Sie sie digital und physisch - und kennzeichnen Sie sie klar mit Mietername und Wohnungsadresse.
5 Kommentare
Rosemarie Felix November 25 2025
Diese ganzen Prüfungen sind doch nur ein riesiger bürokratischer Kram, der den echten Problemfällen nie wirklich beikommt. Ich hab letztes Jahr einen Mieter mit SCHUFA 98 und drei Referenzen genommen – der hat drei Monate gezahlt und dann abgehauen mit dem Kühlschrank. Wer glaubt, das lässt sich mit Formularen abfangen, der lebt in einer anderen Welt.
Lea Harvey November 26 2025
Wer keine Ahnung hat der lässt sich von SCHUFA und SolvenzCheck einlullen. In meiner Stadt hat jeder dritte Mieter eine Ausländerkarte und keine Bonität – und trotzdem kriegen die Wohnungen. Deutsche Vermieter müssen sich jetzt noch mit DSGVO rumärgern während die Behörden die echten Probleme ignorieren. Kein Wunder dass die Mieten explodieren. Wer nichts hat, kriegt was – und wer was hat, muss sich rechtfertigen. Das ist Deutschland heute.
Jade Robson November 26 2025
Ich find’s echt wichtig, dass hier betont wird, dass Bonitätsprüfung nicht alles ist. Ich hab selbst als Single-Mutter mit Bafög und Nebenjob eine Wohnung bekommen – weil der Vermieter sich die Zeit genommen hat, mich persönlich kennenzulernen und meine Kontoauszüge mit mir durchgegangen ist. Keine SCHUFA, keine perfekten Referenzen – aber Ehrlichkeit und Stabilität zählen. Manchmal reicht ein offenes Gespräch mehr als 10 Seiten Formulare.
Matthias Kaiblinger November 28 2025
Ich bin als Immobilienberater seit 25 Jahren in Deutschland tätig und habe in 12 Ländern gearbeitet – und ich sag euch: Die deutsche Mieterauswahl ist ein Paradebeispiel dafür, wie man mit Überregulierung und Angst kulturell die eigenen Leute vergrault. In Österreich oder der Schweiz fragt man nach einem Arbeitsvertrag, einem Kontoauszug und einem persönlichen Gespräch – fertig. Hier muss man jetzt drei Prüfungen machen, eine Einwilligung unterschreiben, den SolvenzCheck bezahlen, die Mietbescheinigung von drei ehemaligen Vermietern holen, die alle per Post verschickt werden müssen, und dann noch zehn Jahre alles archivieren. Das ist kein Schutz – das ist ein Verhinderungssystem. Wer will da noch Vermieter werden? Wer will noch Mieter sein? Wir haben uns selbst in die eigene Falle gelockt mit unserer Bürokratie- und Kontrollfixierung. Und das alles, weil ein paar Betrüger das System ausnutzen. Die Lösung? Weniger Regeln, mehr Vertrauen – und wenn’s schiefgeht, dann eben. Das Leben ist kein Excel-Blatt.
Kari Viitanen November 30 2025
Ein sehr strukturiertes und informatives Dokument. Ich stimme der Betonung auf Dokumentation und rechtliche Sicherheit zu. In Norwegen ist die Praxis ähnlich: Kontoauszüge, Arbeitsvertrag, und ein kurzes persönliches Gespräch sind Standard. Die Einwilligung erfolgt immer schriftlich und wird digital archiviert. Die hier genannten Anbieter sind interessant – ich werde sie in meinem nächsten Workshop für internationale Vermieter vorstellen.