Baurecht Keller: Was Sie über Genehmigungen, Abstände und Schadenshaftung wissen müssen

Ein Keller, ein unterirdischer Raum, der als Lagerraum, Wohnraum oder Technikraum genutzt wird und unter der Baugenehmigung des Hauses fällt. Auch bekannt als Untergeschoss, ist er kein freier Spielraum – er unterliegt strengen Regeln des Baurechts, dem rechtlichen Rahmen, der bauliche Maßnahmen in Deutschland regelt, einschließlich Bauordnungen, Nachbarrecht und Bauaufsicht. Wer einen Keller baut, muss nicht nur wissen, wie er ihn isoliert oder wasserdicht macht – er muss auch verstehen, was das Gesetz erlaubt und was nicht.

Das Baurecht, das in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt ist und über Kommunen durch die Bauaufsichtsbehörden durchgesetzt wird. hat klare Vorgaben: Ein Keller darf nicht einfach unter das Haus gebaut werden, wenn er zu nah an der Grundstücksgrenze liegt. Die Abstandsflächen, die Mindestabstände zwischen Bauwerk und Grundstücksgrenze, die in der Landesbauordnung festgelegt sind. gelten auch für Keller. In vielen Fällen müssen sie mindestens 1,5 Meter von der Nachbarmauer entfernt sein – sonst brauchen Sie eine Ausnahmegenehmigung. Und selbst wenn Ihr Keller unter dem Haus bleibt: Wenn er tiefer als ein Meter ist, zählt er als Bauwerk und muss in der Baugenehmigung enthalten sein. Wer das vergisst, riskiert eine Abbruchverfügung – oder eine Strafe, wenn der Nachbar Schäden durch Feuchtigkeit oder Setzungen meldet.

Ein weiterer Punkt: Schadenshaftung. Wenn Ihr Kellerbau den Fundamenten des Nachbarn schadet – etwa durch ungleichmäßige Setzung oder Wassereintrag – haften Sie als Bauherr. Das gilt auch, wenn Sie den Keller von einem Profi bauen lassen: Sie tragen die Verantwortung. Deshalb ist eine sorgfältige Bauplanung mit Bodengutachten und statischer Berechnung nicht nur sinnvoll – sie ist oft gesetzlich vorgeschrieben. Und wer einen Keller als Wohnraum nutzt, muss zusätzlich die Anforderungen der Wohnraumverordnung erfüllen: Mindesthöhe, Belüftung, Brandschutz, Fluchtwege. Kein Keller ist gleich – und kein Baurecht ist überall gleich.

In der Sammlung unten finden Sie praktische Anleitungen und rechtliche Hinweise, die genau diese Themen aufgreifen: Wie Sie eine Kellerbaugenehmigung beantragen, was Sie bei Abstandsfragen beachten müssen, wie Sie Schäden am Nachbarhaus vermeiden und warum ein Bauvoranfrage-Verfahren oft mehr spart als es kostet. Alles basiert auf aktuellen Gesetzen und realen Fällen – kein theoretisches Gerede, nur das, was wirklich zählt, wenn Sie Ihren Keller bauen.