Grundbuchsysteme Ausland: Was Sie über ausländische Grundbucheintragungen wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, ist das Grundbuchsystem, ein offizielles Register, das Eigentumsrechte an Grundstücken und Gebäuden dokumentiert. Auch bekannt als Grundbucheintragung, ist es das Herzstück jeder Immobilientransaktion – aber nicht überall funktioniert es wie in Deutschland. In Österreich oder der Schweiz ähnelt es unserem System, aber in Ländern wie Spanien, Italien oder Polen ist das Verfahren oft weniger transparent, langsamer und manchmal schwerer nachzuvollziehen. Viele kaufen eine Wohnung im Ausland, ohne zu wissen, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist – und das ist ein riesiges Risiko.

Ein Grundbuchamt, die offizielle Stelle, die die Eintragungen verwaltet und Auskünfte erteilt existiert in vielen Ländern, aber nicht immer als zentralisierte Behörde. In Frankreich etwa gibt es das cadastre, das nur die Fläche und Lage angibt – aber nicht, wer der Eigentümer ist. Dafür braucht man den registre foncier, der nur in bestimmten Regionen geführt wird. In Italien ist das Conservatoria dei Registri Immobiliari zuständig, aber die Daten sind oft veraltet, und Änderungen kommen monatelang nicht rein. In der Türkei oder auf Kroatien ist der Prozess noch unübersichtlicher: Oft wird ein Notarvertrag als Beweis akzeptiert, obwohl die Eintragung im Grundbuch noch aussteht. Das ist kein Fehler – das ist Standard. Und das bedeutet: Ein Kaufvertrag allein reicht nicht.

Was viele nicht wissen: In einigen Ländern wie den Niederlanden oder Dänemark ist das Grundbuch digital und fast in Echtzeit aktualisiert. In anderen wie Rumänien oder Ungarn gibt es noch Papierakten, die nur einmal im Jahr aktualisiert werden. Und wer zahlt für die Auskunft? In Deutschland ist das kostenlos, in Spanien kostet eine einfache Auskunft bis zu 50 Euro, in Portugal sogar 100 Euro – und oft kommt man trotzdem nicht an die richtigen Unterlagen. Die Immobilienrecht Ausland, die gesetzlichen Regelungen, die den Eigentumswechsel und die Eintragung im Grundbuch regeln unterscheiden sich von Land zu Land wie Tag und Nacht. Ein Vertrag, der in Deutschland gültig ist, kann in Griechenland ungültig sein, wenn er nicht mit einem lokalen Notar beglaubigt wurde.

Es gibt keinen einheitlichen Weg. Wer in Portugal eine Immobilie kauft, braucht einen certidão de teor registral, in Italien eine copia integrale, in Slowenien einen izvleček iz registra nepremičnin. Und jedes Mal muss man prüfen: Ist die Eigentümerin wirklich die, die verkauft? Gibt es Pfandrechte? Ist das Grundstück überhaupt baurechtlich nutzbar? Das alles steht im Grundbuch – wenn es richtig geführt wird. In vielen Ländern ist das nicht der Fall. Deshalb ist es kein Luxus, einen lokalen Anwalt einzuschalten – es ist die einzige Möglichkeit, sicher zu kaufen.

Die folgenden Artikel zeigen, wie andere das gemacht haben – mit Erfahrungen aus Spanien, Polen, der Türkei und Österreich. Sie lernen, welche Papiere wirklich zählen, wo die Fallstricke liegen und wie Sie vermeiden, dass Ihr Traumhaus zum Rechtsstreit wird. Keine Theorie. Nur das, was Sie brauchen, um sicher zu handeln.